Votre immeuble vous rend malade

Votre immeuble vous rend malade
Ou comment les bouches d'aération sont devenues le nouveau cauchemar juridique des propriétaires
Par Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste, Président UNPI 95

Permettez-moi de commencer par une confidence : je suis avocat fiscaliste. Mon métier consiste normalement à terroriser mes clients avec le Code général des impôts, pas avec leurs VMC. Mais voilà qu'en 2026, après des années de pandémie et de normes sanitaires ubuesques, je me retrouve à expliquer aux propriétaires que leur système de ventilation datant de Giscard pourrait les transformer en serial contaminateurs involontaires.

Bienvenue dans l'ère post-COVID, où votre bouche d'aération a plus de pouvoir de nuisance juridique qu'un pit-bull mal dressé.

La révolution silencieuse des conduits d'air

Pendant que vous dormiez paisiblement en pensant que votre pire ennemi patrimonial restait le fisc (spoiler : c'était vrai jusqu'en 2023), une révolution normative s'est produite. Les Américains, dans leur infinie sagesse post-traumatique, ont pondu en juillet 2023 la norme ASHRAE 241. Un chef-d'œuvre bureaucratique de 200 pages qui prévoit désormais qu'un bâtiment doit garantir un « débit d'air propre équivalent par personne » compris entre 10 et 45 litres par seconde.

Quarante-cinq litres par seconde. Pour vous donner une idée, c'est à peu près le débit d'air nécessaire pour sécher un golden retriever mouillé. Sauf que là, il ne s'agit pas de votre chien, mais de vos locataires, de vos copropriétaires, et accessoirement de votre responsabilité civile.

Le principe est aussi simple qu'implacable : si votre immeuble recircule l'air sans filtration digne de ce nom, vous transformez allègrement votre cage d'escalier en centrifugeuse à virus. Les aérosols expirés par Madame Dupont du 3ème, grippée mais courageuse, remontent gaiement via les gaines de ventilation pour contaminer Monsieur Martin du 5ème. Et quand Monsieur Martin finit aux urgences, c'est votre syndic (et potentiellement vous) qui recevra la lettre recommandée.

De Pasteur à l'ASHRAE : brève histoire d'une prise de conscience tardive

Il aura fallu une pandémie mondiale pour que l'humanité réalise ce que les ingénieurs savaient depuis les années 1970 : l'air intérieur, c'est comme les impôts, ça circule mal quand c'est mal conçu, et ça finit toujours par vous rattraper.

Les études scientifiques accumulées depuis 2020 sont éclairantes. L'épisode de la chorale de Skagit Valley (61 personnes contaminées lors d'une répétition de deux heures dans une salle mal ventilée) fait désormais référence. Le paquebot Diamond Princess est devenu un cas d'école en ventilation défaillante. Et pendant ce temps, en France, nous continuions à inaugurer des immeubles BBC (Bâtiment Basse Consommation) tellement hermétiques qu'on pourrait y organiser des expériences de confinement spatial.

La littérature scientifique converge : comme le soulignent Piscitelli, Ioannidis et leurs collègues dans Environmental Research (2022), la transmission du SARS-CoV-2 est massivement indoor, avec un rôle sous-estimé des facteurs environnementaux comme une ventilation insuffisante qui favorise l'accumulation d'aérosols. Dans un bâtiment mal ventilé, la concentration virale peut atteindre des niveaux 10 à 20 fois supérieurs à l'extérieur. Autrement dit, vos parties communes peuvent, dans certaines conditions, devenir des espaces à risque accru. Personne ne vous a demandé de signer une décharge pour monter vos escaliers.

Le droit français, ce géant pragmatique (qui avance à son rythme)

Alors évidemment, vous vous dites : « Maître, on est en France, on a 400 000 normes, quelqu'un a bien dû penser à ça ? »

Eh bien oui et non. Surtout un peu des deux.

La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), notre référence en matière de construction durable, s'intéresse à la qualité de l'air intérieur et a récemment étendu ses exigences au tertiaire (depuis le 1er janvier 2026). Le décret n° 2024-1258 du 30 décembre 2024 a renforcé les vérifications des systèmes de ventilation : débits réels, performances mesurées, obligation de contrôle effectif. C'est un progrès notable.

Nous avons des obligations de débits minimaux (0,6 à 1 m³/h/m² pour les maisons individuelles, 1 m³/h/m² en collectif), qui garantissent un renouvellement d'air de base conforme aux standards européens. La Directive EPBD révisée (2024) renforce elle aussi la prise en compte de la qualité environnementale intérieure.

Pendant ce temps, les Américains ont développé l'ASHRAE 241, norme volontaire qui va plus loin : filtres MERV-13 ou HEPA, flux directionnels, objectif chiffré de réduction du risque d'infection horaire. Cette approche reste spécifique au contexte nord-américain et n'a aucune valeur juridique en France.

Nous, on vérifie que ça ventile correctement selon des critères de confort et d'efficacité énergétique. Eux, ils ont imaginé un système orienté explicitement vers la réduction des aérosols infectieux. L'approche diffère, mais rien n'indique une convergence réglementaire à court terme.

UNPI 95 : votre bouclier dans la jungle normative

Face à cette tempête réglementaire qui se profile (et qui arrivera, faites-moi confiance, dès la prochaine alerte sanitaire), l'Union Nationale de la Propriété Immobilière du Val-d'Oise n'est pas qu'une association de défense des propriétaires. C'est votre radar anti-catastrophe juridique.

L'UNPI 95, c'est :

• Une veille réglementaire permanente sur les évolutions normatives (fiscales, sanitaires, énergétiques)
• Des informations pratiques pour comprendre vos obligations avant que l'administration ne vous les explique... à sa façon
• Un accompagnement personnalisé face aux syndics, aux locataires, et aux services de l'État
• Un réseau de professionnels du bâtiment et du droit pour anticiper les coûts et les risques

Nos coordonnées :

UNPI 95 - Chambre des Propriétaires et Copropriétaires Associés
5 Avenue Paul Herbé
95200 Sarcelles
09 73 51 14 60 | 06 95 98 98 78
unpi95sarcelles@unpi.fr
95sarcelles.unpi.org

Parce que comprendre la norme ASHRAE 241 avant qu'elle ne devienne obligatoire en France, c'est exactement comme déclarer ses revenus fonciers en janvier plutôt qu'en juin : ça ne change pas le montant, mais ça évite l'infarctus.

La bombe à retardement : quand la responsabilité civile pourrait rencontrer la VMC

Parlons peu, parlons droit. Et parlons surtout d'un risque qui fait réfléchir les juristes : la responsabilité potentielle du propriétaire et du syndicat des copropriétaires en cas de contamination collective.

Imaginons le scénario (qui relève pour l'instant de l'anticipation, mais qui pourrait se plaider si les circonstances s'y prêtent) : un cluster de pathologie respiratoire grave dans un immeuble dont le système de ventilation s'avère gravement défaillant. Expertise judiciaire. Conclusion : « ventilation non conforme aux règles de l'art et aux recommandations sanitaires disponibles ».

Qui paierait ? Le propriétaire bailleur pour défaut d'entretien ? Le syndicat pour carence dans les travaux ? L'architecte pour vice de conception ? La question mérite d'être posée.

Car voici une subtilité juridique intéressante : les recommandations de la Société Française d'Hygiène Hospitalière (SF2H) d'octobre 2024, bien que principalement destinées aux établissements de santé (hôpitaux, EHPAD), établissent une matrice risque/ventilation qui pourrait, en théorie, servir de référence technique pour apprécier « l'état de l'art » en matière de prévention. Un juge pourrait s'en inspirer, mais devrait toujours établir une faute caractérisée, un lien de causalité direct et un préjudice certain (articles 1240 et suivants du Code civil).

Actuellement, la jurisprudence française sur la ventilation concerne essentiellement les moisissures, l'humidité, les troubles de jouissance liés aux VMC défectueuses. Il n'existe aucune jurisprudence sur des contaminations virales ou bactériennes collectives via la ventilation en habitat ordinaire. Cette absence de précédent n'est pas une garantie absolue pour l'avenir, mais elle relativise le risque immédiat.

Les trois commandements du propriétaire éclairé

Alors que faire, concrètement, avant que le ciel ne nous tombe sur la tête (ou plutôt, que les virus ne nous tombent sur les poumons) ?

1. L'audit de ventilation, nouveau DPE de la décennie

Faites vérifier votre système de ventilation par un professionnel compétent. Pas votre beau-frère qui « connaît un mec qui fait de la climatisation ». Un vrai bureau d'études thermiques qui mesurera les débits réels, vérifiera les filtres, analysera les flux. Coût estimé : entre 800 et 2000 € selon la taille du bâtiment. Coût d'un procès pour contamination collective : vous ne voulez pas savoir.

2. Le registre d'entretien, votre meilleur ami juridique

Documentez TOUT. Chaque changement de filtre, chaque nettoyage de gaine, chaque mesure de débit. Le jour où un avocat adverse tentera de prouver votre négligence, vous sortirez fièrement votre classeur en déclarant : « Filtre MERV-13 changé tous les six mois depuis 2024, merci au revoir. » C'est moins romanesque qu'un plaidoyer, mais diablement plus efficace.

3. L'anticipation normative, ou l'art de ne pas subir

La norme ASHRAE 241 n'est pas obligatoire en France et aucun calendrier de transposition n'est annoncé. Les évolutions réglementaires européennes et françaises (EPBD, RE2020) progressent sur la qualité de l'air intérieur, mais selon une logique différente, axée sur le confort, l'énergie et la santé générale plutôt que sur le contrôle spécifique des aérosols infectieux.

Anticiper raisonnablement aujourd'hui, c'est simplement s'assurer que vos installations fonctionnent correctement selon les normes actuelles. Si le contexte sanitaire ou réglementaire évolue, vous aurez pris de l'avance. Si rien ne change, vous aurez au minimum amélioré la qualité de vie de vos occupants.

Conclusion : respirez (bien), c'est fiscal

Je termine comme j'ai commencé : en avocat fiscaliste pragmatique. Car une opportunité intéressante existe : les travaux de rénovation de ventilation peuvent, sous certaines conditions strictes, ouvrir droit à des aides publiques.

MaPrimeRénov' 2026 maintient des aides pour les VMC double flux (généralement entre 1 500 et 2 500 € selon les revenus, dans le cadre de parcours accompagnés ou de décarbonation), mais privilégie nettement les rénovations énergétiques globales et les logements les plus énergivores. Les travaux de ventilation isolés restent peu aidés. L'éco-PTZ et certaines aides locales peuvent compléter le dispositif.

Les aléas budgétaires persistent, et les conditions évoluent régulièrement. Il convient donc de vérifier votre éligibilité au cas par cas avant d'engager des travaux. Mais le principe demeure : améliorer la qualité de l'air intérieur peut parfois s'accompagner d'un coup de pouce fiscal.

Cette convergence ponctuelle entre vertu sanitaire et opportunité financière mérite d'être explorée, sans illusion excessive.

Alors non, votre immeuble ne vous rend pas nécessairement malade. Mais avec les bons conseils, les bonnes vérifications et une dose raisonnable d'anticipation, il peut devenir un espace plus sain et mieux entretenu... sans catastrophisme ni dépenses inconsidérées.

À l'UNPI 95, on ne vous promettra jamais de transformer votre cage d'escalier en salle blanche de laboratoire. Mais on vous garantit de vous éviter la syncope juridique quand les normes sanitaires feront leur prochaine crise de croissance.

Parce qu'entre les virus et le fisc, vous avez déjà assez d'adversaires comme ça.

Thomas CARBONNIER
Avocat au Barreau de Paris
Président de l'UNPI 95

« Quand le droit fiscal rencontre la ventilation mécanique contrôlée, ça donne des articles bizarres. Mais au moins, vous ne pourrez pas dire qu'on ne vous avait pas prévenus. »