Loi anti-squat : Le grand théâtre de l'absurde juridique français

Loi anti-squat : Le grand théâtre de l'absurde juridique français
Ou comment légiférer contre le squat tout en restant impuissant face aux squatteurs
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95

Juillet 2023. Le législateur vote enfin une loi "anti-squat" digne de ce nom. Trois ans de prison, 45 000€ d'amende, procédure préfectorale ultra-rapide. Les propriétaires applaudissent. Les associations de défense du logement hurlent. Le Conseil constitutionnel valide... presque tout. Deux ans plus tard, en décembre 2025, quel bilan ? Une loi spectaculaire qui fonctionne... parfois. Quand les étoiles sont alignées. Quand le préfet n'est pas débordé. Quand les squatteurs n'ont pas trouvé LA faille qui transforme votre protection juridique en passoire législative. Bienvenue dans le grand théâtre de l'absurde juridique français, où l'on vote des textes révolutionnaires avant de les noyer dans les exceptions, les délais et la bureaucratie.

La loi Kasbarian-Bergé : une révolution... sur le papier

Commençons par reconnaître les avancées. La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 constitue un progrès historique. Fini l'époque où votre résidence secondaire était considérée comme un bien de seconde zone sans protection pénale. Terminé le cauchemar des procédures civiles interminables pendant que les occupants cassent, vendent vos meubles et organisent des fêtes chez vous.

Désormais, le squat est un vrai délit pénal. Pas une "affaire à régler entre vous et votre avocat pendant dix-huit mois". Un délit punissable de trois ans de prison et 45 000€ d'amende. Et si les squatteurs ajoutent de l'effraction, des dégradations ou s'organisent en réseau, on passe à cinq ans et 75 000€. Même la tentative de squat devient punissable. Révolutionnaire.

La loi crée également un nouveau délit d'occupation frauduleuse pour tous les locaux (habitation, commercial, agricole, professionnel) : deux ans de prison et 30 000€ d'amende. Fini la distinction alambiquée entre "domicile" et "simple local". Tout est protégé.

Cerise sur le gâteau : la procédure administrative d'expulsion est étendue. Le préfet peut ordonner l'évacuation sans passer par un juge. Théoriquement, c'est rapide : le préfet a 48 heures pour décider après votre demande, puis 24 heures de délai pour que les occupants partent (s'il s'agit d'un domicile) ou 7 jours (pour les autres locaux). Total : entre 3 et 9 jours. Magnifique.

Sur le papier.

La réalité de terrain : Kafka aurait adoré

Maintenant, parlons de ce qui se passe VRAIMENT quand vous découvrez des inconnus installés chez vous avec leur chien, leur télévision et leur collection de plantes vertes.

Étape 1 : Le constat d'huissier obligatoire

Vous appelez la préfecture. Premier obstacle : "Nous avons besoin d'un constat de commissaire de justice." Attendez, quoi ? Vous devez d'abord payer un professionnel (150 à 300€) pour qu'il constate officiellement ce que vous voyez de vos propres yeux ? Oui. Parce que votre témoignage de propriétaire ne suffit pas. Bienvenue en France, pays de la confiance.

Étape 2 : La demande au préfet

Vous déposez votre dossier complet : titre de propriété, constat d'huissier, factures prouvant que vous payez les charges, photos. Le préfet a 48 heures pour "instruire le dossier". Notez bien : 48 heures pour INSTRUIRE, pas pour expulser. Dans les faits, ce délai se transforme souvent en "nous examinerons votre demande dès que possible".

Étape 3 : Le diagnostic social (ou comment tout ralentir)

Ah, vous pensiez que c'était simple ? Surprise ! Si les occupants sont jugés "vulnérables" (notion aussi floue qu'un contrat d'assurance), la préfecture doit réaliser un "diagnostic social". Comprenez : on va vérifier si vos squatteurs ne sont pas trop malheureux avant de les expulser de VOTRE bien. Durée du diagnostic ? Personne ne sait. Deux semaines ? Un mois ? Le temps de trouver une solution de relogement dans un marché locatif en crise ?

Étape 4 : Les situations "complexes"

Bien en indivision ? Succession en cours ? Litige sur la propriété ? La préfecture refuse poliment d'intervenir et vous renvoie devant le juge civil. Retour à la case départ : 6 à 18 mois de procédure. On n'a juste changé le nom du problème.

Étape 5 : Le manque de moyens

Certaines préfectures (je n'invente rien, j'ai les dossiers) répondent que votre demande est "à l'étude" pendant des semaines faute de personnel. Pendant ce temps, les squatteurs installent la fibre optique et font leur changement d'adresse à La Poste.

La faille Airbnb : quand l'entrée légale devient maintien illicite

Voici le chef-d'œuvre. La loi punit "l'introduction ET le maintien sans droit ni titre". INTRODUCTION ET MAINTIEN. Les deux.

Problème : si quelqu'un entre légalement (via une réservation Airbnb par exemple, ou en se faisant passer pour un locataire potentiel lors d'une visite), puis refuse de partir, ce n'est PAS du squat au sens de la loi. L'introduction était légale. Seul le maintien est illicite.

Résultat ? Retour aux procédures civiles longues. La protection ultra-rapide ne s'applique pas. Les squatteurs malins l'ont bien compris : ils entrent "proprement", puis squattent tranquillement. La loi visait les effractions, elle rate les stratèges.

Le Conseil constitutionnel casse l'ambiance

26 juillet 2023. Le Conseil constitutionnel valide l'essentiel de la loi. Applaudissements. Puis vient la censure de l'article 7.

Cet article prévoyait de libérer les propriétaires de leur obligation d'entretien quand leur bien est squatté. Logique, non ? Puisque vous ne pouvez pas entrer chez vous, vous ne pouvez pas entretenir. Donc vous n'êtes pas responsable si un squatteur se blesse à cause d'une installation défectueuse, ou si le bâtiment s'effondre sur un passant.

Le Conseil constitutionnel : "Non."

Décision n°2023-853 DC du 26 juillet 2023. L'article 7 est censuré. Motif : "atteinte disproportionnée au droit des victimes d'obtenir réparation". Les Sages rappellent l'article 1244 du Code civil : le propriétaire reste responsable des dommages causés par la ruine de son bâtiment due à un défaut d'entretien.

Résumons : votre bien est squatté. Vous ne pouvez pas y entrer. Vous ne pouvez pas l'entretenir. Mais vous restez pénalement et civilement responsable de son état. Si un squatteur se blesse, il peut vous poursuivre. Si un passant est blessé par la chute d'une tuile, c'est VOUS le responsable.

La seule échappatoire ? Prouver que les squatteurs vous ont empêché d'entretenir. Bonne chance pour rassembler les preuves quand vous ne pouvez même pas approcher de votre propriété sans risquer d'être poursuivi pour violation de domicile.

Les locataires en impayés : victimes collatérales

La loi ne vise pas que les squatteurs. Elle crée aussi une infraction pour les locataires qui restent dans leur logement plus de deux mois APRÈS une décision d'expulsion définitive ET un commandement de quitter les lieux : 7 500€ d'amende.

Attention : ce n'est PAS le même délit que pour les squatteurs. Pas de prison. Et l'infraction ne s'applique ni pendant la trêve hivernale, ni si le locataire obtient un sursis à expulsion.

Sur le papier, ça semble logique : un locataire qui refuse d'obéir à une décision de justice doit être sanctionné. Dans les faits ? Une personne qui ne peut pas payer son loyer, qu'on expulse parce qu'elle n'a pas d'argent, doit maintenant payer 7 500€. C'est comme demander à un naufragé de rembourser le prix du canot de sauvetage avant de le laisser monter dedans.

Pendant ce temps, les vrais squatteurs professionnels - ceux qui repèrent les biens vides en arpentant les quartiers, via les réseaux ou les annonces immobilières, qui ont des faux baux prêts à l'emploi et qui changent de cible dès que ça se complique - ne sont quasiment jamais inquiétés. Ils connaissent le système mieux que les préfets. Ils disparaissent avant la procédure.

L'UNPI 95 : votre avocat de terrain face au labyrinthe

Face à cette jungle où une bonne loi devient un parcours du combattant administratif, l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Val-d'Oise transforme vos droits théoriques en protections concrètes.

L'UNPI 95, c'est :

• Une assistance immédiate dès les premières heures d'occupation illégale : nous vous guidons sur les démarches exactes (quel huissier, quelle préfecture, quels documents)
• L'évitement des pièges fatals : nous connaissons les erreurs qui transforment une expulsion rapide en calvaire de plusieurs mois
• Un réseau d'avocats spécialisés qui exploitent les failles de la loi de 2023 en votre faveur et savent faire pression sur les préfectures qui traînent
• Un lobbying actif auprès des élus et de la préfecture du Val-d'Oise pour que la loi s'applique vraiment, pas seulement sur le papier
• Des permanences régulières où nos experts décortiquent votre situation et vous donnent un plan d'action précis
• La liste de ce qu'il ne faut JAMAIS faire : ne coupez pas l'électricité, ne changez pas les serrures, n'intervenez pas vous-même sous peine de devenir l'accusé au lieu de la victime

Nos coordonnées : UNPI 95 - Sarcelles et environs 5 Avenue Paul Herbé 95200 Sarcelles Tél. : 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78 Email : unpi95sarcelles@unpi.fr

Parce qu'avoir raison en théorie ne suffit pas si vous perdez en pratique, l'UNPI 95 transforme la belle loi votée à Paris en résultats concrets dans le Val-d'Oise. Nous ne vous vendons pas d'illusions législatives : nous vous donnons les armes pour faire appliquer vos droits. Vraiment.

Quelques conseils de survie juridique

Puisqu'il faut bien vivre avec ce système, voici les règles à respecter :

Prévention (avant que le drame n'arrive) :

• Installez des alarmes connectées avec notifications instantanées sur votre téléphone
• Faites surveiller votre bien par des voisins ou une société de gardiennage si vous vous absentez plus de 48 heures
• Souscrivez une assurance "protection juridique" qui prendra en charge les frais d'huissier et de procédure

Réaction (quand c'est trop tard) :

• Appelez IMMÉDIATEMENT un commissaire de justice pour un constat le jour même
• Déposez une PLAINTE (pas une main courante) pour violation de domicile au commissariat
• Saisissez le préfet avec tous vos documents : titre de propriété, factures de charges, constat d'huissier, photos
• Relancez la préfecture par écrit (email avec accusé de réception) tous les deux jours
• Contactez l'UNPI 95 pour un accompagnement stratégique et juridique

Ce qu'il ne faut JAMAIS faire (sous peine de prison pour VOUS) :

• Couper l'eau ou l'électricité (même si c'est vous qui payez)
• Changer les serrures pendant que les squatteurs sont sortis
• Entrer dans le bien occupé, même avec vos clés
• Menacer ou intimider les occupants
• Déménager leurs affaires

Tout cela vous transformerait instantanément de victime en coupable pour "violation de domicile" et "privation d'un service collectif". Vous risqueriez trois ans de prison là où les squatteurs risquent... une procédure qu'ils connaissent par cœur.

Conclusion : Quand la loi rencontre l'administration

La loi anti-squat de 2023 illustre un travers français magnifique : notre capacité à voter des textes révolutionnaires, progressistes, protecteurs, puis à leur retirer toutes leurs dents avec des exceptions, des délais et un manque de moyens.

Nous avons criminalisé le squat avec des peines sévères. Bravo. Mais nous n'avons pas formé les préfectures. Nous avons créé une procédure d'expulsion rapide. Magnifique. Mais nous l'avons truffée d'exceptions qui la paralysent. Nous avons voulu protéger les propriétaires. Louable. Mais le Conseil constitutionnel les maintient responsables même quand ils sont empêchés d'agir.

Le résultat ? Une loi qui fonctionne dans environ 60% des cas. Peut-être 70% si vous avez de la chance. Si votre préfecture est efficace. Si les squatteurs ne connaissent pas la faille Airbnb. Si votre bien n'est pas en indivision. Si vous avez un bon avocat. Si les étoiles sont alignées.

Pour les 30 ou 40% restants ? Bienvenue dans le même cauchemar qu'avant, juste avec des formulaires différents et l'espoir cruel qu'une loi censée vous protéger finira peut-être par s'appliquer un jour.

Alors oui, continuons de nous battre. Avec l'UNPI 95, avec des avocats qui connaissent vraiment le terrain, avec la ténacité qui caractérise les propriétaires français. Continuons de croire que posséder un bien devrait vous donner le droit d'en jouir. Concept révolutionnaire, j'en conviens.

Et surtout, gardons notre sens de l'humour noir. Parce que le droit français réussit l'exploit de vous rendre responsable d'un bien dont vous êtes empêché d'accéder tout en punissant sévèrement toute tentative de le récupérer par vos propres moyens. Il ne reste plus que ça : rire de l'absurde plutôt que d'en pleurer.

En attendant la prochaine réforme qui, encore une fois, promet de tout régler.

Maître Thomas CARBONNIER est avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95. Il salue les progrès législatifs de 2023 tout en constatant, avec la lucidité brutale du praticien, que le chemin entre le Journal Officiel et la préfecture du Val-d'Oise ressemble à un labyrinthe administratif parsemé de chausse-trappes juridiques. Son cabinet reste ouvert à tous ceux qui pensent encore que le droit de propriété devrait être plus qu'une belle idée abstraite.