Immobilier et Rafale Fiscale : Survivrez-vous au Bombardement ?

Immobilier et Rafale Fiscale : Survivrez-vous au Bombardement ?
Ou comment Bercy a décidé de transformer les propriétaires en cibles mouvantes
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95

Le Strafing commence : Pinel s'est crashé

Le 1er janvier 2025, la loi Pinel s'est écrasée au sol. Pas d'avertissement, pas de parachute, pas de plan B. Vingt ans après la loi Scellier, dix ans après son propre baptême du feu, le dispositif star de la défiscalisation immobilière a été rayé de la carte. Les investisseurs locatifs, habitués à naviguer en formation serrée, se retrouvent désormais en vol solo, sans visibilité sur l'horizon fiscal.

Pour mémoire, Pinel permettait des réductions d'impôt allant jusqu'à 21% du prix d'achat pour douze ans d'engagement locatif. C'était le Rafale de la défiscalisation : puissant, fiable, technologiquement avancé. Aujourd'hui ? Ground zero. Les bailleurs qui avaient programmé leurs investissements 2025 se sont pris une missile en pleine face.

Le gouvernement, dans son infinie sagesse, a décidé que ce dispositif coûtait trop cher et ne produisait pas assez de logements. Traduction en langage propriétaire : « On a raflé votre pognon fiscal, maintenant débrouillez-vous. » Belle opération de tir ami.

Loc'Avantages : le drone de substitution qui ne vole pas très haut

Face au carnage, Bercy a sorti son arme de substitution : Loc'Avantages, rebaptisé depuis "la réduction d'impôt pour loyers modérés". Un nom qui sonne comme une promesse d'agence matrimoniale pour célibataires désespérés.

Le concept ? Vous louez en dessous du marché à des locataires aux revenus modestes, et l'État vous accorde une réduction d'impôt. Magnifique altruisme ! Sauf que personne ne précise que cette réduction sera rapidement dévorée par les impayés statistiquement plus élevés, les procédures d'expulsion kafkaïennes, et la dévalorisation progressive de votre patrimoine.

C'est le drone de combat de l'immobilier locatif : impressionnant sur le papier, mais en réalité, ça tourne en rond au-dessus de la cible sans jamais l'atteindre. En 2025, le dispositif pourrait même évoluer vers un crédit d'impôt pour attirer les propriétaires modestes. Parce qu'évidemment, les propriétaires modestes, on en croise tous les jours à la sortie du RER.

Location meublée de tourisme : tir à vue

Parlons maintenant du napalm fiscal de 2024. Un amendement sénatorial, adopté "par erreur" (comprendre : "oups, on a appuyé sur le mauvais bouton nucléaire"), a aligné la fiscalité des meublés touristiques sur celle de la location nue.

Résultat : l'abattement fiscal passe de 71% à 30%. Vous avez bien lu. Vos revenus de location Airbnb sont soudainement trois fois plus imposés. C'est comme si on vous annonçait que votre Rafale consomme désormais trois fois plus de kérosène, mais qu'on a oublié d'augmenter la taille du réservoir.

Le gouvernement promet de "clarifier" la situation avec une future loi. En clair : ils étudient actuellement comment transformer leur boulette en politique assumée. Pendant ce temps, les propriétaires de meublés touristiques contemplent leurs déclarations fiscales avec le même enthousiasme qu'un pilote découvrant une panne moteur en plein vol.

La taxe foncière : le tir de barrage permanent

Si vous pensiez que le fisc vous oublierait au milieu de cette rafale, détrompez-vous. La taxe foncière augmente de minimum 3,9% en 2025, après déjà +7% en 2023. C'est l'artillerie lourde : ça pilonne, ça pilonne, ça ne s'arrête jamais.

Certaines communes, soucieuses de leur réélection en 2026, pourraient faire preuve de modération. D'autres, plus courageuses (ou plus désespérées), ajouteront leur propre majoration locale. Résultat : vous pourriez voir votre taxe foncière augmenter de 10, 15, voire 20% en deux ans. Parce que rien ne dit "merci d'investir dans l'immobilier" comme une salve de hausses d'impôts.

Le déficit foncier : l'arme de riposte

Face à ce bombardement en règle, il reste heureusement quelques solutions de défense aérienne. Le déficit foncier, notamment, reste un outil d'optimisation puissant pour ceux qui investissent dans l'ancien avec travaux.

Le principe est simple : vous réalisez des travaux de rénovation sur un bien destiné à la location nue, et vous déduisez ces dépenses de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global dans la limite de 10 700€ par an. C'est la contre-mesure parfaite : vous améliorez votre patrimoine tout en réduisant votre exposition fiscale.

Mais attention, le déficit foncier n'est pas un bouclier antimissile universel. Il nécessite une vraie stratégie, des travaux qualifiants, et une gestion rigoureuse de votre patrimoine. En d'autres termes : ne partez pas au combat sans votre carte d'état-major.

LMNP/LMP : les avions furtifs de la fiscalité

Les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Professionnel (LMP) restent les véritables chasseurs furtifs du paysage fiscal immobilier. Invisibles au radar de l'impôt sur le revenu grâce au mécanisme d'amortissement, ils permettent de générer des revenus locatifs faiblement ou non fiscalisés.

Le LMNP s'applique si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€ par an ou la moitié de votre revenu global. Au-delà, vous basculez en LMP, avec ses avantages spécifiques : sortie du patrimoine taxable à l'IFI, exonération de plus-value après 5 ans de location, transmission facilitée.

Mais attention : la loi de finances 2025 a aligné le régime de plus-value des LMNP sur celui des LMP. Les amortissements pratiqués seront désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, l'État vous laisse voler en mode furtif, mais il a installé des caméras thermiques au moment de l'atterrissage.

L'UNPI 95 : votre tour de contrôle dans la tempête

Face à cette rafale réglementaire et fiscale, naviguer seul devient suicidaire. C'est exactement là que l'UNPI 95 intervient. Nous sommes votre tour de contrôle, votre escadron d'assistance, votre formation de combat dans ce ciel devenu hostile.

Concrètement, l'UNPI 95 c'est :

• Des consultations juridiques et fiscales avec ou sans rendez-vous, parce que les problèmes immobiliers ne préviennent pas avant de décoller
• Une expertise pointue du marché valdoisien, de Sarcelles à Cergy, en passant par toutes les communes du département
• Un accompagnement personnalisé sur vos stratégies d'investissement, vos déclarations fiscales, vos litiges locatifs
• Une veille réglementaire permanente pour anticiper les prochains missiles législatifs avant qu'ils ne vous explosent à la figure
• Un réseau de professionnels vérifiés (notaires, experts-comptables, gestionnaires) pour exécuter vos manœuvres patrimoniales en toute sécurité

Depuis notre base de Sarcelles, au 5 avenue Paul Herbé (95200), nous assurons une permanence du lundi au vendredi. Vous pouvez nous joindre au 09 73 51 14 60 ou au 06 95 98 98 78, ou par email à unpi95sarcelles@unpi.fr.

Notre mission ? Transformer cette rafale fiscale en opportunité stratégique. Parce qu'entre propriétaires avertis et propriétaires démunis, la différence ne tient qu'à une chose : l'information et l'accompagnement.

Le mot de la fin : gardez le cap

Le paysage fiscal immobilier de 2025 ressemble à un champ de bataille : cratères Pinel, éclats de réglementations DPE, fumée des réformes successives, tirs de barrage fiscaux. Certains propriétaires vont se crasher. D'autres vont simplement renoncer à voler.

Mais les plus malins, ceux qui savent où trouver les bonnes informations et les bons conseils, continueront non seulement à voler, mais à prendre de l'altitude. Car même sous la mitraille, l'immobilier reste l'un des meilleurs outils de constitution et de transmission de patrimoine.

La question n'est pas de savoir si vous allez survivre à cette rafale. La question est : avec qui allez-vous voler ?

À l'UNPI 95, nous ne laissons aucun propriétaire derrière nous.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste
Président de l'UNPI 95

Parce que dans le ciel hostile de la fiscalité immobilière, mieux vaut un escadron qu'un vol en solitaire.