VENEZUELA : MADURO EN SANDALES À MANHATTAN, VOUS EN PANTOUFLES À CARACAS ?

VENEZUELA : MADURO EN SANDALES À MANHATTAN, VOUS EN PANTOUFLES À CARACAS ?
Chronique juridico-économique décalée sur l'art d'investir en zone de guerre
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste & Président de l'UNPI 95

Note au lecteur : Cette chronique utilise l'actualité vénézuélienne comme cas d'école pour explorer une question sérieuse : quand l'instabilité géopolitique rencontre l'investissement immobilier, que se passe-t-il vraiment ? L'analyse combine droit, économie et second degré. Si vous cherchez une charge politique, passez votre chemin. Si vous voulez comprendre pourquoi la stabilité juridique vaut tous les rendements du monde, installez-vous.

Mes chers amis propriétaires et investisseurs avisés,

Permettez-moi de commencer par une question qui brûle les lèvres de tout investisseur ayant le sens du timing : est-ce le moment d'acheter au Venezuela ?

Le 3 janvier 2026, les forces américaines ont capturé le président Nicolás Maduro lors de l'opération "Absolute Resolve". On l'a vu débarquer menotté et en sandales à New York. Donald Trump promet d'ouvrir l'exploitation pétrolière aux compagnies américaines. Et surtout : les prix au m² à Caracas sont 5 à 10 fois inférieurs à ceux du Val d'Oise.

Alors ? Opportunité historique ou piège mortel ?

I. LE PARADOXE VÉNÉZUÉLIEN : Quand les plus grandes réserves de pétrole au monde ne suffisent pas

Voici une question pour amateurs de paradoxes économiques : comment un pays peut-il posséder les plus importantes réserves de pétrole prouvées au monde et avoir simultanément :

• Une hyperinflation qui a atteint 929 790% en 2018 (rapport FMI, certaines estimations allaient jusqu'à 1,7 million %) ?
• Un salaire moyen de 100 à 176€/mois en 2026 (salaire minimum < 7€/mois) ?
• Des pénuries persistantes de produits de base ?
• 28% de sa population qui a fui (7,9 millions de personnes sur ~28 millions) ?

Contexte historique pour mesurer l'ampleur du désastre :

• 1950 : Le Venezuela est le 4ème pays le plus riche par habitant au monde (confirmé par le World Economic Forum)
• 1975 : Nationalisation du pétrole, création de PDVSA
• 2014-2021 : Effondrement catastrophique avec chute du PIB de -75% (Council on Foreign Relations)
• 2022 : Sortie technique de l'hyperinflation, mais conséquences durables
• 2025 : Retour des tensions inflationnistes (> 600%)
• Janvier 2026 : Le président est capturé par les forces américaines

C'est comme si vous étiez propriétaire d'une mine d'or mais que vous deviez faire la queue au Secours Populaire. Techniquement impossible, économiquement absurde, et pourtant... réel.

II. LES CHIFFRES DE CARACAS : Entre rêve et cauchemar

Ce qui fait rêver

Prix au m² à Caracas :

• Centre-ville : 675 à 1 252€/m²
• Hors centre : 422 à 616€/m²

Un studio de 30m² coûte entre 20 000€ et 37 000€. Comparé aux 120 000€ de Sarcelles, c'est objectivement tentant. Le rendement locatif brut théorique oscille entre 8% et 17%.

Ce qui réveille brutalement

La réalité socio-économique :

• Salaire moyen à Caracas : 100 à 176€/mois (salaire minimum < 7€/mois !)
• Loyer studio centre-ville : 452 à 528€/mois
• Loyer appartement 3 pièces : 913 à 1 068€/mois

Le loyer coûte trois à cinq fois le salaire mensuel moyen. Pour louer, un Vénézuélien doit soit avoir plusieurs emplois, soit vivre à cinq dans un studio, soit avoir découvert l'alchimie.

Autres détails "sympathiques" (données 2025-2026) :

• Taux hypothécaire : 22 à 60% par an (oui, vous avez bien lu)
• Rapport Prix/Revenu : 18,32 (il faut 18 ans de salaire pour acheter)
• Hypothèque en % du revenu : 408% (vous devez gagner 4 fois votre salaire pour emprunter)
• PIB : -75% entre 2014 et 2021 (Council on Foreign Relations), récupération partielle mais fragile
• Inflation historique : 929 790% (FMI, 2018), techniquement maîtrisée en 2022 mais retour à > 600% en 2025

III. "MAIS MAÎTRE, L'IMMOBILIER NE PROTÈGE-T-IL PAS DE L'HYPERINFLATION ?"

La théorie (qui fonctionne partout ailleurs)

Excellente question, et vous avez fondamentalement raison.

En temps normal, l'immobilier est LA valeur refuge contre l'inflation. Quand votre monnaie perd de la valeur, votre bien en pierre conserve sa valeur réelle. C'est même un pilier de la stratégie patrimoniale classique :

France, inflation 5% :

• Vous achetez 100 000€
• Dans 10 ans, votre bien vaut ~163 000€
• Votre crédit de 100 000€ "pèse" moins lourd
• ✅ L'immobilier vous protège effectivement

La pratique vénézuélienne (où tout explose)

Mais l'hyperinflation vénézuélienne n'a rien de normal. Parlons chiffres historiques :

• 2014 : 69% (record mondial)
• 2015 : 181%
• 2016 : 800%
• 2017 : 4 000%
• 2018 : 929 790% selon le FMI (certaines estimations allaient jusqu'à 1 698 488%)
• 2019 : Projection FMI à 10 000 000%
• 2022 : Sortie "technique" de l'hyperinflation (inflation mensuelle < 50% pendant 12 mois)
• 2025 : Retour de tensions inflationnistes (FMI prévoit > 600% pour octobre)
• 2026 : L'hyperinflation est passée, mais les conséquences restent dévastatrices

Le Venezuela a subi la pire hyperinflation de l'histoire moderne après le Zimbabwe. C'est pire que l'Argentine, la Bolivie, le Brésil, le Nicaragua et le Pérou des années 1980-90 COMBINÉS.

Et même si techniquement l'hyperinflation s'est calmée en 2022, ses effets persistent : l'économie reste détruite, près de 28% de la population a fui (7,9 millions de personnes), le système bancaire est en ruines, et maintenant le président est en prison à New York.

Pourquoi la protection ne fonctionne pas ici : 5 mécanismes destructeurs

1. La dollarisation de facto Face à l'effondrement du bolivar, le marché immobilier s'est spontanément converti au dollar. Les prix sont en USD, pas en bolivars. Vous n'êtes donc plus protégé de l'hyperinflation du bolivar, vous êtes exposé aux fluctuations dollar/euro.

2. L'impossibilité structurelle de louer Même si votre bien conserve sa valeur nominale, personne ne peut physiquement vous payer. C'est comme posséder une Ferrari dans un pays où personne n'a le permis : techniquement, elle a de la valeur, mais elle ne génère aucun revenu.

3. Le contrôle des changes et les taux multiples Le gouvernement a instauré des contrôles avec des taux officiels déconnectés de la réalité :

• Un taux officiel
• Un taux "préférentiel"
• Un taux du marché noir
• La valeur réelle fluctuante

Si vous achetez en dollars mais qu'un locataire vous paie en bolivars au taux officiel, vous perdez 80-90% au moment de la conversion.

4. L'effondrement du marché Quand 10% de la population fuit et que le PIB chute de 40%, même si votre bien "conserve sa valeur théorique", le marché n'existe plus. Vous avez un actif qui vaut X sur le papier, mais aucun acheteur solvable.

5. La destruction du système juridique L'hyperinflation s'est accompagnée de :

• Nationalisations imprévisibles (télécom, électricité, ciment, commerce)
• Instabilité juridique extrême
• Risques d'expropriation sans indemnisation
• Contestations multiples de titres de propriété

IV. LES QUESTIONS JURIDICO-FISCALES QUE PERSONNE NE POSE (et pour cause)

Admettons que, dans un accès de folie, vous décidiez quand même d'investir. Voici quelques-unes des questions qui se poseraient :

Question n°1 - Juridiction et imposition :
Dans quel pays déclarez-vous vos revenus fonciers ? Sous quel régime fiscal ? Convention fiscale franco-vénézuélienne existe-t-elle encore après l'intervention américaine ? Qui est l'autorité compétente pour délivrer des attestations fiscales ?

Ces questions relèvent de mon métier d'avocat fiscaliste. Mais le simple fait de devoir se les poser montre le niveau de complexité.

Question n°2 - Conformité AML/Tracfin :
Comment documenter et justifier un virement international vers un pays en pleine transition forcée ? Quelle traçabilité bancaire dans un système financier effondré ? Quels documents probants pouvez-vous fournir ?

Question n°3 - Taux de change multiples :
Taux officiel, marché parallèle, taux bancaire... Lequel s'applique légalement ? Comment établir une valeur incontestable face à l'administration fiscale française quand trois taux coexistent avec des écarts de 1 à 10 ?

Question n°4 - Plus-value immobilière :
Comment calculer une plus-value dans une monnaie qui a été "renominée" plusieurs fois ? Quelle base imposable retenir quand le bolivar a perdu 99,9999% de sa valeur ? Comment convertir en euros pour la déclaration française ?

Question n°5 - Rapatriement des revenus :
Contrôle des changes, sanctions internationales, système bancaire vénézuélien coupé du SWIFT... Comment rapatrier légalement des loyers perçus sur place ? À quel coût de conversion ? Avec quelle fiscalité ?

Question n°6 - Risques juridiques extrêmes :
Que dit votre multirisque habitation sur les "actes de guerre" ? Quelle protection en cas de nationalisation ? Quel recours si votre titre de propriété est contesté par trois gouvernements différents ?

La vraie question est simple : voulez-vous vraiment que votre patrimoine immobilier dépende de la réponse à ces questions ?

Pour ma part, avec 25 ans de pratique fiscale, je peux vous dire que la complexité juridico-fiscale d'un investissement vénézuélien dépasse de loin les honoraires d'avocat nécessaires pour le sécuriser. Et encore, à supposer que ce soit sécurisable.

V. LE COMPARATIF AJUSTÉ AU RISQUE RÉEL

Le calcul qui compte vraiment

Rendement net ajusté au risque :

Caracas : 17% (brut) - 95% (risque géopolitique) = -78%

Sarcelles : 6,5% (brut) - 0,1% (risque Jul à 3h du matin) = +6,4%

CQFD, comme on dit dans les démonstrations mathématiques.

VI. CE QUE L'UNPI 95 PEUT VRAIMENT FAIRE POUR VOUS

Pendant que certains fantasment sur des investissements exotiques, l'UNPI 95 se concentre sur la réalité : protéger vos intérêts de propriétaires dans le Val d'Oise, avec des outils juridiques qui fonctionnent.

Le tableau de la réalité

Nos services concrets

• Consultations juridiques du lundi au vendredi de 14h à 17h
• Accompagnement fiscal personnalisé (sans risque d'intervention américaine)
• Défense de vos droits face aux administrations
• Conseils en gestion locative (avec des locataires solvables)
• Formation continue sur les évolutions législatives
• Réseau de professionnels vérifiés dans le 95

Nos coordonnées :
UNPI 95
5 avenue Paul Herbé
95200 Sarcelles
☎ 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78
✉ unpi95sarcelles@unpi.fr

Parce qu'un T3 à Sarcelles avec un vrai titre de propriété vaut mieux qu'un penthouse à Caracas avec un titre contesté par trois gouvernements.

VII. CONCLUSION : De la sagesse fiscale et de l'art d'éviter les zones de guerre

Le Venezuela possède les plus grandes réserves mondiales de pétrole. En 1950, c'était le 4ème pays le plus riche par habitant au monde (World Economic Forum). Aujourd'hui, en 2026, avec un salaire moyen de 100-176€ (minimum à 7€/mois) et un loyer de 528€, même les mathématiques ont renoncé à trouver une cohérence.

L'hyperinflation extrême (929 790% en 2018 selon le FMI) est techniquement passée (sortie en 2022), mais l'économie reste détruite : PIB -75% entre 2014 et 2021, système juridique en lambeaux, 28% de la population enfuie (7,9 millions de personnes), et maintenant le président en prison à New York.

La leçon économique : Un investissement immobilier n'a de sens que si quatre conditions sont réunies :

1. Des locataires solvables existent
2. Votre titre de propriété est sécurisé juridiquement
3. Le système judiciaire fonctionne pour faire respecter vos droits
4. Vous pouvez rapatrier vos revenus sans perdre 90% à la conversion

Le Venezuela en 2026 ne remplit toujours aucune de ces conditions.

Certains diront que j'exagère. Je leur répondrai que les chiffres parlent d'eux-mêmes : hyperinflation historique de 929 790% (FMI), PIB -75%, 28% de la population enfuie (UNHCR), président capturé. On ne force pas quand on cite des sources officielles comme le FMI, le Council on Foreign Relations, l'UNHCR et le World Economic Forum.

Le meilleur investissement immobilier reste celui qui ne nécessite pas un casque, un gilet pare-balles, et un manuel de survie en milieu hostile pour visiter le bien.

Entre la réforme des retraites, la taxe foncière qui monte et le nouveau DPE qui affole tout le monde, vous aurez déjà largement assez d'adrénaline en France. Pas besoin d'ajouter une intervention militaire américaine dans le mix.

P.S. : Si malgré cet article vous persistez à vouloir investir au Venezuela, je connais un excellent psychiatre dans le 95. Contrairement à Caracas, l'électricité fonctionne pendant les séances.

P.P.S. : Si un jour le Venezuela redevient le 4ème pays le plus riche au monde, je promets d'écrire : "J'avais tort : retour sur mon erreur géopolitico-immobilière." En attendant, restez sur Sarcelles. Vraiment.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste - Président UNPI 95
« Parce que votre patrimoine mérite la stabilité juridique »