Investissez dans Votre Première Tour de Guet Recyclée : Pourquoi Votre Studio Airbnb Devrait Avoir des Créneaux et des Meurtrières

Investissez dans Votre Première Tour de Guet Recyclée : Pourquoi Votre Studio Airbnb Devrait Avoir des Créneaux et des Meurtrières
Ou comment j'ai appris à arrêter de m'inquiéter et à aimer la défiscalisation par fortification médiévale
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95

Mes chers néo-féodaux,

Permettez-moi d'ouvrir ce propos par une vérité que l'intelligentsia parisienne refuse d'admettre depuis 1789 : vous avez fait une erreur colossale en ne conservant pas le château familial. Pendant que vos ancêtres bradaient leurs douves au profit d'un deux-pièces haussmannien "mieux placé", quelques malins gardaient précieusement leurs tours de guet. Aujourd'hui, pendant que vous vous battez pour un parking dans le 15ème, eux louent leur chemin de ronde à 3 500€ la semaine sur des plateformes de "glamping médiéval".

La pierre a toujours été une valeur refuge. Mais là, on parle de VRAIE pierre. Du moellon du XIIIe siècle. Pas de votre parpaing Leroy Merlin.

Le Déficit Foncier version Seigneur de Guerre

Parlons peu, parlons Pinel. Non, en fait, ne parlons plus de Pinel. C'est fini. Le Pinel, c'est le Minitel de la défiscalisation. Vous voulez du sérieux ? Investissez dans une tour de guet classée Monument Historique. Les avantages fiscaux sont si juteux que mon logiciel de comptabilité a failli prendre feu en calculant la déduction.

Écoutez-moi bien : jusqu'à 100% de déduction sur les travaux de restauration. CENT POUR CENT. Votre donjon s'effondre ? Parfait. Plus il est délabré, plus vous déduisez. C'est le seul investissement au monde où la ruine est un atout commercial. "Ah oui, le plafond du corps de garde s'est effondré en mars dernier... excellent pour l'optimisation fiscale."

Le fisc devient même votre allié. Imaginez : l'administration qui VEUT que vous dépensiez de l'argent. C'est comme si Bercy vous envoyait un SMS : "Hey, on a vu que ton pont-levis grinçait. Fais des travaux, on te rembourse via ton IR. Bisous. ?"

La Renaissance du Rendement Locatif Fortifié : Parlons Argent (Enfin)

Maintenant, abordons le cash-flow. Car soyons honnêtes, la passion pour l'architecture militaire du Moyen Âge, c'est charmant quinze minutes. Après, il faut que ça rapporte.

Décortiquons le business model de la tour de guet 2025 :

L'Acquisition : Une tour en ruine classée Monument Historique, ça commence à 80 000€ en zone rurale (oui, vraiment). Pour ce prix, vous avez généralement 150m² répartis sur quatre niveaux, des murs de 2 mètres d'épaisseur (bonjour l'isolation thermique gratuite), et quelques chauves-souris en locataires précaires qu'il faudra reloger conformément à la loi de 1976 sur la protection de la nature.

Les Travaux : Là, ça pique. Comptez 200 000 à 400 000€ pour une restauration complète. Électricité (les bougies, c'est pittoresque mais non-conforme ERP), plomberie (un puits du XIVe ne suffit plus aux exigences d'hygiène contemporaines), charpente, toiture, menuiseries... MAIS – et c'est là que ça devient jouissif – 100% déductibles de vos revenus fonciers ET de votre revenu global, sans plafond, pendant 3 ans. Vous êtes dans la tranche à 45% ? L'État finance la moitié de votre donjon. Ajoutez les subventions DRAC (20 à 40% du montant des travaux pour les Monuments Historiques), et votre investissement réel fond comme neige au soleil. Merci qui ?

L'Exploitation : C'est là que les médiocres se plantent et que les malins s'enrichissent. Une tour, ce n'est PAS un gîte de France lambda. C'est un produit d'exception qui justifie des tarifs premium.

Scénario conservateur (pour les timides) :

• 180 nuits × 280€ = 50 400€/an

Scénario optimisé (pour ceux qui ont compris) :

• 200 nuits × 320€ = 64 000€/an
• Pourquoi 200 nuits ? Parce qu'un bien vraiment unique sur Airbnb avec 50 avis 5 étoiles tourne à 55-60% de taux d'occupation. Et votre tour, personne d'autre ne l'a.
• Pourquoi 320€ ? Parce que les Parisiens qui louent un chalet à Megève à 450€/nuit trouveront votre donjon médiéval "très raisonnable". Le pricing, c'est de la psychologie, pas de l'arithmétique.

Les Revenus Annexes (parce qu'une tour, c'est multi-usage) :

• 4 mariages médiévaux : 4 × 2 500€ = 10 000€
• 3 shootings photo/cinéma : 3 × 1 000€ = 3 000€
• 2 séminaires d'entreprise : 2 × 4 000€ = 8 000€
• Ateliers divers (fauconnerie, enluminure) : 3 000€
• Total annexe : 24 000€/an

Faisons les vrais comptes :

• Revenus totaux : 64 000 + 24 000 = 88 000€/an
• Charges optimisées (conciergerie externalisée, mutualisation) : 12 000€/an
• Assurance spécialisée : 2 500€/an
• Taxe foncière : 1 200€/an
• Entretien courant : 3 500€/an
• Charges totales : 19 200€/an
• Résultat net d'exploitation : 68 800€/an

Avec un investissement de départ de 350 000€, dont disons 160 000€ réellement sortis de votre poche après défiscalisation et subventions, vous dégagez un rendement net de... 43% la première année. Même votre conseiller Société Générale va avoir besoin de s'asseoir.

Les années suivantes, une fois le déficit foncier épuisé, vous restez sur du 15-20% net. Ce qui demeure scandaleux comparé à votre Pinel à 2,8% qui dort dans un coin.

Le levier financier : Ah, j'oubliais. Si vous financez 200 000€ des travaux à 3,5% sur 15 ans (les banques ADORENT financer du Monument Historique, c'est un actif pérenne), vos mensualités sont de 1 430€. Vos revenus locatifs mensuels sont de 7 300€. L'écart ? C'est ce qu'on appelle le cash-flow positif immédiat. Vous vous enrichissez avec l'argent de la banque pendant que l'État vous défiscalise. C'est presque indécent.

Le marché est LÀ. Les gens sont OBSÉDÉS par l'authentique. Votre F2 à Cergy avec son parquet stratifié ne fera jamais rêver personne. Votre tour de guet où Richard Cœur de Lion a peut-être fait halte en 1191 ? Ça, c'est du storytelling qui fait exploser le taux de conversion sur Airbnb.

Et je ne parle même pas des Anglais. Les Anglais paieraient n'importe quoi pour dormir dans une "genuine French medieval watchtower". C'est émotionnel. C'est irrationnel. C'est MAGNIFIQUE pour votre business plan.

La Guilde des Propriétaires : Parce que Même les Seigneurs Avaient Leurs Conseillers

Vous pensez que gérer une tour de guet, c'est simple ? Détrompez-vous. Entre les servitudes d'utilité publique, les ABF (Architectes des Bâtiments de France, ces ayatollahs du patrimoine qui refusent que vous installiez du double vitrage dans vos meurtrières), et la fiscalité spécifique aux monuments historiques, vous allez vite comprendre pourquoi le Moyen Âge s'est terminé.

Au XIIIe siècle, les propriétaires terriens avaient leurs baillis. Aujourd'hui, vous avez l'UNPI 95.

Nous sommes 15 000 membres. Une véritable confrérie de propriétaires qui maîtrise le bail, la copropriété (même celle de 1347), et surtout l'art délicat de ne pas se faire dépouiller par l'administration fiscale. Consultations gratuites comme au temps des corporations, réponses sous 48h comme si on avait des pigeons voyageurs premium.

La Maison Mère : 5 avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles
09 73 51 14 60 | 06 95 98 98 78
unpi95sarcelles@unpi.fr | 95sarcelles.unpi.org
Audience du lundi au vendredi pour membres de la guilde (cotisation requise, comme toute corporation respectable)

Parce qu'entre la restauration de vos mâchicoulis et l'optimisation de votre IFI, il y a un monde. Un monde que nous connaissons par cœur. Et que nous ne vous facturerons pas en écus.

L'Argument Émotionnel (Parce que Vous N'Êtes Pas qu'un Bilan Comptable)

Au-delà des chiffres, il y a quelque chose de profondément satisfaisant à posséder une tour. C'est primal. C'est freudien, probablement. Vous dominez le paysage. Vous êtes en HAUTEUR. Quand vos voisins achètent leur cinquième écran plat, vous, vous avez une TOUR.

C'est le placement immobilier ultime pour l'ego. Lors des dîners en ville, pendant que Jean-Michel explique son investissement en SCPI avec l'enthousiasme d'un Powerpoint corporate, vous lâchez négligemment : "Nous, on a pris une tour du XIVe dans la Creuse." Silence dans l'assemblée. Respect instantané. Quelqu'un ose : "Une... tour ?" Vous souriez. "Oui, une tour de guet. Avec créneaux."

Vous venez de gagner la soirée.

Mais Est-Ce Vraiment Raisonnable ?

Non.

Enfin, si.

Ça dépend de votre définition de "raisonnable". Si pour vous, raisonnable signifie "sécuriser mon patrimoine dans un actif tangible, bénéficier d'avantages fiscaux considérables, générer des revenus locatifs significatifs, tout en participant à la préservation du patrimoine français", alors oui, c'est l'investissement le plus raisonnable que vous puissiez faire.

Si pour vous, raisonnable signifie "ne prendre aucun risque et placer mon épargne sur un Livret A à 3%", alors continuons à faire semblant que l'inflation n'existe pas et que votre pouvoir d'achat ne s'érode pas méthodiquement depuis 2008.

Le marché immobilier traditionnel ? Saturé. Surévalué. Prévisible. Les tours de guet ? Marché de niche, certes. Mais avec un potentiel que personne n'a encore pleinement exploité. Vous êtes en avance. Vous êtes un pionnier. Un visionnaire.

Ou un illuminé.

La frontière est ténue, je vous l'accorde.

En Conclusion : Devenez le Baron que Vous Avez Toujours Voulu Être

L'immobilier, c'est comme la guerre : c'est une question de position stratégique. Et quelle meilleure position stratégique qu'une tour de guet dominant la vallée, avec vue imprenable sur vos futurs locataires Airbnb qui grimpent péniblement vos 73 marches en pierre ?

Alors oui, je sais ce que vous pensez. "Maître Carbonnier a peut-être abusé du vin de Bourgogne." Peut-être. Mais je suis aussi l'avocat fiscaliste qui va transformer votre lubie patrimoniale en chef-d'œuvre d'optimisation juridico-fiscale.

La pierre ne ment jamais. Surtout quand elle a 800 ans et qu'elle vous défiscalise.

À bon entendeur,

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat Fiscaliste
Président de l'UNPI 95
Défenseur des Propriétaires & Amateur de Fortifications

P.S. : Oui, les meurtrières sont éligibles au crédit d'impôt pour la transition énergétique. Elles assurent une ventilation naturelle optimale. L'architecte des Bâtiments de France a validé. Ne me remerciez pas.