Immobilier et Private Equity : Où sont les yachts des propriétaires ?

Immobilier et Private Equity : Où sont les yachts des propriétaires ?
Ou comment Wall Street a transformé votre résidence étudiante en produit financier dérivé
Par Maître Thomas Carbonnier, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95

Mes chers propriétaires, mes chères victimes du néolibéralisme immobilier,

Il existe un livre magnifique, publié en 1940 par Fred Schwed Jr., qui s'intitule "Where Are the Customers' Yachts?", Où sont les yachts des clients ? L'anecdote est savoureuse : un visiteur naïf, admirant les somptueux yachts amarrés dans le port de New York, demande innocemment où se trouvent ceux des clients des banquiers. La réponse tient en un silence gêné : il n'y en a pas. Seuls les banquiers et les courtiers possèdent des yachts.

Le génie de Schwed était de comprendre une vérité éternelle de la finance : les intermédiaires gagnent de l'argent sur CHAQUE transaction, que vous gagniez ou perdiez. Votre achat ? Ils touchent une commission. Votre vente ? Une autre commission. Vous finissez ruiné ? Ils ont déjà empoché leurs frais. C'est pour ça qu'ils ont des yachts et pas vous.

Dans le private equity immobilier, c'est exactement pareil : les gestionnaires de fonds empochent leurs "2% de frais de gestion annuels" chaque année, que le fonds performe ou s'effondre. Et quand ils réussissent à revendre ? 20% de commission sur les profits (le fameux "carried interest"). Achat, gestion, vente : ils gagnent à TOUS les coups. Vous, l'investisseur ? Vous récupérez ce qui reste après qu'ils se soient servis.

85 ans plus tard, cette question trouve un écho assourdissant dans le mariage contre-nature entre l'immobilier et le private equity. Alors, permettez-moi de reformuler : où sont les yachts des propriétaires maintenant que Blackstone, KKR et consorts ont décidé que votre immeuble de bureaux était un "actif sous-performant nécessitant un repositionnement stratégique" ?

Spoiler alert : vous ne les verrez pas non plus. Mais Stephen Schwarzman, lui, vient d'en commander un troisième.

Acte I : La grande évasion réglementaire (ou l'art de contourner l'encadrement des loyers)

Parlons d'abord de ce que le private equity immobilier NE fait PAS.

Il ne rachète pas votre immeuble haussmannien du 9ème arrondissement avec ses locataires protégés qui paient 1 300€ pour leur 50m². Pourquoi ? Parce que l'encadrement des loyers à Paris (loyer de référence majoré plafonné à environ 27€/m² selon le quartier et l'époque de construction) transformerait cette opération en philanthropie involontaire. Impossible de multiplier les loyers par trois quand la loi vous plafonne strictement.

Le private equity immobilier est plus malin que ça. Beaucoup plus malin.

Voici son terrain de jeu préféré en France :

Les résidences étudiantes "avec services" : Ce statut juridique magique qui permet d'échapper à TOUT encadrement des loyers. La base légale ? L'article 140 de la loi ELAN dispose que l'encadrement des loyers n'est pas applicable "aux logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d'organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique."

Traduction juridique : si vous transformez votre immeuble en "résidence-service" avec un gestionnaire unique qui propose quelques prestations collectives, vous échappez à l'encadrement. Le locataire ne paie plus un "loyer" mais une "redevance" – et là, magiquement, tous les plafonds sautent.

Les services proposés ? Le strict minimum légal pour satisfaire aux exigences : accueil non personnalisé (des boîtes à clés suffisent), nettoyage mensuel des logements, fourniture optionnelle du linge de maison. C'est tout. Pas besoin de conciergerie 24h/24, ni de spa, ni même d'un vrai accueil humain. Des boîtes à clés et un coup de balai par mois, et vous voilà exemptés de l'encadrement des loyers.

Résultat concret : des "redevances" qui atteignent 70€/m² à Paris, soit 1 400€ pour un studio de 20m² que l'étudiant paiera avec son prêt garanti par l'État. À Lille, la société Urban Campus a racheté l'immeuble du 97 rue de Douai en 2020 et l'a transformé en résidence-service sans même avoir besoin d'autorisation particulière (l'immeuble avait déjà une destination "habitation"). Marketing moderne : on appelle ça du "coliving" avec des "espaces partagés" pour faire plus sexy.

La Ville de Paris elle-même reconnaît ce problème dans son rapport d'évaluation 2025 : "Coliving, flexliving, détournement des baux civils, colocations avec baux séparés, résidences étudiantes : agir contre les stratégies d'évitement de l'encadrement des loyers."

Brillant, non ? Le fonds empoche 22% de rendement annualisé, l'étudiant s'endette pour 10 ans, l'État garantit le tout, et juridiquement, tout est parfaitement légal. C'est ce qu'on appelle la "socialisation des pertes, privatisation des profits" version 2.0.

Les bureaux et la logistique : Blackstone a racheté pour 300 millions d'euros de portefeuilles logistiques à Amundi Immobilier. Le fonds possède 34 000 m² de bureaux dans le quartier Chapelle International à Paris. Pas de locataires protégés, pas d'encadrement, juste des baux commerciaux 3-6-9 qu'on renégocie à la hausse tous les trois ans.

Les résidences seniors et EHPAD : Également exclus de l'encadrement des loyers. On achète une chaîne de résidences, on "optimise" (comprendre : on réduit le personnel soignant au minimum légal), on augmente les tarifs de 6% par an, et on revend au bout de 7 ans avec un joli multiple de sortie.

Les hôtels et espaces de coworking : WeWork avant la faillite, c'était du private equity. Les hôtels Accor rachetés puis revendus par les fonds, pareil.

Vous voyez le pattern ? Le private equity immobilier investit là où la réglementation sociale ne le gêne pas. Là où on peut augmenter les loyers, virer les locataires peu rentables, et transformer un actif stable en machine à cash-flow optimisée.

Acte II : La mathématique du désespoir (ou comment 2% + 20% = votre yacht à eux)

Parlons chiffres, puisque le private equity ne parle QUE ça.

Le modèle est limpide : un fonds lève 100 millions d'euros en promettant 15 à 20% de rendement annuel. Les investisseurs, fonds de pension, assureurs, family offices, signent des chèques de plusieurs millions.

Mais voici la partie que PERSONNE ne vous explique dans les jolies brochures PowerPoint :

Le modèle "2 and 20", La norme de l'industrie :

• 2% de frais de gestion ANNUELS sur les capitaux engagés
• 20% de carried interest (commission) sur les profits

Faisons le calcul ensemble (et croyez-moi, en tant qu'avocat fiscaliste, j'ADORE les calculs qui fâchent) :

Fonds de 100 millions investis pendant 10 ans :

• Frais de gestion : 2M€ x 10 ans = 20 millions d'euros
• Si le fonds double sa mise (100M de gain) : carried interest = 20 millions d'euros
• Total des frais : 40 millions sur 100 millions de profit

Relisez cette dernière ligne. Quarante. Millions. D'euros.

Les gestionnaires empochent 40% du gain AVANT MÊME que vous touchiez un centime. Et ces 40 millions ? C'est le prix de votre résidence étudiante à Villeurbanne transformée en "actif premium repositionné" avec des néons LED et du béton ciré.

Fred Schwed écrivait : "Wall Street, c'est l'endroit où les gens arrivent en Rolls-Royce pour recevoir les conseils de gens qui viennent en métro." Aujourd'hui, ce serait : "Le private equity immobilier, c'est l'endroit où les fonds arrivent avec des PowerPoints promettant 18% pour vous facturer 40% du profit."

Acte III : Le grand mensonge des rendements

Vous voulez connaître la vraie performance du private equity immobilier, APRÈS frais ?

Les études académiques sérieuses montrent que les fonds de PE surperforment les indices boursiers publics d'environ... 4 points de pourcentage. Pas 15-20%. Quatre petits points. Et encore, c'est la moyenne des fonds du premier quartile. La médiane fait à peine mieux que le CAC 40.

Où sont passés les 12 autres points entre la promesse (18%) et la réalité (6%) ?

Dans. Les. Yachts. Des. Gestionnaires.

Stephen Schwarzman, fondateur de Blackstone, possède une fortune personnelle de 40 milliards de dollars. Il a récemment financé la rénovation des jardins du château de Chambord pour 5 millions d'euros (et obtenu l'accès aux chasses présidentielles, cadeau bonus). Il a reçu la Légion d'honneur française.

Pendant ce temps, Blackstone possède plus de 40 000 logements en Espagne et s'oppose systématiquement aux quotas de logement social imposés par le gouvernement. En France, le fonds détient 117 000 unités résidentielles en Europe.

Vous voyez le problème ?

Acte IV : L'illusion de la création de valeur

Le vocabulaire du private equity immobilier est un chef-d'œuvre d'euphémisation orwellienne :

• "Stratégie Core+" = on achète un immeuble nickel et on croise les doigts
• "Stratégie Value-Add" = on rénove la cage d'escalier et on multiplie les loyers par 1,8
• "Stratégie Opportuniste" = on rachète des actifs en difficulté pour les dépecer comme des charognards

La "création de valeur" dont ils se gargarisent ? Voici un exemple concret tiré d'une opération réelle :

Un fonds parisien achète un ancien site logistique en banlieue pour 15 millions. Il le transforme en "résidence étudiante connectée avec services premium" (= du WiFi et un distributeur de snacks au rez-de-chaussée). Coût des travaux : 8 millions. Commercialisation à 70€/m² pour 120 studios de 20m². Loyers annuels : 2 millions d'euros. Valorisation de sortie après 5 ans : 45 millions.

TRI annoncé : 22%.

Magnifique, non ? Sauf que cette "valeur créée" repose sur :

1. Des étudiants qui s'endettent pour payer des loyers supérieurs au SMIC
2. Une astuce réglementaire (les "prestations para-hôtelières") qui contourne l'encadrement des loyers
3. Des prêts étudiants garantis par l'État français

Qui a créé la valeur, exactement ? Le fonds qui a appelé un architecte ? Ou le législateur qui a créé une faille réglementaire permettant de facturer 1 400€/mois un studio de 20m² ?

Blackstone n'a rien inventé. Blackstone a juste lu les textes juridiques mieux que vous.

Acte V : L'UNPI 95, votre rempart contre la financiarisation

Face à cette déferlante de fonds américains en mocassins Gucci qui considèrent que votre patrimoine familial est un "deal flow opportunity à faible beta", il existe un rempart : l'UNPI 95.

Parce que dans ce monde où un "repositionnement d'actif" signifie "on vire les locataires peu rentables", où une "stratégie value-add" signifie "on repeint en blanc et on triple le loyer", et où un "TRI de sortie optimisé" signifie "on revend à un prix délirant avant que la bulle n'éclate", vous avez BESOIN de quelqu'un qui parle à la fois propriétaire-bailleur ET derivative swap sur cash-flows immobiliers actualisés.

L'UNPI 95, c'est votre allié dans la jungle fiscale et immobilière du Val-d'Oise.

Nous mettons à votre disposition notre expertise juridique, fiscale, administrative et architecturale. Parce que l'immobilier n'est pas une "classe d'actifs alternative décorrélée des marchés traditionnels avec alpha résiduel positif" – c'est votre patrimoine familial, votre travail de toute une vie, votre garantie retraite.

Nos coordonnées :

• Adresse : 5 avenue Paul Herbé, 95200 SARCELLES
• Téléphone : 09 73 51 14 60
• Mobile : 06 95 98 98 78
• Email : unpi95sarcelles@unpi.fr
• Consultations : du lundi au vendredi

À l'UNPI 95, nous sommes là pour que vous compreniez VRAIMENT ce que signifie "hurdle rate de 8% avec catch-up", "waterfall de distribution pro-rata/pari-passu", "NAV ajustée des frais d'acquisition", ou "garantie d'actif et de passif asymétrique avec plafond de responsabilité".

Et surtout, pour que vous puissiez dire NON en connaissance de cause quand un fonds vous propose d'acheter votre bien "au-dessus du marché" moyennant une clause de earn-out conditionnée à la performance EBITDA ajustée des cash-flows futurs actualisés selon une méthodologie propriétaire non-divulguée soumise à l'appréciation unilatérale de l'acquéreur.

Parce qu'au final, ce sont VOUS les propriétaires. Pas eux.

Épilogue : La question qui tue (et sa réponse encore plus mortelle)

Alors, mes chers propriétaires, revenons à notre question initiale : où sont les yachts des propriétaires dans ce beau monde du private equity immobilier ?

La réponse est d'une simplicité mathématique cruelle : ils ont été vendus pour payer les frais de gestion.

Le private equity immobilier n'a créé qu'une seule chose avec une régularité digne d'une loi physique : des milliardaires dans les fonds d'investissement.

Stephen Schwarzman possède 40 milliards de dollars personnels. Il a trois yachts (pardon, trois "résidences maritimes mobiles optimisées fiscalement sous pavillon caïmanais"). Il possède un appartement de 2 000 m² sur Park Avenue à New York, acheté 34 millions de dollars. Il organise des fêtes d'anniversaire à 5 millions de dollars avec des performances privées de Rod Stewart.

Vos étudiants locataires, eux, mangent des pâtes et paient 1 400€/mois pour 20m² avec comme "services premium" : une boîte à clés connectée (appelée pompeusement "accueil digitalisé"), un coup de balai mensuel, et la possibilité de louer des draps moyennant supplément.

Le private equity et l'immobilier, c'est le mariage de la carpe et du lapin orchestré par un notaire véreux. L'un a besoin de temps long, de stabilité, de transmission générationnelle. L'autre carbure au temps court, aux exits rapides, aux TRI à deux chiffres maximisés par effet de levier.

L'un construit un patrimoine pour ses petits-enfants. L'autre optimise un bilan trimestriel pour ses LP new-yorkais.

Fred Schwed écrivait en 1940 : "Certaines personnes trouvent le pétrole. D'autres ne trouvent que des trous dans le sol. Mais tous les vendeurs de matériel de forage font fortune."

En 2026, on pourrait écrire : "Certains propriétaires gagnent de l'argent avec l'immobilier. D'autres se font racheter par des fonds et voient leurs rendements fondre en frais. Mais tous les gestionnaires de fonds de private equity s'achètent des yachts."

Alors voici mon conseil d'avocat fiscaliste, gratuit pour une fois : quand un fonds de private equity vous propose d'acheter votre immeuble avec une promesse de TRI miraculeux, demandez-vous d'abord où ILS vont garer LEUR yacht.

Parce que le vôtre, vous ne le verrez jamais.

Mais eux, ils en commandent déjà un deuxième.

Maître Thomas Carbonnier est avocat fiscaliste et président de l'UNPI 95. Il défend les propriétaires immobiliers avec la même passion qu'il met à lire les 3 200 pages du Code général des impôts. À ses heures perdues, il rêve d'un monde où les gestionnaires de fonds devraient payer leurs propres frais de gestion avant de facturer les vôtres.