Votre Locataire Tousse ? C'est Forcément de Votre Faute !

Votre Locataire Tousse ? C'est Forcément de Votre Faute 
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95

Mes chers collègues propriétaires, permettez-moi d'inaugurer ce premier jour de décembre par une évidence médicale qui échappera à tout rhumatologue normalement constitué : le rhume est un vice caché.

Oui, vous avez bien lu. Chaque hiver, dans le silence feutré des cabinets d'avocats et le tumulte assourdissant des juridictions, se joue le même théâtre de l'absurde : la transmutation miraculeuse du banal refroidissement saisonnier en responsabilité contractuelle du bailleur. Une alchimie juridique qui transformerait Kafka en scénariste de sitcom.

L'Hiver, Cette Saison de Tous les Dangers (Juridiques)

Le thermomètre descend, les radiateurs chauffent (ou pas, selon l'humeur de la chaudière de 1987 que votre locataire refuse obstinément de laisser entretenir), et voilà que commence le grand carnaval des pathologies imputables au logement.

La toux ? Humidité excessive. Le nez qui coule ? Défaut d'isolation phonique (si, si, j'ai vu passer le dossier). La migraine ? Clairement un problème de ventilation. La gastro-entérite ? Attendez, laissez-moi consulter mes notes... Ah oui : « inconfort psychologique lié à la vétusté des équipements ».

J'exagère à peine. Dans ma pratique, j'ai vu des locataires réclamer une diminution de loyer parce que « le froid de l'appartement donnait des engelures morales ». Je vous jure que c'est authentique. L'engelure morale, nouvelle frontière du droit du bail, chapitre III, alinéa n'importe quoi.

Le Mystère de la VMC : Puissante ou Pas Assez Puissante ?

Parlons de ce petit bijou technologique qu'est la VMC. Vous savez, cette ventilation mécanique contrôlée que vous avez fait installer dans les règles de l'art, aux normes DTU 68.3, facture à l'appui.

Elle fonctionne. Elle extrait l'air. Elle respecte les débits réglementaires. Mais voilà : dans la salle de bain où Madame prend des douches de 45 minutes à température tropicale, fenêtre fermée, suivies d'un séchage de linge intensif, la VMC montre ses limites.

Parce que – et c'est le drame – une VMC n'est pas une pompe à aspirer l'océan Atlantique. Elle est dimensionnée pour une utilisation normale, pas pour recréer le climat équatorial en plein Val-d'Oise.

Le juge, lui, voit de la moisissure. Conclusion immédiate : VMC insuffisante. Logement indécent. Réduction de loyer. Dommages et intérêts. Et parfois, cerise sur le gâteau, obligation de travaux avec astreinte.

Mais attendez, ça devient encore plus savoureux : la moisissure peut aussi apparaître dans une chambre. Là, surprise, ce n'est peut-être pas la VMC le problème. C'est peut-être que le locataire :

• N'aère jamais (« ça refroidit la pièce »)
• Pousse les meubles contre les murs extérieurs, créant de charmants ponts thermiques
• Dort fenêtres fermées en dégageant l'équivalent en vapeur d'eau d'un sauna finlandais
• Cultive une collection de plantes vertes digne du jardin botanique

Mais allez expliquer ça au juge. Allez prouver que le locataire n'aère pas. Allez démontrer que le problème vient de l'usage et non du logement.

Spoiler : vous ne pourrez pas. Parce qu'il n'y aura pas d'expertise. Il y a de la moisissure, vous êtes coupable. Point.

Le Chauffage : Théâtre de Guerre Annuel

Ah, le chauffage ! Sujet inépuisable de conflits hivernaux. Permettez-moi de vous résumer les trois écoles de pensée locative :

1. L'école arctique : « Il fait 18°C dans le salon, c'est invivable, je vais mourir d'hypothermie » (spoiler : 18°C est la température légale minimale, mais essayez d'expliquer ça à quelqu'un qui porte un t-shirt en janvier).

2. L'école tropicale : « J'ai mis le chauffage à fond, ça ne chauffe pas assez » (traduction : la facture de gaz ressemble au PIB du Luxembourg, mais Monsieur veut se balader en short chez lui en février).

3. L'école économe : « Je ne chauffe jamais, c'est trop cher, mais il y a de la moisissure partout, c'est votre faute ».

Dans les trois cas, le propriétaire est coupable. Magistralement, universellement, ontologiquement coupable.

L'UNPI 95 : Votre Bouée de Sauvetage dans l'Océan Glacé du Contentieux Locatif

Face à cette marée hivernale de réclamations aussi variées que fantaisistes, l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Val-d'Oise n'est pas qu'une simple association. C'est votre cabinet de conseil stratégique, votre armure juridique, votre phare dans la tempête des moisissures prétendument imputables.

Chez l'UNPI 95, nous vous proposons :

• Des consultations juridiques avec de vrais juristes qui connaissent la différence entre condensation et infiltration (rare, je vous assure)
• Des modèles de baux blindés comme un coffre-fort suisse
• Une assistance dans vos litiges locatifs, parce que face à un locataire qui vous explique que sa bronchite est due à « l'aura négative du logement », mieux vaut ne pas être seul
• Des formations pour comprendre vos obligations réelles (nombreuses) et distinguer les obligations imaginaires (encore plus nombreuses)
• Un réseau de propriétaires qui partagent vos joies hivernales et peuvent témoigner que non, vous n'êtes pas fou, c'est le système qui l'est

Contactez-nous :
UNPI 95 - Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Val-d'Oise
5 Avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles
09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78
unpi95sarcelles@unpi.fr
www.unpi.org

Parce qu'un propriétaire informé vaut deux locataires enrhumés.

Le Guide de Survie du Propriétaire en Hiver

Permettez-moi, fort de quinze années de contentieux hivernaux, de vous livrer quelques perles de sagesse :

1. Documentez tout : Photos des fenêtres grandes ouvertes pendant la visite d'état des lieux, mails rappelant l'obligation d'aérer, factures d'entretien de la chaudière. Dans un procès sur l'humidité, celui qui a les preuves a raison. L'autre a une bronchite imputable au propriétaire.

2. L'entretien annuel de la chaudière n'est pas une suggestion : C'est la loi. Et quand votre locataire refuse de prendre rendez-vous avec le chauffagiste, mettez-le en demeure par lettre recommandée. Avec accusé de réception. Et gardez précieusement le reçu. Et faites-en trois copies. Et une sauvegarde cloud.

3. Éduquez (gentiment) votre locataire : Une petite note sympathique sur « Comment éviter la condensation » peut sauver des vies (juridiques). Expliquez que dans la nature, l'eau chaude + le froid = de l'eau liquide. Ce n'est pas de la magie noire, c'est de la thermodynamique.

4. Ne cédez pas au chantage émotionnel : « Mon bébé tousse la nuit » est tragique, vraiment. Mais corrélation n'est pas causalité. Des millions de bébés toussent chaque hiver dans des logements parfaitement conformes. C'est l'hiver. Les microbes existent. Respirez.

Le Syndrome de la Moisissure : Coupable Jusqu'à Preuve du Contraire

Voici comment se déroule un contentieux hivernal typique en trois actes :

Acte I : Votre locataire vous envoie des photos de moisissures. Dans la salle de bain. Parfois dans la chambre. Toujours spectaculaires, toujours prises sous l'angle le plus dramatique possible.

Acte II : Vous tentez d'expliquer que la VMC fonctionne (vous avez les factures d'entretien), que les grilles d'aération ne doivent pas être obstruées, qu'il faut aérer quotidiennement. Peine perdue.

Acte III : Le juge condamne. Pas d'expertise. Pas d'analyse. Moisissure = logement indécent = propriétaire coupable. Point final. La présomption d'innocence, c'est pour les autres.

Le raisonnement juridique est d'une simplicité biblique : « Il y a de la moisissure, donc le logement est indécent, donc le bailleur manque à son obligation de délivrance d'un logement décent. » CQFD.

Peu importe que votre VMC soit conforme aux normes. Peu importe que le locataire ait barricadé les bouches d'aération avec du scotch « parce que ça fait des courants d'air ». Peu importe qu'il fasse sécher trois machines de linge par jour dans une salle de bain sans jamais ouvrir la fenêtre.

Moisissure visible = bailleur responsable. C'est le nouveau Code civil, article « Tant Pis Pour Vous ».

La Température Légale : 18°C, Pas 25°C (Désolé)

Petit rappel juridique pour ceux du fond qui n'écoutent pas : la température légale minimale dans un logement est de 18°C. Pas 22. Pas 24. Pas « confortablement comme dans un hôtel quatre étoiles ». 18°C.

À cette température, on ne meurt pas. On peut même vivre, si, si. Nos grands-parents ont survécu à pire. Je sais, je sais, c'est une révolution conceptuelle pour certains locataires qui pensent que le propriétaire doit financer leur rêve tropical en plein février valdoisien.

Conclusion : Gardez Votre Sang-Froid (Juridique)

Mes chers confrères propriétaires, l'hiver est long, les contentieux sont nombreux, mais ne désespérez pas. Derrière chaque réclamation farfelue se cache souvent de la simple méconnaissance. Parfois de la mauvaise foi. Rarement de la vraie malveillance.

Restez courtois, restez fermes, restez informés. Et surtout, rappelez-vous cette vérité universelle : un propriétaire qui connaît ses droits et ses obligations est un propriétaire qui dort tranquille (même quand son locataire prétend que la pleine lune aggrave l'humidité de la chambre – véridique).

L'hiver passera. Les virus aussi. Vos obligations de propriétaire, elles, sont éternelles. Autant les maîtriser.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat au Barreau de Paris
Président de l'UNPI 95
Spécialiste en condensation abusive

P.S. : Si votre locataire vous assigne parce qu'il a attrapé un rhume, appelez-nous. On a l'habitude. Malheureusement.