Locatif 47%, Dividendes 30% : cherchez l'erreur

Pendant que vous payez 47% sur votre studio, Jeff touche ses dividendes à 30% : bienvenue en Absurdistan fiscal
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95

Imaginez. Vous êtes infirmière. Après 25 ans à vous priver de vacances, de restaurants, de tout ce qui fait plaisir, vous achetez ENFIN un petit studio locatif. Votre rêve : un complément de retraite.

BINGO ! Vous êtes officiellement une ennemie de la République.

Bercy vous regarde désormais avec suspicion. Votre crime ? Posséder 42m² à Sannois et les louer. Vous entrez dans la catégorie des "propriétaires bailleurs", ceux qui, selon une certaine rhétorique politique, "spéculent sur la pénurie de logements".

Pendant ce temps, Jeff — appelons-le Jeff — possède 2 millions d'euros d'actions. Il touche 73 400 € de dividendes par an sans lever le petit doigt. Bercy le considère comme un investisseur, un agent économique qui "finance l'économie productive".

Vous : 47,2% d'impôts + taxe foncière + IFI en approche.
Jeff : 30% d'impôts via le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Point final.

Pas d'IFI. Pas de taxe annuelle. Pas de chaudière qui lâche à 3h du matin. Juste des dividendes qui tombent trimestriellement.

Bienvenue dans la France des arbitrages fiscaux où la logique économique a cédé la place aux choix politiques.

Acte I : Martine achète un studio et découvre le triple matraquage

Martine, 48 ans, infirmière. Salaire : 2 450 € nets mensuels. En 2019, elle achète un T2 de 42m² à Sannois pour 185 000 €. Crédit sur 20 ans. Travaux : 15 000 €. Loyer : 850 € par mois.

Le rêve, non ?

Le calcul qui fait mal

Revenus locatifs annuels : 10 200 €

Charges réelles déductibles :

• Intérêts d'emprunt : 3 420 €
• Taxe foncière : 1 150 €
• Charges copro + assurance + gestion : 1 115 €
• Provision travaux : 1 850 €
• Total charges : 7 535 €

Revenu foncier net imposable : 2 665 €

Fiscalité applicable :

• Impôt sur le revenu (30% TMI) : 800 €
• Prélèvements sociaux (17,2%) : 458 €
• Total impôts : 1 258 €

Taux de prélèvement : 47,2%

Revenu disponible après impôts : 1 407 €, soit 117 € par mois.

Mais attendez, ce n'est pas fini...

Martine rembourse aussi son crédit : 990 € par mois dont seulement 285 € d'intérêts déductibles. Les 705 € de capital ? Non déductibles fiscalement.

Flux de trésorerie annuel réel :
Loyers 10 200 € - Charges 7 535 € - Impôts 1 258 € - Remboursement capital 8 460 € = - 7 053 €

Martine PERD 588 € par mois en trésorerie. Son "investissement" est un gouffre financier pendant 15 ans. Elle finance avec son salaire d'infirmière le logement de son locataire, tout en payant des impôts sur un revenu qu'elle ne touche pas réellement.

Le rêve français : s'appauvrir 15 ans pour gagner 280 € nets par mois à 65 ans.

Acte II : Jeff, ses dividendes, et sa fiscalité bonifiée

Jeff, 51 ans, cadre supérieur. Patrimoine : 2,5 millions d'euros dont 2 millions en actions (TotalEnergies, LVMH, Hermès...).

Focus sur son portefeuille TotalEnergies : 1 million d'euros d'actions.

Le miracle du PFU (flat tax)

Dividendes TotalEnergies : Rendement de 7,34% (source : rendementbourse.com, 2025)

Dividendes annuels perçus : 73 400 €

Fiscalité : Prélèvement Forfaitaire Unique à 30% (12,8% IR + 17,2% PS)

Impôts totaux : 22 020 €

Dans la poche : 51 380 €, soit 4 282 € par mois.

Taux effectif : 30%. C'est tout.

Les avantages dont Martine ne bénéficie JAMAIS

Pas de taxe annuelle : Jeff ne paie aucune taxe sur ses 2 millions d'actions. Martine paie 1 150 € de taxe foncière chaque année.

Exonération totale d'IFI : Depuis 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière ne taxe QUE les biens immobiliers. Les 2 millions d'actions de Jeff ? Totalement exonérés. Martine franchira le seuil dans quelques années et payera l'IFI.

Liquidité immédiate : Jeff vend en 2 jours, frais 0,1%. Martine met 6 mois, frais 7-8%.

Zéro gestion : Pas d'appels nocturnes, pas de provisions travaux, pas d'impayés, pas de vacance locative.

? LE MATCH EN UN TABLEAU

Ratio d'injustice : Pour 1 € de revenu net, Martine subit un prélèvement global plus du double de celui de Jeff.

Acte III : Pourquoi nos élus laissent perdurer cette injustice

Comment cette distorsion peut-elle durer depuis des décennies, sous TOUS les gouvernements ? La réponse n'est pas dans l'incompétence. C'est un choix politique assumé.

Les 5 raisons de l'injustice

1. La rhétorique anti-propriétaires paie électoralement

À gauche : "Les propriétaires exploitent les locataires." (Martine et ses 117 €/mois apprécient.)
À droite : On défend mollement les propriétaires tout en protégeant les gros patrimoines financiers.

Personne ne défend vraiment les classes moyennes propriétaires. Trop modestes pour les lobbys financiers, trop "rentières" pour la gauche.

2. Le poids des lobbys financiers

L'industrie financière pèse des centaines de milliards. Elle emploie des milliers de lobbyistes. Les 6 millions de propriétaires bailleurs ? Éparpillés, sans moyens comparables.

Quand Bercy arbitre, qui est reçu en premier ? Les banquiers ou l'UNPI départementale ?

3. Le mythe de "l'investissement productif"

Discours officiel : "Il faut orienter l'épargne vers l'investissement productif, pas vers l'immobilier spéculatif improductif."

Le problème ? Quand Jeff achète 10 000 € d'actions TotalEnergies sur Euronext, il achète sur le marché secondaire. TotalEnergies ne reçoit pas un centime. C'est une pure spéculation entre investisseurs.

Pendant ce temps, Martine finance du BTP, loge une famille, entretient son bien, fait travailler des artisans locaux. Elle crée de la valeur économique tangible.

Mais c'est Martine qu'on matraque fiscalement.

4. La menace de la "fuite des capitaux"

Les capitaux financiers sont mobiles. Jeff peut partir au Luxembourg en 48h. L'immobilier ? Impossible à délocaliser. Martine ne peut pas transférer son T2 en Irlande.

Résultat : On matraque ceux qui ne peuvent pas partir. On négocie avec ceux qui menacent de fuir.

5. Nos élus sont actionnaires, pas multipropriétaires

Consultez les déclarations de patrimoine publiques (hatvp.fr). Combien de députés possèdent des actions, PEA, assurances-vie ? La majorité. Combien possèdent 10 appartements locatifs dans le Val-d'Oise ? Quasiment aucun.

Nos élus bénéficient de la flat tax à 30%. Pas du triple matraquage sur les revenus fonciers.

"Il est difficile de faire comprendre quelque chose à quelqu'un quand son intérêt personnel dépend de ne pas le comprendre." (Upton Sinclair)

? LA RÉFORME ISF → IFI DE 2018 : CADEAU AUX RICHES, PUNITION POUR LES CLASSES MOYENNES

Avant 2018 : L'ISF taxait tous les patrimoines (immobiliers + financiers) > 1,3 M€.
Après 2018 : L'IFI ne taxe QUE l'immobilier. Actions, obligations, liquidités : totalement exonérées.

Qui a gagné ? Les gros patrimoines financiers.
Qui a perdu ? Les classes moyennes propriétaires.

Jeff, 2,5 millions de patrimoine : 0 € d'IFI.
Martine, qui atteindra bientôt 1,4 million en immobilier : ~2 100 € d'IFI.

Selon la Cour des Comptes (2024), les recettes IFI (1,8 Md€) ne compensent qu'une petite partie de la perte liée à la suppression de l'ISF financier (3,5 Md€/an).

Traduction honnête : On a supprimé l'impôt des très riches mobiles, on a gardé celui des classes moyennes sup' immobiles.

Acte IV : L'UNPI 95, rempart contre l'abandon politique

Face à cet abandon, il existe des remparts. L'UNPI 95 en est un.

Personne d'autre ne défendra les propriétaires bailleurs. Ni les syndicats (qui défendent les locataires), ni les partis politiques (qui flattent l'anti-propriétaires), ni les médias (qui adorent taper sur "les rentiers").

Nous sommes seuls. Alors nous nous organisons.

Ce que l'UNPI 95 vous apporte

✅ Accompagnement juridique et fiscal : optimisation légale, relecture de baux, conseils contrôle fiscal
✅ Défense collective : lobbying parlementaire, recours constitutionnels, veille législative
✅ Formation continue : séminaires, bulletins, guides pratiques
✅ Réseau professionnel : notaires, avocats, experts-comptables, architectes, syndics
✅ Services pratiques : modèles de baux, calculateurs fiscaux, aide impayés

Cotisation : 50 €/an (déductible de vos revenus fonciers)

Contacts :
5 rue Paul Herbé
95200 SARCELLES
unpi95sarcelles@unpi.fr
Tél : 09 73 51 14 60
Ouvert du lundi au vendredi de 09h00 à 19h00

Pourquoi adhérer maintenant ?

Adhérer, c'est rejoindre 70 000 propriétaires en France qui refusent d'être la variable d'ajustement budgétaire.

C'est se donner les moyens de comprendre, anticiper, se défendre, et peser politiquement.

Martine seule ne pèse rien. Martine + 69 999 autres ? Ça fait du bruit à l'Assemblée.

Acte V : Les vraies solutions (que personne ne veut appliquer)

Voici les réformes que je défends. Simples, cohérentes, justes. Et totalement improbables politiquement.

Proposition n°1 : Flat tax immobilière à 30%

Aligner la fiscalité des revenus fonciers sur celle des dividendes. Création d'un PFU Immobilier à 30%.

Impact : Martine paierait 30% au lieu de 47,2%. Gain : 459 €/an.
Probabilité : 5% (accusé de "cadeau aux rentiers")

Proposition n°2 : Supprimer l'IFI ou l'étendre au mobilier

Option A : Supprimer l'IFI (qui ne rapporte que 1,8 Md€/an, 0,6% des recettes).
Option B : Rétablir un ISF complet sur TOUS les patrimoines > 2 M€.

Probabilité : 10% pour A, 2% pour B

Proposition n°3 : Exonération 50% de taxe foncière pour les biens locatifs

Contexte : +37,3% de taxe foncière entre 2014 et 2024 (UNPI). À Paris : +83%.

Impact : Martine économiserait 575 €/an.
Probabilité : 8% (collectivités locales s'y opposent)

Proposition n°4 : Créer un "PEA-Immo"

Plan d'Épargne Immobilière. Après 5 ans : exonération d'IR, seuls les prélèvements sociaux (17,2%) restent dus.

Impact : Taux effectif 17,2% au lieu de 47,2%. Gain : 800 €/an.
Probabilité : 3%

Conclusion : Résistance et lucidité

Voilà. Vous savez maintenant.

Martine paie 47,2% + taxe foncière + IFI futur.
Jeff paie 30% via le PFU.

Cette distorsion n'est pas un accident technique. C'est le résultat d'arbitrages politiques assumés depuis quatre décennies.

Nos élus savent. Ils comprennent. Mais la démagogie anti-propriétaires paie, les lobbys financiers sont puissants, et nos élus bénéficient eux-mêmes de la flat tax sur leurs propres patrimoines.

Mais nous refusons de courber l'échine.

En tant qu'avocat fiscaliste et président de l'UNPI 95, je continuerai à me battre. Pas pour des privilèges. Mais pour la cohérence. Pour l'équité. Pour que les règles soient les mêmes pour tous.

Pour que Martine ne soit plus traitée comme une criminelle fiscale pendant que Jeff est célébré comme un investisseur vertueux.

? ACTIONS CONCRÈTES À MENER DÈS MAINTENANT

1. Adhérez à l'UNPI 95. Seuls, nous ne pesons rien. Ensemble, nous devenons audibles.
2. Écrivez à votre député. Exigez des réponses sur cette injustice. Pourquoi 47,2% pour l'immobilier et 30% pour les actions ?
3. Optimisez dans les clous de la loi. Passez au régime réel, explorez le LMNP, la SCI, le démembrement. L'UNPI 95 vous accompagne.
4. Parlez-en autour de vous. Cette injustice prospère dans l'ignorance. Diffusez l'information.
5. Ne culpabilisez JAMAIS. Vous n'êtes pas des rentiers. Vous êtes des épargnants courageux qui créent de la valeur réelle, logez des familles, faites vivre l'artisanat local. Vous méritez le respect, pas le mépris fiscal.

Cordialement, et fiscalement vôtre,

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste | Président UNPI 95
Défenseur des classes moyennes propriétaires

P.S. Si vous êtes député ou sénateur et que vous lisez cet article, je vous mets au défi de m'expliquer pourquoi 2,5 millions en actions paie 0 € d'IFI pendant que 1,4 million en immobilier paie 2 100 € d'IFI. J'attends vos arguments.

P.P.S. Si vous êtes Martine, sachez que vous n'êtes pas seule. Nous sommes des centaines de milliers. Rejoignez-nous.

P.P.P.S. Si vous êtes Jeff et que cet article vous met mal à l'aise, ce n'est pas contre vous personnellement. Vous jouez dans les règles. Mais le système est profondément injuste. Et il est temps de le dire haut et fort.