SCPI vs REIT : Pourquoi votre conseiller bancaire vous ment (probablement) sur l'immobilier pierre-papier

SCPI vs REIT : Pourquoi votre conseiller bancaire vous ment (probablement) sur l'immobilier pierre-papier
Ou comment l'oncle Sam a réussi à battre la pierre française sur son propre terrain fiscal
Par Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste - Président de l'UNPI 95

Le dîner qui a tout changé

Imaginez la scène : un dîner parisien, janvier 2026. Autour de la table, quatre investisseurs quinquagénaires comparent leurs rendements 2025. Jean-Pierre, trader à la retraite, affiche un sourire carnassier : « 7,7 % net sur mes REIT américains, messieurs. » Silence gêné. Michel, notaire de profession, contemple tristement son bulletin SCPI française : « 2,6 % après impôts… et encore, j'ai eu de la chance avec ma TMI à 30 %. »

Cette scène, je l'ai vécue quinze fois en consultation ces trois derniers mois. Et à chaque fois, la même question rituelle : « Maître, on m'a vendu du rêve avec les SCPI. Aurais-je dû écouter mon cousin qui investit en REIT depuis 2019 ? »

La réponse, comme souvent en fiscalité, tient en trois mots insupportables : ça dépend. Mais cette fois, les variables sont si délirantes qu'elles méritent qu'on s'y attarde avec un café serré et un anti-dépresseur fiscal.

Acte I : Quand Bercy transforme la pierre en plomb

Commençons par une vérité qui fâche : les SCPI françaises classiques sont devenues l'un des placements les plus surtaxés de la République. Oui, vous avez bien lu. Ce placement vendu comme « l'investissement immobilier intelligent » subit une double peine fiscale d'une brutalité soviétique.

La mécanique implacable :

Vous achetez des parts de SCPI françaises à 4,5-5,5 % de rendement brut (moyenne 2025). Magnifique sur le papier. Sauf que Bercy vous attend au tournant avec son cocktail fiscal :

• Barème progressif de l'impôt sur le revenu selon votre TMI (jusqu'à 45 %)
• + 17,2 % de prélèvements sociaux (la cerise empoisonnée)
• = fiscalité effective de 58-59 % pour les TMI hautes

Résultat des courses pour un contribuable TMI 41 % : rendement net réel d'environ 2 à 2,8 %. Autant dire qu'avec une inflation à 2,5-3 %, vous préservez à peine votre pouvoir d'achat. Enthousiasmant, n'est-ce pas ?

Et le pompon : ces parts rentrent dans l'assiette IFI. Si vous dépassez 1,3 M€ de patrimoine immobilier, vous payez un impôt sur un actif qui vous rapporte à peine 2-3 % nets après fiscalité. Le genre de mathématiques qui fait sourire votre inspecteur des impôts.

Acte II : Les REIT, ou quand Wall Street donne une leçon de fiscalité à la France

Pendant ce temps, de l'autre côté de l'Atlantique, les REIT (Real Estate Investment Trusts) pratiquent un sport que les SCPI ont oublié : la générosité fiscale.

Le miracle américain version pierre-papier :

Imaginons que vous investissez 10 000 € dans Realty Income (le Coca-Cola des REIT, dividende mensuel depuis 1994). Rendement moyen : 4,4 % brut.

Côté US : retenue à la source de 15 % (merci la convention fiscale Franco-US et votre petit formulaire W-8BEN).

Côté France : PFU à 31,4 % depuis la loi de finances 2026 (12,8 % IR + 18,6 % de prélèvements sociaux). MAIS – et c'est là que ça devient jouissif – vous récupérez les 15 % de retenue US en crédit d'impôt.

Fiscalité globale effective : environ 16,4 %.

Vous relisez bien. Entre seize et dix-sept pourcent. Contre 58 à 59 % pour une SCPI française si vous êtes en TMI haute.

Cerise sur le gâteau financier : les REIT cotés ne rentrent PAS dans l'assiette IFI. Ce sont des valeurs mobilières, pas de l'immobilier aux yeux du fisc (contrairement aux SCPI, même étrangères, qui restent soumises à l'IFI selon la doctrine majoritaire et le BOFiP). Un patrimoine de 2 M€ en REIT directs ? Zéro IFI. Le même en SCPI françaises ? Vous signez un chèque annuel à Bercy de plusieurs milliers d'euros.

C'est tellement beau que ça en devient suspect.

Acte III : Corum USA, l'OVNI fiscal qui affole les compteurs

Alors bien sûr, entre les SCPI purement françaises et les REIT directs, il existe une troisième voie : les SCPI investies en REIT américains, type Corum USA.

Rendement 2025 : 7,7 % brut. Oui, vous lisez bien. Sept virgule sept. À ce niveau, on ne parle plus d'investissement, on parle de performance exceptionnelle de première année.

Mais attention – et c'est crucial – ce rendement est extraordinaire, pas ordinaire.

Comment est-ce possible ?

Trois raisons techniques que votre banquier ne vous expliquera jamais :

• Effet millésime : Corum USA est en phase de déploiement massif. Les premiers investisseurs bénéficient d'un rendement artificiellement gonflé (rendement calculé sur capital appelé progressivement). Dans 4-5 ans, attendez-vous à un retour sur terre vers 5,5-6,5 %.
• Fiscalité hybride optimisée : structure juridique pensée pour maximiser le crédit d'impôt US tout en bénéficiant du régime PFU français.
• Diversification géographique : exposition au marché immobilier US (data centers, logistique Amazon, santé) avec un dollar qui joue au yo-yo face à l'euro.

Rendement net 2025 pour un TMI 41 % : environ 4,8 à 5,3 %. Soit nettement plus qu'une SCPI française classique après impôts (2-2,8 %).

Mais gardez les pieds sur terre : Corum communique officiellement un objectif de TRI (Taux de Rentabilité Interne) à 4,5 % sur 10 ans. Le 7,7 % actuel est une performance de lancement exceptionnelle, pas un acquis durable. Dans 4-5 ans, quand le portefeuille sera mature et pleinement déployé, attendez-vous à une normalisation progressive.

Le problème ? La liquidité est celle d'une SCPI (quasi-nulle), avec une volatilité sous-jacente importée des marchés US. Vous mélangez le pire des deux mondes (illiquidité + exposition boursière indirecte) avec le meilleur des deux fiscalités.

Acte IV : Le tableau de chasse fiscal (ou qui gagne quoi selon votre profil)

Parce qu'en fiscalité, il n'y a jamais de réponse universelle, voici le guide de survie 2026 :

Vous êtes en TMI 11 %, petit patrimoine, besoin de revenus passifs stables :
→ SCPI européennes classiques (Corum Origin, Corum XL). Pas de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers (enfin une bonne nouvelle), rendement net correct (4,5 à 5,8 %), diversification géographique réelle.

Vous êtes en TMI 30 % ou plus, patrimoine > 1,3 M€ imposable à l'IFI :
→ REIT US en direct, priorité absolue. Exonération IFI + liquidité totale en deux clics + fiscalité mobilière avantageuse (16-17 % effectifs contre 47-59 % pour SCPI françaises). Vous économisez des milliers d'euros d'IFI annuels à eux seuls.

Vous êtes en TMI haute, horizon 8-12 ans, faible besoin de liquidité :
→ SCPI USA type Corum USA. Rendement net très attractif actuellement (environ 5 % nets réels en 2025), mais avec un pari sur la pérennité du modèle et l'évolution du marché US. Gardez en tête que ce rendement exceptionnel devrait se normaliser progressivement.

Vous voulez mixer rendement + effet levier crédit + faible volatilité :
→ SCPI européennes + crédit immobilier. L'effet de levier reste un avantage majeur des SCPI (empruntez à 3,5 % pour placer à 5-6 % nets de frais, magie de l'arbitrage). Les REIT ne permettent pas cet effet de levier sauf à jouer avec le feu via la marge sur compte-titres.

Vous voulez diversification mondiale + liquidité + exposition dollar :
→ REIT US cotés (via ETF type Vanguard Real Estate ou sélection de 4-6 foncières de qualité : Realty Income, Prologis, American Tower, Digital Realty). Volatilité assumée (-20/-30 % possibles), mais potentiel de performance long terme + dividendes trimestriels/mensuels.

Acte V : La stratégie du sage (ou comment ne pas choisir)

Vous l'attendiez, la voici : la solution optimale pour 90 % des investisseurs français en 2026 est… de ne PAS choisir.

Le mix gagnant :

• 60 % SCPI opportunistes/européennes : revenus réguliers, stabilité, effet de levier possible via crédit, diversification géographique.
• 40 % REIT US cotés : liquidité, exonération IFI, exposition dollar, diversification sectorielle (santé, data centers, logistique).

Pourquoi ? Parce que vous combinez :

• La sécurité psychologique des SCPI (pas de cours de bourse qui clignote en rouge)
• La liquidité de secours des REIT (vendables en 2 secondes)
• La fiscalité optimisée (PFU sur REIT, revenus fonciers étrangers sur SCPI européennes)
• La couverture change (dollar vs euro)
• L'exclusion IFI partielle (40 % de votre portefeuille pierre-papier hors IFI)

C'est moins sexy qu'un « tout REIT » ou un « tout SCPI USA à 7,7 % », mais c'est mathématiquement supérieur sur 10-15 ans en termes de couple rendement/risque après fiscalité.

Ce que l'UNPI 95 peut faire pour vous

Parce que comprendre la fiscalité immobilière, c'est une chose. L'optimiser sans tomber dans les pièges, c'en est une autre.

L'Union Nationale de la Propriété Immobilière du Val-d'Oise (UNPI 95) accompagne depuis des décennies les propriétaires bailleurs dans leurs choix patrimoniaux et fiscaux. Que vous soyez investisseur en SCPI, détenteur de biens en direct, ou en pleine réflexion sur une diversification REIT, nos experts vous apportent :

• Conseils fiscaux personnalisés (optimisation TMI, stratégies IFI, montages SCI)
• Accompagnement juridique (baux, litiges, réglementations)
• Veille réglementaire (parce que la loi de finances change tous les ans, et pas en votre faveur)
• Réseau d'experts (notaires, avocats fiscalistes, gestionnaires de patrimoine)

Contactez-nous :
UNPI 95 – Union Nationale de la Propriété Immobilière du Val-d'Oise
Adresse : 1 rue du Général Leclerc, 95120 Ermont
Téléphone : 01 34 14 74 95
Email : unpi95@unpi.org
Site web : www.unpi.org/val-doise

Parce qu'entre la théorie fiscale et la réalité de votre déclaration d'impôts, il y a un monde. Et dans ce monde, il vaut mieux être bien accompagné.

Épilogue : La seule certitude fiscale française

Si je devais résumer ce match SCPI vs REIT en une phrase, ce serait celle-ci : « La France a réussi à rendre son immobilier pierre-papier moins attractif fiscalement que celui des États-Unis. »

Laissez ça mariner quelques secondes.

Le pays de la pierre, du Livret A, de l'assurance-vie en fonds euros et de la rente immobilière… battu sur le terrain fiscal par l'Amérique libérale. C'est un peu comme si l'Italie se faisait donner des leçons de gastronomie par l'Angleterre.

Alors oui, les REIT ont leurs travers : volatilité boursière, exposition au dollar, risque de taux US, absence d'effet de levier. Et oui, les SCPI gardent des atouts : stabilité psychologique, crédit immobilier possible, revenus fonciers prévisibles.

Mais en 2026, pour un investisseur français résident fiscal avec un patrimoine conséquent et une TMI élevée, ne pas considérer sérieusement les REIT américains revient à laisser plusieurs milliers d'euros par an sur la table. Et ça, même le fisc ne vous le recommandera pas.

La vraie question n'est donc plus « SCPI ou REIT ? »
La vraie question est : « Quelle part de chaque, et dans quel ordre ? »

Et pour y répondre précisément, il faut connaître votre TMI, votre patrimoine IFI, votre horizon de placement, votre tolérance à la volatilité et votre capacité d'emprunt.

Si vous voulez une réponse taillée sur mesure plutôt qu'un prêt-à-penser fiscal, vous savez où me trouver.

En attendant, méfiez-vous du conseiller qui vous oriente systématiquement vers des SCPI françaises sans évoquer les alternatives. Les commissions sur SCPI (8-12 % du montant investi) sont nettement plus attractives que sur les REIT directs (quasi-nulles). Qui paye vraiment la note de ce conseil « gratuit » ?

Tableau comparatif synthétique (janvier 2026)

Mentions légales et sources

Cet article reflète une analyse comparative basée sur les données publiques disponibles en janvier 2026 : performances publiées 2025 (ASPIM, Nareit, sociétés de gestion), fiscalité issue de la loi de finances pour la sécurité sociale 2026, doctrine fiscale (BOFiP), simulations Louve Invest et portails spécialisés.

Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Les rendements mentionnés sont des moyennes indicatives et peuvent varier significativement selon les SCPI/REIT sélectionnés. Corum USA présente un rendement 2025 exceptionnel lié à son déploiement ; l'objectif TRI long terme communiqué par la société est de 4,5 % sur 10 ans.

Les calculs de rendements nets sont indicatifs (simulations 2026, hors impact IFI annuel pour les SCPI). Ils ne tiennent pas compte de votre situation fiscale personnelle complète (revenus globaux, niches fiscales, situation familiale, patrimoine IFI existant).

Consultez impérativement votre avocat fiscaliste pour une analyse personnalisée adaptée à votre situation. Cet article a une vocation informative et comparative. Il ne constitue en aucun cas un conseil en investissement, une recommandation d'achat ou de vente.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste
Président de l'UNPI 95

« La fiscalité, c'est l'art de plumer l'oie en lui arrachant le maximum de plumes avec le minimum de cris. Sauf que parfois, l'oie peut choisir dans quel poulailler se faire plumer » Adapté (très) librement de Colbert