J'ai Attrapé la Dermatose Nodulaire Contagieuse en Achetant un appartement : Journal d'une Métamorphose Fiscale

Jour 1 : Je deviens une vache (et pas celle qu'on croit)
Par Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste, Président de l'UNPI 95 et bovin en phase terminale de domestication administrative

Chers amis ruminants,

Laissez-moi vous raconter comment j'ai découvert, un mardi pluvieux de novembre, que j'avais plus de points communs avec une vache Charolaise atteinte de dermatose nodulaire qu'avec un être humain libre et digne.

Tout a commencé quand j'ai ouvert mon avis de taxe foncière.

3 847 euros.

Pour un appartement que j'ai payé 220 000 euros, que je loue 950 euros/mois, et dont le locataire actuel a décidé d'adopter quatorze chats sans me prévenir. L'appartement sent maintenant le fauve. Pas le genre "safari glamour". Le genre "on devrait appeler les pompiers".

En regardant ce chiffre, 3 847 euros, j'ai eu une épiphanie mystique. Ce n'était pas une taxe. C'était un nodule fiscal. Et j'avais exactement la même tête qu'une vache couverte de dermatose nodulaire contagieuse qui découvre dans le miroir qu'elle ressemble désormais à une carte de la surface lunaire.

La révélation bovine (ou comment j'ai compris que je broutais pour Bercy)

Vous connaissez la dermatose nodulaire contagieuse ? C'est cette maladie virale délicieuse qui transforme les vaches en relief topographique 3D. Des bosses partout. Un cauchemar dermatologique. L'animal peut perdre jusqu'à 20% de son poids, produit moins de lait, et développe une dépression bovine avancée.

Maintenant, faisons un test simple. Remplacez "vache" par "propriétaire français" :

"Le propriétaire français peut perdre jusqu'à 80% de son rendement locatif, produit moins de revenus nets, et développe une dépression patrimoniale avancée."

C'EST EXACTEMENT LA MÊME MALADIE.

La différence ? La vache, on peut la vacciner. Le propriétaire français, non. On le trait jusqu'à ce que mort fiscale s'ensuive, puis on taxe ses héritiers pour bonne mesure.

Anatomie comparée d'une catastrophe : La Vache vs Le Proprio

Soyons scientifiques. J'ai fait un tableau comparatif (oui, à 4h du matin, c'est le genre de trucs qu'on fait quand on est avocat fiscaliste) :

LA VACHE MALADE :

• Nodules de 2-5 cm sur tout le corps
• Fièvre persistante (40°C)
• Perte d'appétit
• Baisse de production laitière de 50%
• Coût vétérinaire : 800€
• Taux de mortalité : 5%
• Vaccin disponible : OUI
• Compassion de l'éleveur : Élevée (c'est son gagne-pain)

LE PROPRIÉTAIRE MALADE :

• Taxes de 2-5k€ sur tout le patrimoine
• Fièvre administrative persistante (47 formulaires)
• Perte d'appétit pour l'investissement
• Baisse de rendement net de 85%
• Coût comptable : 1200€/an
• Taux de mortalité patrimoniale : 95%
• Vaccin disponible : NON
• Compassion de Bercy : Négative (on taxe même la compassion depuis 2018)

Vous voyez le problème ? LA VACHE EST MIEUX TRAITÉE.

Je le répète pour ceux du fond qui n'ont pas bien entendu : en France, en 2024, une vache Limousine avec des boutons bénéficie d'une meilleure protection sociale qu'un contribuable avec un patrimoine immobilier.

Si c'est pas une blague cosmique, je ne sais pas ce que c'est.

Le jour où j'ai vraiment compris que j'étais du bétail

Ça m'est venu lors d'une réunion avec mon contrôleur fiscal. Un type charmant, le genre qui doit mettre des photos de Colbert sur son frigo.

Lui : "Monsieur Carbonnier, vous avez déduit vos frais de déplacement pour visiter votre bien locatif."

Moi : "Oui, c'est dans le 95, je vis à Paris, c'est 87 km aller-retour..."

Lui : "Refusé. Vous auriez dû prendre le train."

Moi : "Il n'y a PAS de train qui va là-bas après minuit, et mon locataire m'a appelé pour une fuite d'eau à 23h55..."

Lui : "Problème de gestion. Non déductible. 347 euros de redressement. Plus pénalités."

À ce moment précis, j'ai entendu un meuh intérieur. C'était mon âme qui se transformait en ruminant domestique.

J'ai compris : je ne suis pas un investisseur. Je suis une vache à lait.

Et pas une vache heureuse qui broute dans un pré bio en Normandie. Non. Une vache industrielle dans un élevage intensif fiscal, branchée 24h/24 à la trayeuse automatique de Bercy.

Les stades cliniques de la transformation en bovin fiscal (Guide pratique)

STADE 1 - L'ACHAT (Phase d'innocence bovine)

Vous signez chez le notaire. Vous êtes content. Vous avez "investi dans la pierre". Vous parlez de "rente à vie" et de "retraite confortable".

Votre famille vous félicite. Votre banquier vous serre la main (il vient de se faire 15 000€ de commission).

Vous ne savez pas encore que vous venez d'entrer dans l'abattoir fiscal. Personne ne vous dit que dans 6 mois, vous recevrez votre première taxe foncière et que vous appellerez le notaire en pleurant pour savoir si c'est une erreur informatique.

Spoiler : ce n'est pas une erreur.

STADE 2 - LA PREMIÈRE TAXE (Phase d'éruption nodulaire aiguë)

Le nodule primaire apparaît : la taxe foncière.

Vous ouvrez l'enveloppe. Vous lisez le chiffre. Vous relisez. Vous retournez le papier pour voir s'il n'y a pas écrit "LOL C'EST UNE BLAGUE" au dos.

Il n'y a rien au dos.

Juste votre compte bancaire qui fait un arrêt cardiaque.

Vous appelez votre notaire : "Maître, il y a un problème, ils me demandent 3800 euros de taxe foncière..."

Le notaire (blasé) : "Oui, c'est normal. D'ailleurs vous avez vu la taxe d'ordures ménagères ligne 47 ?"

Vous : "... pardon ?"

Le notaire : "687 euros. Pour les poubelles."

Vous : "Mais je paye déjà une taxe de ramassage à la mairie !"

Le notaire : "Oui, et alors ?"

Vous : "Et... et mon locataire ne paye rien lui ?"

Le notaire : "Si, ses propres ordures. Mais les vôtres, c'est vous qui payez."

Vous : "JE N'HABITE PAS LÀ ! JE PRODUIS ZÉRO ORDURE DANS CET APPARTEMENT !"

Le notaire : "Bienvenue en France, Monsieur."

Click.

À ce moment, votre premier nodule commence à suppurer.

STADE 3 - LA GÉNÉRALISATION (Phase métastatique)

Les nodules se multiplient comme des Gremlins mouillés après minuit :

• Charges de copro : +850€ (surprise !)
• Travaux votés en AG sans vous : +2400€ (ravalement de façade, vous n'étiez pas là)
• Assurance PNO : +380€
• Taxe foncière qui augmente : +12% cette année (cadeau de la commune)
• Frais de gestion locative : 10% du loyer
• Vacance locative : 2 mois entre deux locataires
• Locataire qui casse la chasse d'eau : +450€

Rendement brut annuel : 11 400€ Charges et taxes : 10 200€ Rendement net : 1 200€

SOIT 0,42% DE RENDEMENT NET.

Votre Livret A fait 3%. Vous venez de comprendre que vous auriez gagné plus d'argent en mettant 280 000€ sous votre matelas et en laissant l'inflation faire son travail.

Vous regardez dans le miroir. Vous voyez des nodules fiscaux partout. Vous êtes officiellement une vache avec la dermatose nodulaire contagieuse version Bercy.

STADE 4 - LA DÉPRESSION BOVINE TERMINALE

Vous lisez des articles sur l'immobilier au Portugal. Vous calculez le prix du m² à Budapest. Vous googlez "comment expatriation fiscale Andorre".

Vous découvrez l'exit tax.

Vous pleurez.

Vous gardez votre appartement par masochisme fiscal avancé.

L'UNPI 95 : Le Dernier Espoir des Vaches qui Refusent l'Abattoir

Bon, je ne vais pas vous mentir : on ne va pas guérir la France de sa maladie fiscale. C'est comme essayer de guérir Godzilla d'une rage de dents avec du Doliprane. L'animal est trop gros, trop dangereux, et franchement, il s'en fout.

MAIS.

Ce qu'on peut faire à l'UNPI 95, c'est vous apprendre à vivre avec cette maladie chronique. On est comme une association de malades qui s'entraident pour ne pas crever trop vite.

Concrètement, qu'est-ce qu'on fait ?

On vous aide à ne pas finir en carpaccio fiscal. Voici le mode d'emploi de survie :

✅ Consultations juridiques gratuites : Vous avez un problème ? Un locataire qui élève des poules dans votre F2 ? Un syndic qui vote des travaux pour installer une fontaine à eau dans le hall (véridique) ? Venez nous voir. On vous aide. Gratuitement. Sans jugement. On a tout vu. TOUT.

✅ Formations : "Comment lire un avis d'imposition sans pleurer", "Les 23 niches fiscales que votre comptable ignore", "La SCI : arnaque ou génie fiscal ?"

✅ Défense collective : Quand une mairie locale décide que les propriétaires sont responsables du réchauffement climatique et invente une taxe sur les balcons, on mobilise. On argumente. On attaque devant les tribunaux. Avec succès. Parfois.

✅ Veille législative : On lit le Journal Officiel à votre place (oui, quelqu'un le fait, et oui, on mérite une médaille). Quand une nouvelle taxe arrive, vous êtes prévenus AVANT qu'elle n'atterrisse dans votre boîte aux lettres.

✅ Réseau d'experts : Avocats, notaires, comptables, fiscalistes, architectes, et même un excellent vétérinaire (au cas où vous finiriez vraiment transformé en vache).

Nos coordonnées (à mettre dans votre frigo, à côté du numéro du SAMU) :

UNPI 95 - Chambre des Propriétaires et Copropriétaires Associés
5 avenue Paul Herbé, 95200 SARCELLES
unpi95sarcelles@unpi.fr
09 73 51 14 60
06 95 98 98 78
www.unpi.org (rubrique Île-de-France / Val-d'Oise)
Consultations : Du lundi au vendredi

Cotisation annuelle : Moins cher qu'un week-end à Center Parcs. Plus utile qu'un coach en développement personnel. Plus rassurant qu'un appel à votre belle-mère.

Comment (vraiment) survivre à la dermatose nodulaire immobilière

Puisque vous êtes coincé avec cette maladie (désolé, pas de remède miracle), autant apprendre les techniques de survie :

TECHNIQUE #1 : LA SCI À L'IS (Société Civile pour Intello fiscal)

Vous transformez votre patrimoine en personne morale. L'impôt sur les sociétés (15% ou 25%) remplace votre TMI de 41% ou 45%. L'amortissement devient déductible. Vos charges explosent (légalement).

L'État vous regarde avec suspicion. Vous souriez poliment. Vous êtes dans la légalité la plus totale. C'est juste que vous avez lu le Code général des impôts jusqu'au bout (personne ne fait ça, d'où votre avantage).

TECHNIQUE #2 : LE DÉFICIT FONCIER (l'homéopathie patrimoniale)

Vous dépensez 30 000€ en travaux. Vous déduisez 10 700€ de votre revenu global. Vous récupérez environ 4 000€ d'impôts.

C'est ridicule ? Oui. Mais c'est toujours ça que Bercy ne trayera pas cette année.

TECHNIQUE #3 : L'EXIL FISCAL (pour les désespérés)

Portugal, Belgique, Suisse (si vous avez du capital et une passion pour les montres).

Mais attention : la France a inventé l'exit tax. Vous voulez partir ? Payez d'abord. C'est comme un divorce avec l'administration fiscale, sauf qu'elle garde l'appartement, les enfants, et votre foie.

Conclusion : Meuh

Il est maintenant 5h37 du matin. J'ai terminé cet article. Je suis toujours avocat fiscaliste. Je suis toujours président de l'UNPI 95. Je suis toujours propriétaire de cet appartement qui sent le chat.

Et j'ai toujours ces foutus nodules fiscaux partout.

La différence entre maintenant et il y a 15 ans ? J'ai accepté. Je suis une vache. Vous êtes des vaches. Nous sommes tous des vaches dans le grand élevage intensif de la République Française.

MAIS.

Mais nous sommes des vaches organisées. Des vaches qui se défendent. Des vaches qui connaissent leurs droits, qui lisent le Code rural, qui attaquent en justice, qui optimisent leur situation, qui ne se laissent pas traire sans broncher.

Nous sommes des vaches rebelles. Des vaches fiscalistes. Des vaches qui ont lu Spinoza et qui savent que la liberté, c'est la connaissance de la nécessité.

La nécessité, c'est qu'on va vous taxer. Jusqu'à la moelle.

La liberté, c'est de savoir comment payer le moins possible tout en restant dans la légalité.

Rejoignez le troupeau. Rejoignez l'UNPI 95.

Parce qu'une vache seule finit en steak. Mais un troupeau de vaches organisées peut renverser la clôture.

Maître Thomas CARBONNIER est avocat fiscaliste, président de l'UNPI 95, insomniaque chronique, et ruminant juridique diplômé. Il reçoit sur rendez-vous du lundi au vendredi, après une dose thérapeutique de caféine et une séance de méditation bovine transcendantale. Son cabinet traite tous les cas de dermatose nodulaire immobilière, même les plus avancés. Les cas désespérés sont sa spécialité.

UNPI 95 : Parce que votre patrimoine mérite mieux qu'une vie de vache laitière fiscale.

P.S. : Si après avoir lu cet article vous vous sentez un irrépressible besoin de meugler, c'est normal. C'est le premier symptôme. Bienvenue dans le troupeau ?