Immobilier et retraite : Pourquoi tout le monde cherche un Plan B (et comment ne pas se planter)

Le système de retraite par répartition va mal. L'immobilier locatif croule sous les normes. Entre les deux, vous vous demandez comment préparer vos vieux jours sans devenir expert-comptable ou militant syndical. Bonne nouvelle : c'est possible. Mauvaise nouvelle : ce n'est pas simple.

I. L'impossible statu quo : pourquoi tout le monde cherche un Plan B

Commençons par une évidence : personne ne croit vraiment que sa retraite en 2050 ressemblera à celle de ses parents. Ce n'est pas du pessimisme, c'est du calcul.

Le ratio était simple en 1960 : 4 personnes qui travaillent pour payer la retraite d'1 personne. Aujourd'hui, on est à 1,7 pour 1. En 2070, ce sera 1,3 pour 1 selon les projections officielles. Pendant ce temps, on vit 7 ans de plus qu'en 1980.

Le système va-t-il s'effondrer ? Non. Il existe des solutions : décaler l'âge de départ, augmenter les cotisations, baisser un peu les pensions, améliorer la productivité. D'autres pays l'ont fait (Suède, Pays-Bas, Allemagne) sans provoquer de révolution. La France a aussi fait des réformes en 1993, 2003, 2010 et 2023.

Mais voici la vraie question : pouvez-vous miser toute votre retraite sur l'idée que ces ajustements se feront sans douleur et sans impact sur votre niveau de vie ?

En finance, on ne met jamais tous ses œufs dans le même panier. Pourquoi le feriez-vous avec votre retraite ? Le système par répartition reste indispensable, surtout pour ceux qui n'ont pas les moyens d'épargner beaucoup. Mais si vous pouvez mettre un peu d'argent de côté, ne pas diversifier serait imprudent.

II. L'immobilier locatif : bonne idée ou usine à gaz ?

Avant, l'immobilier locatif français, c'était simple : vous achetiez un appartement avec un crédit, votre locataire remboursait ce crédit avec son loyer, et dans 20 ans vous aviez un complément de revenus qui suivait l'inflation. Presque trop beau.

Aujourd'hui, c'est devenu compliqué. Très compliqué.

Quelques chiffres pour comprendre (attention, ça varie beaucoup selon les villes) :

• Rendement brut moyen en France : entre 4% et 7% selon où vous achetez (source : Clameur, 2024)
• Après avoir payé les impôts, les charges, la vacance : plutôt 2% à 4% pour un investisseur normal
• À Paris : parfois moins de 2% brut

Et maintenant, ajoutons la paperasse.

La loi Climat dit qu'on ne peut plus louer les logements trop énergivores. Depuis janvier 2025, les logements classés G (les pires) sont interdits à la location. Les F suivront en 2028, puis les E en 2034. On parle d'environ 1,9 million de logements concernés.

Pour remettre un logement G aux normes, comptez entre 25 000€ et 60 000€ (isolation, chauffage, ventilation).

Et ce n'est pas tout : encadrement des loyers dans certaines villes, procédures d'expulsion qui durent 18 à 24 mois, obligations d'audit énergétique, nouvelles normes de décence...

Le paradoxe ? Toutes ces complications créent aussi une barrière à l'entrée.

Un économiste américain, George Stigler (prix Nobel 1982), a démontré quelque chose d'intéressant : quand on crée beaucoup de règles, même avec de bonnes intentions, ça finit souvent par protéger ceux qui sont déjà installés et par empêcher les nouveaux d'arriver. C'est exactement ce qui se passe.

Le propriétaire occasionnel qui hérite d'un appartement et pense le louer "tranquille" se retrouve vite dépassé. Le propriétaire professionnel qui maîtrise la fiscalité, les lois, et les normes énergétiques peut continuer à gagner de l'argent, et même racheter les biens de ceux qui abandonnent.

Y a-t-il un complot ? Non. C'est juste mécanique : plus c'est compliqué, plus il faut de connaissances. Et ces connaissances, ça prend du temps à acquérir. Si vous avez 10 appartements, vous amortirez ce temps d'apprentissage. Si vous n'en avez qu'un, c'est beaucoup moins rentable.

III. Pourquoi certains s'enrichissent et d'autres se plantent (ce n'est pas qu'une question d'argent)

Le sociologue Pierre Bourdieu a expliqué que la richesse, ce n'est pas que de l'argent. C'est aussi :

• Les relations : qui vous connaissez (notaires, agents immo, artisans de confiance)
• Les connaissances : ce que vous savez faire

L'immobilier locatif en 2025 demande énormément de connaissances :

• Maîtrise du droit du bail
• Compréhension de la fiscalité (micro-foncier vs régime réel, LMNP, déficit foncier)
• Lecture des DPE et planification énergétique
• Gestion locative (sélection, impayés, contentieux)
• Optimisation de la transmission (démembrement, SCI)

Ces connaissances ne sont pas distribuées équitablement. Un cadre sup parisien qui a fait une école de commerce y aura plus facilement accès qu'un ouvrier de province. Résultat : l'immobilier locatif devient un outil qui creuse les écarts entre ceux qui savent et ceux qui ne savent pas.

Est-ce bien ? Non. Est-ce la réalité ? Oui.

Et c'est justement là que les associations de propriétaires ont un rôle : partager ces connaissances pour que tout le monde y ait accès, pas seulement les initiés.

IV. Et les autres solutions ? (Parce qu'il n'y a pas que l'immobilier)

Soyons honnêtes : il serait malhonnête d'opposer "immobilier contre retraite" sans parler des autres solutions.

L'assurance-vie reste un placement simple, vous pouvez récupérer votre argent quand vous voulez, et avec une bonne fiscalité après 8 ans. Rendement moyen en 2024 : environ 2,5% à 3%. Pas extraordinaire, mais sans effort de gestion.

Le Plan Épargne Retraite (PER) vous permet de payer moins d'impôts maintenant (déduction du revenu), et de récupérer en rente ou en capital plus tard. Le rendement dépend de ce que vous choisissez (placements sûrs vs placements risqués).

Investir en bourse (actions, obligations, ETF mondiaux) permet de profiter de la croissance mondiale sans se limiter à la France.

Pourquoi alors privilégier l'immobilier ?

Plusieurs raisons concrètes :

1. Vous pouvez le toucher : vous visitez votre bien, vous le montrez. C'est rassurant psychologiquement, même si ce n'est pas très rationnel.
2. Vous empruntez : vous pouvez emprunter 80% de la valeur d'un bien à 3% sur 20 ans. Essayez de faire ça pour acheter des actions.
3. Ça suit l'inflation : les loyers augmentent généralement avec les prix. Votre bien prend de la valeur avec le temps.
4. Vous le transmettez : un appartement, ça se transmet à vos enfants. C'est plus concret pour beaucoup de familles qu'un portefeuille d'actions.
5. Vous touchez un revenu régulier : le loyer tombe chaque mois. Pas besoin de vendre pour avoir de l'argent.

L'idéal ? Mixer tout ça : la retraite normale comme base de sécurité, l'immobilier pour la rente mensuelle et la transmission, et un peu de placements financiers pour pouvoir récupérer du cash rapidement si besoin. Mais ça demande du capital, du temps, et des connaissances.

V. L'UNPI 95 : pourquoi se regrouper plutôt que rester seul

Un penseur français du XIXe siècle, Alexis de Tocqueville, expliquait qu'entre les citoyens et l'État, il faut des associations, des groupes, des syndicats. Sinon, vous êtes seul face à une machine administrative qui vous écrase.

Face à des lois qui changent tout le temps, une fiscalité incompréhensible, et des normes énergétiques qui bougent sans arrêt, le propriétaire tout seul est structurellement désavantagé.

L'UNPI 95, c'est un regroupement de propriétaires qui mettent leurs connaissances en commun et défendent leurs intérêts collectivement.

Ce que nous apportons concrètement :

Veille juridique et fiscale permanente :

• Décryptage des nouvelles lois et jurisprudences
• Alertes sur les dates butoirs et obligations
• Consultation sur l'optimisation fiscale (régime réel, LMNP, déficit foncier)

Accompagnement sur les normes énergétiques :

• Aide à l'interprétation des DPE
• Conseils sur la priorisation des travaux
• Orientation vers les aides (MaPrimeRénov', CEE)

Médiation et contentieux :

• Résolution amiable des litiges locatifs
• Accompagnement dans les procédures d'impayés
• Conseils sur la gestion des contentieux

Représentation politique :

• Lobbying (assumé) face aux projets législatifs
• Dialogue avec les collectivités locales
• Poids dans les négociations (ce qu'un propriétaire isolé n'a jamais)

? UNPI 95 : Union Nationale de la Propriété Immobilière du Val-d'Oise
5 avenue Paul Herbé, 95200 SARCELLES
09 73 51 14 60 | 06 95 98 98 78
unpi95sarcelles@unpi.fr
95sarcelles.unpi.org
Permanences juridiques gratuites pour les adhérents : lundi-vendredi sur rdv

Sommes-nous un lobby ? Oui, assumons-le. Mais dans une démocratie, tous les groupes ont le droit de défendre leurs intérêts. Les locataires ont leurs associations, les propriétaires ont les leurs. C'est normal.

En tant que Président de l'UNPI 95 et avocat fiscaliste, je vois tous les jours que les propriétaires qui s'en sortent le mieux ne sont pas forcément les plus riches, mais les mieux informés et les mieux organisés. L'UNPI, c'est cette organisation et cette information.

VI. Conclusion : Préparer sa retraite n'est ni de droite ni de gauche

Nous vivons une époque de changement. Le système de retraite d'après-guerre, basé sur une forte croissance et beaucoup de jeunes, ne peut plus fonctionner pareil. Cela ne veut pas dire qu'il va disparaître, mais qu'il va changer.

En même temps, l'investissement immobilier locatif est devenu un vrai métier, pas un placement tranquille. Les normes l'ont tué pour les amateurs, mais l'ont renforcé pour les professionnels ou ceux qui se forment sérieusement.

Faut-il le déplorer ? C'est une question politique. Certains diront que cela aggrave les inégalités patrimoniales. D'autres répondront que la liberté d'entreprendre et de se constituer un patrimoine est un droit fondamental.

Faut-il l'ignorer ? Certainement pas. Que vous soyez pour ou contre, la réalité est là : le système de retraite par répartition sera moins généreux qu'avant, et l'immobilier locatif est plus complexe qu'avant. Adapter sa stratégie patrimoniale à cette double réalité n'est ni cynique ni idéologique, c'est rationnel.

La vraie question n'est donc pas "Immobilier ou solidarité ?", mais plutôt : "Comment articuler solidarité collective et responsabilité individuelle dans un monde où les anciennes certitudes s'effritent ?"

L'immobilier locatif ne remplacera jamais le système de retraite national. Mais il peut le compléter pour ceux qui en ont les moyens. Et c'est précisément pour cela qu'il faut en parler de façon honnête, nuancée et dépassionnée.

Bienvenue dans l'ère de la retraite hybride : un socle collectif qu'il faut préserver, et des compléments individuels qu'il faut organiser intelligemment.

Et si vous faites partie de ceux qui choisissent l'immobilier locatif comme brique de cette stratégie hybride, alors oui, formez-vous, organisez-vous, et n'hésitez pas à vous entourer. L'amateurisme n'est plus une option.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste & Président de l'UNPI 95
"Parce qu'entre dogmatisme et résignation, il reste la place pour l'analyse rationnelle"