Du Soulier et de la Fiscalité Immobilière

Du Soulier et de la Fiscalité Immobilière
Ou pourquoi un bottier parisien m'a appris plus sur l'investissement que trente ans de politique du logement
Par Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste, Président de l'UNPI 95
Propriétaire persécuté et collectionneur de métaphores pédestres

Scène Primitive : 56 Rue de l'Arbre Sec, 75001 Paris

Je vais vous raconter une scène qui devrait figurer dans les manuels d'économie politique. Pas ceux de Bercy, évidemment. Ceux qu'on écrirait si l'on était encore capable de penser.

56 rue de l'Arbre Sec, 1er arrondissement de Paris. Gustavia Shoes.

Une petite boutique. Discrète. Le genre d'endroit où l'on entre par hasard et dont on ressort transformé. Derrière le comptoir : Samy Gouasmia.

Samy n'est pas un vendeur de chaussures. C'est un artisan-philosophe, un bottier-dissident, un homme qui a compris quelque chose que toute la technocratie française a oublié : on ne triche pas avec la qualité.

En 1998, il cofonde Altan Bottier. Dix-sept ans plus tard, en 2015, il crée Gustavia Shoes. Même exigence. Même méthode. Même obsession : offrir un soulier de grande qualité, construit dans la pure tradition bottière. Couture Goodyear. Cuirs de tanneries françaises et anglaises de premier choix. Patines faites main. Ressemelage illimité.

Des chaussures qui durent DIX ANS minimum.

Je répète : DIX ANS minimum !

Pendant que mes richelieus Gustavia traverseront une décennie sans broncher, le régime fiscal français aura changé douze fois, l'IFI aura été réformé quatre fois, le DPE aura été recalibré trois fois, et au moins sept nouvelles taxes immobilières auront vu le jour.

Mes chaussures auront une espérance de vie supérieure à celle de la politique du logement française.

L'Homme qui Ne Pousse Pas à l'Achat (et Pourquoi ça Change Tout)

Voici ce qui m'a frappé chez Samy : il ne vend pas. Il conseille.

Si vos pieds sont trop larges pour le modèle, il vous le dit. Si vos anciens souliers peuvent encore tenir deux ans, il vous le dit. Si vous vous trompez de pointure, il vous le dit. Même si ça lui coûte une vente.

Samy ne maximise pas son chiffre d'affaires. Il maximise la satisfaction client à long terme.

C'est tellement contre-intuitif dans le capitalisme moderne que ça en devient révolutionnaire. Chez Gustavia, on ne vous vend pas une paire pour l'année prochaine. On vous vend une paire pour la décennie. Peut-être même pour votre fils, si vous l'élevez bien.

Pendant ce temps, l'État français fait EXACTEMENT l'inverse.

Il vous vend du rêve patrimonial ("La pierre, valeur refuge !"), mais vous livre du cauchemar administratif. Il vous promet la stabilité fiscale, mais change les règles en cours de partie. Il vous incite à investir, puis vous culpabilise d'avoir investi.

Imaginez Samy fonctionnant comme l'État français :

"Bonjour Maître ! Magnifiques richelieus, 450 euros, garantie dix ans. Ah, attendez, j'oubliais : dans dix-huit mois, on interdira de les porter le mardi. Et si vous marchez trop vite avec, on vous taxera sur la vitesse de vos pas. Tenez, signez ce formulaire CERFA, on ne sait jamais."

Vous ririez. Vous partiriez. Vous signaleriez Samy aux urgences psychiatriques du Sainte-Anne.

Pourtant, c'est EXACTEMENT ce qu'on fait aux propriétaires.

Le Goodyear Welted du Droit de Propriété

Pour les néophytes : la couture Goodyear, c'est la Rolls-Royce de la cordonnerie. On coud la tige du soulier à une trépointe en cuir, elle-même cousue à la semelle. Résultat : un assemblage robuste, durable, ressemelable à l'infini.

C'est génial. C'est pérenne. C'est l'exact opposé de l'obsolescence programmée.

Le droit de propriété devrait fonctionner pareil.

Un bien acheté en 2025 devrait être protégé fiscalement pour au moins vingt ans. Comme un bon soulier Goodyear, on devrait pouvoir le "ressemeler" (rénover) sans être pénalisé. On devrait pouvoir le transmettre. Le faire durer.

Au lieu de ça, on a inventé un système jetable.

Vous achetez en 2020 ? En 2022, on change le DPE. Votre bien classé D devient F. Félicitations, vous possédez maintenant une "passoire thermique". En 2025, c'est interdit de louer. Vous voulez rénover ? 50 000 euros. Pour quelle rentabilité ? 2,3% nets après fiscalité. Si tout va bien.

On vous vend du Goodyear, on vous livre du Primark.

Le Bottier et le Bercy : Deux Visions du Monde

Comparons, voulez-vous ?

Chez Gustavia Shoes :

• Transparence totale sur les prix et les matériaux
• Conseil sincère, même si ça coûte une vente
• Garantie long terme (10 ans minimum)
• Possibilité de réparer, ressemeler, entretenir
• Respect du client et de son intelligence
• Création de valeur durable

Chez Bercy :

• Opacité totale sur les prélèvements (combien de taxes sur un loyer ? Bonne chance pour compter)
• Mensonge systématique ("On va simplifier la fiscalité" - dit chaque ministre depuis 1987)
• Instabilité permanente (réforme tous les 18 mois)
• Impossibilité de planifier sur le long terme
• Mépris du contribuable et infantilisation
• Destruction de valeur systématique

Samy crée des chaussures qui durent.
L'État crée des impôts qui tuent.

L'IFI, le DPE, et Autres Clous dans ma Semelle Goodyear

Détaillons les instruments de torture fiscale, voulez-vous ?

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Vous possédez un bien qui vous rapporte 2,3% nets ? Parfait. On va vous taxer sur sa VALEUR, pas sur sa rentabilité. Peu importe que votre locataire ne paie plus depuis six mois et que vous financiez son chauffage de votre poche. Vous AVEZ, donc vous DEVEZ.

C'est comme taxer Samy sur son stock de souliers invendus. "Ah, vous avez 50 paires en boutique ? Ça fait 19 500 euros de valeur ! Payez-nous 500 euros d'impôt, même si vous n'avez rien vendu ce mois-ci."

Absurde ? Évidemment. Pourtant, c'est exactement le principe de l'IFI.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : Une lettre de l'alphabet décide si votre bien vaut quelque chose ou devient un paria immobilier. F ou G ? Interdit de louer à partir de 2025. Vous vouliez rénover ? Comptez 50 000 euros. Avec des aides ? Ah non, désolé, vous êtes propriétaire, donc riche, donc débrouillez-vous.

Imaginez qu'on interdise à Samy de vendre des souliers noirs parce que "le noir absorbe trop de chaleur et ça contribue au réchauffement climatique". Stupide ? C'est le niveau de cohérence du DPE.

Les prélèvements sociaux à 17,2% : Sur vos loyers. Sur vos plus-values. Sur vos revenus fonciers. Sur vos rêves immobiliers. Sur le souvenir de vos rêves.

L'État français est comme ce convive qui s'invite à dîner, mange dans votre assiette, critique la cuisine, part en emportant l'argenterie, et revient le lendemain pour vous facturer sa présence.

L'encadrement des loyers : Parce que le marché, c'est mal. Adam Smith ? Jamais entendu parler. Vous voulez louer 950 euros ? Non. 847 euros maximum. Pourquoi 847 ? Parce qu'un fonctionnaire l'a décidé un vendredi pluvieux après trois cafés et deux croissants.

Chez Gustavia, c'est vous et Samy qui décidez du prix. Lui, il propose. Vous, vous acceptez ou pas. Consentement mutuel. Liberté contractuelle. Des concepts révolutionnaires, apparemment.

La Patine du Temps vs. La Rouille Fiscale

Chez Gustavia, on vous parle de patine. Avec le temps, vos souliers se bonifient. Le cuir prend une âme. Les plis racontent votre démarche. L'usure devient beauté.

Un bien immobilier devrait fonctionner pareil.

Avec les années, votre appartement devrait prendre de la valeur. Les travaux d'entretien devraient être encouragés, pas pénalisés. La transmission patrimoniale devrait être facilitée, pas étranglée par les droits de succession.

Au lieu de ça ? Rouille fiscale.

Plus vous gardez votre bien, plus on vous taxe. Plus vous rénovez, moins c'est rentable. Plus vous voulez transmettre, plus on vous spolie.

On vous punit de bien faire.

C'est comme si Samy vous disait : "Ah, vous cirez bien vos souliers ? Vous faites un entretien régulier ? Vous les gardez longtemps ? Et en plus vous en achetez plusieurs paires chez moi ? Mauvais client. Taxe de 30%. Payez."

L'UNPI 95 : Votre Bottier Juridique

Face à cette démence institutionnalisée, il existe un refuge. Un atelier de résistance. Un lieu où l'on considère encore que la propriété privée n'est pas un crime contre l'humanité.

L'UNPI 95 - Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Val-d'Oise.

Nous sommes vos Samy Gouasmia juridiques. Ceux qui prennent le temps. Qui vous conseillent honnêtement. Qui ne vous vendent pas de service inutile. Qui vous disent la vérité, même quand elle fait mal.

Ce que nous faisons pour vous :

✓ Conseil juridique personnalisé : Baux, contentieux locatifs, fiscalité immobilière
✓ Veille réglementaire : On surveille les nouvelles catastrophes législatives pour vous
✓ Défense collective : Un propriétaire seul est une proie. Mille propriétaires organisés, c'est une force
✓ Réseau de professionnels : Avocats, notaires, gestionnaires, experts-comptables triés sur le volet
✓ Formation continue : Parce qu'un propriétaire informé en vaut dix
✓ Accompagnement contentieux : Locataire qui ne paie pas ? Squat ? Dégradations ? On vous guide

Nos coordonnées (les vraies) :
? Siège social : 5 avenue Paul Herbe, 95200 SARCELLES
? Téléphone : 09 73 51 14 60
? Mobile : 06 95 98 98 78
✉️ Email : unpi95@unpi.org
? Site web : www.unpi95.fr

Nos permanences : Nous consulter pour prendre rendez-vous
Notre conviction : La propriété n'est pas un privilège. C'est un droit.

Que vous possédiez un studio à Argenteuil, un pavillon à Cergy, un immeuble à Montmorency, ou que vous hésitiez encore à investir (et on vous comprend), nous sommes là.

Avec des juristes aguerris. Des fiscalistes redoutables. Des militants du droit de propriété. Et une sympathie sincère pour vos ampoules fiscales.

Comme Samy ne vous pousse pas à acheter des chaussures dont vous n'avez pas besoin, nous ne vous poussons pas à adhérer si ce n'est pas le bon moment. Mais quand vous aurez besoin de nous - et vous aurez besoin de nous - nous serons là.

(Moi, en revanche, Samy ne m'a jamais poussé à l'achat. C'est moi qui y suis retourné. Encore. Et encore. Ma femme lève les yeux au ciel devant ma collection grandissante. Mais au moins, mes pieds sont heureux.)

Berlin, Tokyo, et l'Énigme Française

Petite pause comparative, voulez-vous ?

En Allemagne, 51% des ménages sont locataires (contre 35% en France). Pourquoi ? Parce qu'être propriétaire-bailleur y est considéré comme un métier respectable, pas comme une activité para-criminelle.

Au Japon, on peut acheter un appartement neuf à Tokyo pour le prix d'un studio parisien. Pourquoi ? Parce qu'on construit. Massivement. Sans étouffer les promoteurs sous 47 couches réglementaires.

En Suisse, la fiscalité immobilière est stable depuis des décennies. Les investisseurs planifient sur 30 ans. Résultat : pas de crise du logement.

En France ? On a inventé un système où l'on culpabilise les propriétaires, étouffe les investisseurs, matraque les bailleurs, puis on s'étonne de la pénurie.

C'est comme si Samy insultait ses clients, triplait ses prix tous les six mois, interdisait la moitié de son catalogue, puis s'étonnait de faire faillite.

La différence ? Samy ne fera jamais ça. Il est trop intelligent. L'État français, lui, persiste.

Le Manifeste du Richelieu

Voici ma profession de foi, que je cloue (métaphoriquement) sur la porte du ministère du Logement :

ARTICLE PREMIER : Le Droit à la Durée

Un investissement immobilier mérite la même stabilité qu'une paire Gustavia. Si je signe en 2025, les règles de 2025 s'appliquent jusqu'en 2045. Point final. Pas de réforme surprise. Pas de taxe rétroactive. Pas de DPE modifié en cours de route.

ARTICLE DEUX : Le Droit à l'Honnêteté

L'État doit cesser de mentir aux investisseurs. Plus de promesses non tenues. Plus de "simplification fiscale" qui se traduit par trois nouvelles taxes. Plus de "soutien aux propriétaires" qui cache une ponction supplémentaire.

ARTICLE TROIS : Le Droit à la Liberté Contractuelle

Si un propriétaire et un locataire s'accordent sur un loyer, l'État ferme sa gueule. On est adultes. On sait lire. On signe des contrats. Comme chez Gustavia : Samy propose un prix, vous acceptez ou pas. Personne n'a besoin d'un bureaucrate pour valider.

ARTICLE QUATRE : Le Droit à la Réparation

Rénover un bien doit être encouragé, pas pénalisé. Comme on ressemelle une bonne chaussure, on doit pouvoir rénover un bien sans se ruiner. Aides réelles. Délais raisonnables. Pas de DPE-couperet qui transforme votre patrimoine en déchet du jour au lendemain.

ARTICLE CINQ : Le Droit à la Transmission

La propriété doit pouvoir se transmettre sans spoliation. Mes chaussures Gustavia, je peux les léguer à mon fils. Mon appartement aussi. Sans que Bercy ne prenne 45% au passage en droits de succession.

ARTICLE SIX : Le Droit à la Justice Rapide

Un locataire qui ne paie pas pendant six mois doit partir. C'est tout. On ne demande pas la peine de mort. Juste l'application du contrat. Procédures d'expulsion accélérées. Fin de la sacralisation du squatteur-philosophe.

Conclusion : Le Testament du Richelieu

Alors, chers propriétaires. Chers investisseurs courageux. Chers résistants de la pierre.

Allez voir Samy.

Gustavia Shoes
56 rue de l'Arbre Sec, 75001 Paris
? 01 45 44 44 76
✉️ gustaviashoes@gmail.com
? www.gustaviashoes.com

Commandez une paire de richelieus. Écoutez-le vous parler de cuir, de couture Goodyear, de patine. Observez un homme qui refuse de tricher avec la qualité. Apprenez d'un artisan qui a compris que le long terme paie toujours.

Puis rejoignez l'UNPI 95.

Défendez vos droits. Organisez-vous. Résistez collectivement.

Refusez de porter les semelles trouées de politiques absurdes.

Et rappelez-vous cette vérité élémentaire : un pays qui respecte ses cordonniers est un pays où l'on marche pieds chaussés. Un pays qui respecte ses propriétaires est un pays où l'on dort sous un toit.

Moi, j'ai fait mon choix.

Mes richelieus Gustavia, je les paie plein pot. À partir de 390 euros la paire. Sans négocier. Parce que la qualité a un prix. Et parce que j'en ai acheté plusieurs. Ma femme lève les yeux au ciel devant ma collection. Mais au moins, mes pieds traversent les années avec élégance.

Mes impôts, je les paie aussi. Mais je les conteste. Parce que la spoliation n'a pas de prix.

Mes biens immobiliers, je les défends. Bec et ongles.

Mes convictions, je les lace serré.

Rendez-vous à l'UNPI 95. Avec du café, des conseils juridiques aiguisés, et une sympathie sincère pour vos ampoules fiscales.

Et si vous croisez Samy rue de l'Arbre Sec, dites-lui qu'un avocat fiscaliste du Val-d'Oise le salue.

Avec respect.

Et envie.

Envie de vivre dans un pays où l'on pourrait être propriétaire avec la même sérénité qu'on achète des chaussures chez Gustavia.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste
Président de l'UNPI 95
Propriétaire persécuté mais résilient
Client satisfait de Gustavia Shoes (sans commission)

UNPI 95 - Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Val-d'Oise
5 avenue Paul Herbe, 95200 SARCELLES
09 73 51 14 60 | 06 95 98 98 78
unpi95@unpi.org
www.unpi95.fr

P.S. : J'ai réellement constitué une collection chez Gustavia. Ma femme lève les yeux au ciel à chaque nouvelle paire. Mais dans dix ans, quand je porterai encore ces richelieus et que le régime fiscal aura changé quinze fois, je saurai qui avait raison. Et mes pieds seront toujours élégants.