Le Portugal en excédent, la France en apnée : autopsie d'un divorce fiscal

Quand votre voisin fait ses comptes sur un coin de table et finit en excédent, pendant que vous mobilisez la Cour des comptes, Bercy, trois cabinets de conseil et un sommet budgétaire d'urgence...
pour annoncer que vous êtes encore dans le rouge !
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95

Lisbonne trinque au champagne, Paris sirote l'amertume

C'est l'histoire d'un divorce à l'amiable qui vire au drame shakespearien. D'un côté, le Portugal : quatrième budget consécutif en excédent, avec un surplus prévu de 0,1% du PIB pour 2026. De l'autre, la France : déficit attendu à 4,6% en 2026, après avoir raté les 5,4% de 2025, avec 43,8 milliards d'euros d'économies à réaliser et un Premier ministre qui annonce qu'on va "faire des économies, plus qu'on n'en a jamais fait".

Permettez-moi un instant d'ironie mordante : la France n'a pas présenté un budget à l'équilibre depuis 1974. Cinquante et un ans. Cinquante et un ans ! À ce stade, ce n'est plus de l'incompétence, c'est une discipline olympique.

Le Portugal, lui, enchaîne les excédents comme un chef étoilé aligne les macarons. Sa dette publique devrait tomber à 87,8% du PIB en 2026, son plus bas niveau depuis 16 ans. Pendant ce temps, en France, nous contemplons notre dette qui caracole joyeusement vers les 115% du PIB, avec une charge qui coûtera bientôt plus cher que le budget de l'Éducation nationale.

Le miracle portugais : quand la rigueur n'est pas un gros mot

Comment diable ont-ils fait ? La réponse est d'une simplicité désarmante, presque insultante pour notre subtilité cartésienne. Le Portugal a augmenté le temps de travail de 35h à 40h, réduit le nombre de fonctionnaires, privatisé des entreprises dans l'énergie et baissé les dépenses dans les transports. Autant de mesures qui, en France, déclencheraient immédiatement une grève générale avec occupation de l'Élysée et récital de La Marseillaise en mode hardcore.

Mais attendez, l'ironie devient ici presque douloureuse. Vous vous souvenez de la Révolution des Œillets de 1974 ? Le Portugal a failli sombrer dans un régime communiste pur et dur. Après la chute du dictateur Salazar, le pays s'est retrouvé dans une quasi-guerre civile entre Mario Soares (socialiste démocrate) et Alvaro Cunhal (communiste pro-soviétique). Les communistes occupaient les locaux des journaux socialistes, le pays était au bord du gouffre marxiste-léniniste.

Et qu'ont fait les Portugais ? Ils ont CHOISI la démocratie libérale. Ils ont rejeté le communisme. Mario Soares, avec le soutien de François Mitterrand (oui, le même qui s'alliera ensuite avec le PCF en France !), a empêché la "ligne Cunhal" de triompher. Le Portugal a tourné le dos au modèle soviétique et embrassé l'économie de marché.

Cinquante ans plus tard, le Portugal prospère tandis que la France, qui n'a jamais connu de révolution communiste mais qui en a conservé toute l'idéologie dans ses structures profondes, s'enfonce. C'est d'une cruauté historique absolue.

Et que fait Lisbonne avec ses excédents ? Le pays revalorise les petites pensions, prévoit une augmentation du salaire minimum de 5%, baisse l'impôt sur le revenu des classes moyennes et réduit l'impôt sur les sociétés à 19%. Vous avez bien lu : ils BAISSENT les impôts, encore (l'IS français est lui aussi à 25% depuis 2022, certes, mais le Portugal fait MIEUX). Pendant qu'en France, nous inventons de nouvelles contributions de solidarité pour "ceux qui ont la capacité de contribuer davantage". Magnifique euphémisme pour dire : "On va encore taper dans la poche des mêmes".

France : l'art subtil de couler avec panache

Notre débâcle budgétaire tient moins du hasard que de l'idéologie. Et quelle idéologie ! La France n'a jamais connu de révolution communiste, mais elle en a gardé toute la mentalité étatiste. Le PCF, qui atteignait 28,8% des voix en 1946, a certes décliné électoralement (3-5% aujourd'hui), mais son logiciel intellectuel a infecté l'ensemble du spectre politique français comme un virus particulièrement résistant.

Regardez nos dépenses publiques : 60% du PIB, un record jamais atteint. Ce chiffre n'est pas le fruit du hasard, c'est le produit d'une conception collectiviste de la société où l'État doit tout faire, tout payer, tout réguler. La CGT, historiquement liée au PCF, continue d'exercer une influence déterminante sur la politique sociale. Les "acquis sociaux" sont devenus une religion intouchable, et toute tentative de réforme est immédiatement qualifiée de "casse sociale".

Nous excellons dans l'art de dépenser : 18 millions de retraités dont les pensions dépassent souvent le salaire des actifs cotisants, un déficit de la Sécurité sociale qui a doublé en deux ans pour atteindre 23 milliards d'euros en 2025, et une fonction publique qui, tel un organisme vivant autonome, continue de croître malgré toutes les promesses de rigueur.

Le Portugal a eu ses communistes, mais il les a combattus et vaincus. La France a eu les siens aussi, mais elle leur a permis d'imprégner durablement les structures mentales et institutionnelles du pays. Les 35 heures ? Impensables au Portugal post-1974. Chez nous ? Un dogme sacré. La retraite à 60 ans ? Le Portugal n'y a jamais songé. La France s'y accroche comme à une bouée de sauvetage sur le Titanic.

La Commission européenne nous regarde avec cette politesse glaciale réservée aux élèves turbulents. Bruxelles a validé le budget portugais en saluant sa discipline. Pour la France ? On parle pudiquement d'"efforts structurels nécessaires" et de "trajectoire à sécuriser". Traduction : "Les gars, c'est sérieux là."

Le propriétaire immobilier français : bouc émissaire de la République

Et pendant que l'État fait danser les milliards comme des confettis, c'est le contribuable – et particulièrement le propriétaire immobilier – qui trinque. Analysons le tableau clinique de notre patient à l'agonie.

La fiscalité confiscatoire : l'addition qui fait pleurer

Le propriétaire-bailleur voit ses loyers taxés jusqu'à 47,2% (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux). Pas d'abattement, pas de taux forfaitaire, rien. Chaque euro de loyer passe à la moulinette fiscale avec une efficacité prussienne. Ajoutez-y la taxe foncière qui ne cesse d'augmenter, et vous obtenez un cocktail financier particulièrement indigeste.

Mais attendez, ce n'est pas fini ! La loi de finances 2026 supprime 23 niches fiscales, dont plusieurs touchant l'investissement locatif. Le régime LMNP, jadis sanctuaire fiscal, voit depuis 2025 les amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Traduction pour les non-initiés : vous avez investi, vous avez pris des risques, vous avez fourni des logements ? Parfait, on va vous taxer encore plus à la sortie.

L'épée de Damoclès cadastrale

À partir de 2026, chaque propriétaire devra déclarer obligatoirement le montant exact des loyers perçus. L'administration prépare une révision massive des valeurs locatives cadastrales, ces valeurs qui datent de... 1970. Autant dire l'ère préhistorique fiscale.

Résultat prévisible ? Une explosion de la taxe foncière, particulièrement pour les logements rénovés. Parce qu'évidemment, si vous avez eu le malheur d'améliorer votre bien, d'y investir votre argent et votre énergie, il est parfaitement logique que l'État vous punisse fiscalement. C'est la French touch version masochisme assumé.

La menace imminente : l'impôt sur la fortune "improductive"

Cerise empoisonnée sur ce gâteau fiscal indigeste : le projet d'impôt sur la fortune improductive, avec ses 2% de prélèvement sur les actifs financiers des holdings patrimoniales, générant 2,5 milliards d'euros. Les investisseurs locatifs ne verront aucun allègement et resteront soumis à une taxation patrimoniale sur leurs logements loués.

Alors, soyons clairs : mettre en location un logement, c'est produire. C'est créer de l'offre dans un marché tendu. C'est prendre des risques (impayés, dégradations, vacance locative). Mais dans la cosmogonie fiscale française, ça reste de la "fortune improductive". Le Grand Guignol fiscal continue.

Les conséquences pour le propriétaire : du drame à la tragédie

Face à cette pression fiscale croissante, plusieurs scénarios se dessinent, tous plus réjouissants les uns que les autres :

1. La vente massive - Des propriétaires, écrasés par la fiscalité et les réglementations, vont jeter l'éponge. Sauf que vendre en masse fait baisser les prix. Tant mieux pour l'acheteur ? Pas si sûr, car...

2. La raréfaction de l'offre locative - Moins de propriétaires bailleurs = moins de logements à louer. Or, nous avons déjà une crise du logement carabinée. Le secteur immobilier fait figure de grand oublié dans le projet de loi de finance, avec aucune relance de l'investissement locatif. Le résultat ? Des loyers qui flambent par effet de rareté.

3. L'impossibilité de transmettre - Avec les réformes successives sur les successions et donations, la transmission du patrimoine immobilier devient un parcours du combattant fiscal. Le rêve français du "petit propriétaire qui transmet à ses enfants" ? Obsolète.

4. La professionnalisation forcée - Seuls les grands groupes et les investisseurs institutionnels pourront encore jouer. Le propriétaire-bailleur particulier, pilier historique du logement français ? En voie d'extinction.

L'ironie cruelle de l'Histoire : le retournement des flux migratoires

Permettez-moi maintenant de vous raconter une histoire qui relève presque de la tragi-comédie historique.

Entre 1960 et 1970, le nombre de Portugais en France est passé de 50 000 à plus de 700 000. En une seule décennie ! Près de 10% de la population portugaise a fui son pays. Ils traversaient clandestinement l'Espagne, cachés dans des coffres de voiture ou entassés dans des camions, arrivaient dans des bidonvilles comme celui de Champigny (14 000 personnes en 1964), travaillaient sur les chantiers du RER et des autoroutes françaises pendant nos Trente Glorieuses.

Ils fuyaient la dictature de Salazar, la misère rurale, une guerre coloniale qui engloutissait 40% du budget national, et un service militaire de 4 ans. Le Portugal était pauvre, archaïque, fermé. La France était prospère, moderne, accueillante. Les Portugais construisaient littéralement la France d'après-guerre, pierre par pierre, route par route.

Cinquante ans plus tard, l'Histoire vient de nous jouer un tour magistral.

Aujourd'hui, ce sont les Français qui fuient vers le Portugal. Les prix immobiliers à Lisbonne ont flambé ces dernières années, atteignant 5 642 €/m² en moyenne en juin 2025, avec une hausse de 7,2% en un an. Dans certains quartiers de l'Algarve, les non-résidents représentent 40% des transactions. Les retraités français affluent (environ 35 000 vivent plus de six mois par an au Portugal selon Mediapart en 2025), attirés par le climat, la sécurité... même si l'avantage fiscal RNH (Résident Non Habituel) qui permettait une exonération d'impôt pendant 10 ans a été supprimé le 1er janvier 2024 pour les nouveaux arrivants. Le Portugal a mis fin à ce régime jugé source "d'injustice fiscale" face à la flambée des prix de l'immobilier (+78% en 10 ans contre 35% dans l'UE).

Le pays que les Portugais ont quitté en masse dans les années 60 est devenu leur terre promise cinquante ans plus tard. Le pays vers lequel ils migraient pour survivre est devenu celui qu'on fuit pour ne pas suffoquer fiscalement. C'est d'une ironie historique absolument délicieuse.

Les descendants des Portugais qui construisaient les infrastructures françaises dans les années 70 voient aujourd'hui des Français acheter des appartements dans leur pays natal. Vous ne pouvez pas inventer un scénario plus cruel.

Faut-il investir dans l'immobilier portugais ? La question qui fâche

Alors, puisque le Portugal semble être le nouvel Eldorado et que la France s'enfonce, faut-il tous courir acheter à Lisbonne ou Porto ?

Attention, l'euphorie a ses limites. Analysons froidement.

Les chiffres de la réalité :

• Le prix moyen au Portugal était de 2 622 €/m² en avril 2024, bien en dessous de Paris
• À Lisbonne, on peut encore trouver un deux-pièces à rénover pour 300 000€, mais les biens premium atteignent 12 500 €/m²
• Porto affiche des prix moyens de 3 800 €/m² avec une rentabilité locative de 4,2%
• Les rendements locatifs tournent entre 5% et 10% selon les zones

Mais voici les bémols :

1. Les prix ont déjà explosé : +80% à +105% en seulement 10 ans. Vous n'êtes plus dans le Portugal "bon marché" de 2012. Le train du profit facile est parti.

2. La bulle guette : Quand tout le monde se rue vers la même destination, méfiance. Lisbonne a vu ses prix augmenter de 7,2% en un an, mais cette croissance est-elle soutenable ? Les jeunes Portugais ne peuvent déjà plus se loger dans leur propre capitale.

3. La concurrence internationale : Les non-résidents représentent 40% des transactions à Lisbonne. Vous n'êtes pas seul dans la course. Américains, Brésiliens, Européens : tout le monde veut sa part du gâteau portugais.

4. La fin du Golden Visa : Le régime fiscal ultra-avantageux (RNH) a été supprimé pour les nouveaux arrivants. L'âge d'or est terminé.

5. L'offre ne suit pas : Seulement 28 000 nouvelles unités résidentielles ont été autorisées en 2024, bien en deçà de la demande. Le Portugal risque de reproduire les mêmes erreurs que la France : trop de demande, pas assez d'offre, inflation des prix.

Le verdict pragmatique :

Si vous cherchez un investissement locatif pur et dur avec un rendement exceptionnel, vous avez 10 ans de retard. Les rendements de 12-15% des années 2010 sont révolus. Aujourd'hui, vous ferez du 4-5% brut à Lisbonne, peut-être 7-8% dans des villes secondaires comme Braga ou Aveiro.

Si vous cherchez une diversification patrimoniale, un pied-à-terre dans un pays politiquement stable, économiquement sérieux et fiscalement moins prédateur que la France, alors oui, le Portugal reste une option valable. Mais n'espérez pas faire fortune. Espérez préserver votre capital et votre santé mentale face au matraquage fiscal français.

Et surtout, gardez en tête cette leçon d'Histoire : quand les populations fuient massivement vers un endroit, c'est souvent le signe que l'endroit qu'elles quittent a profondément dysfonctionné. Les Portugais ont fui vers la France dans les années 60. Les Français fuient vers le Portugal dans les années 2020. Les deux mouvements racontent la même histoire : celle de l'échec d'un modèle économique et politique.

Portugal vs France : le choc des cultures politiques

La vraie différence entre le Portugal et la France ne tient pas à des statistiques économiques. Elle est idéologique, philosophique, presque existentielle.

Le Portugal a frôlé le communisme en 1974-1975, a regardé l'abîme marxiste-léniniste droit dans les yeux, et a dit NON. Ce pays a fait le choix conscient, douloureux, de rejeter le modèle collectiviste au profit de l'économie de marché et de la démocratie libérale. Il a accepté que la discipline budgétaire n'était pas l'ennemie du progrès social. Que baisser les impôts pouvait stimuler l'activité. Que réformer la fonction publique n'était pas trahir la République. Que le travail créait la richesse, et non l'État.

La France, elle, n'a jamais connu cette confrontation directe avec le communisme. Elle n'a pas eu son 25 avril 1974, son moment de vérité. Résultat ? Elle reste prisonnière d'une idéologie fossilisée, un marxisme light mais tenace, où l'État-providence doit tout faire, tout payer, tout réguler. Où chaque réforme est perçue comme une "régression sociale". Où le mot "rigueur" est prononcé avec la même délicatesse qu'on évoquerait une maladie vénérienne. Où "acquis social" signifie "droits éternels et non négociables", peu importe qu'on puisse les financer ou non.

Le PCF français a obtenu jusqu'à 28,8% des voix en 1946. Aujourd'hui réduit à 3-5%, il a néanmoins réussi son véritable chef-d'œuvre : contaminer idéologiquement l'ensemble du spectre politique. La droite française elle-même n'ose pas toucher aux "fondamentaux" de l'État-providence. Les 35 heures, la retraite à 62 ans, les 7 semaines de congés payés : autant de totems intouchables.

Quand on cesse de matraquer fiscalement les agents économiques, ils travaillent et prennent des risques. Cette phrase, d'une évidence biblique, a été comprise au Portugal après avoir failli basculer dans le collectivisme. Elle échappe totalement à nos élites françaises, héritières inconscientes d'une pensée collectiviste qui n'ose plus dire son nom mais continue d'irriguer chaque décision politique.

Le paradoxe est cruel : le pays qui a frôlé la dictature communiste prospère en 2026. Celui qui s'est contenté de flirter avec l'idéologie sans jamais la vivre pleinement s'enfonce dans la dette et l'impuissance.

L'UNPI 95 : votre bouclier dans la tempête fiscale

Face à ce tsunami réglementaire et fiscal, le propriétaire immobilier a besoin d'alliés. C'est précisément la raison d'être de l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Val-d'Oise (UNPI 95).

Fondée sur des valeurs de défense du droit de propriété et d'accompagnement des propriétaires, l'UNPI 95 offre :

• Une veille juridique et fiscale permanente - Dans un environnement législatif qui change tous les six mois, rester informé n'est pas un luxe, c'est une nécessité vitale.

• Des formations et conférences - Comprendre la réforme du DPE, anticiper les changements de la loi de finances, optimiser sa déclaration fiscale : autant de sujets décryptés par des experts.

• Un accompagnement personnalisé - Parce que chaque situation patrimoniale est unique, l'UNPI 95 propose des consultations individuelles pour optimiser votre stratégie dans le respect de la loi.

• Une force de lobbying - L'union fait la force. L'UNPI porte la voix des propriétaires auprès des pouvoirs publics, défend leurs intérêts et alerte sur les conséquences des politiques confiscatoires.

Contact UNPI 95 :
Adresse : 5 Avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles
Téléphone : 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78
Email : unpi95sarcelles@unpi.fr

Dans la tempête actuelle, adhérer à l'UNPI 95, c'est se donner les moyens de naviguer intelligemment plutôt que de subir passivement.

Épilogue : le grand écart fatal

Le Portugal nous offre un miroir cruel. Il démontre qu'avec du courage politique, de la cohérence et une vision à moyen terme, on peut redresser des comptes publics catastrophiques sans sacrifier le social. Le Premier ministre portugais Luis Montenegro se félicite que son pays soit devenu "un pays fiable". Fiable, vous imaginez ? Quel concept révolutionnaire pour un État !

Mais surtout, le Portugal démontre qu'on peut rejeter l'idéologie collectiviste et prospérer. Qu'on peut choisir la responsabilité plutôt que l'assistanat, le travail plutôt que la redistribution perpétuelle, la rigueur plutôt que la démagogie sociale.

La France, elle, reste arc-boutée sur ses dogmes hérités d'une pensée marxiste qui n'ose plus dire son nom. Incapable de réformer, préférant augmenter indéfiniment la pression fiscale plutôt que de questionner son modèle de dépense. Le propriétaire immobilier, bouc émissaire commode de cette faillite idéologique, paie le prix de cette lâcheté politique.

L'ironie finale ? Nous nous endettons pour financer un train de vie que nous ne pouvons plus nous offrir, tout en détruisant systématiquement l'investissement privé qui pourrait nous sortir de l'ornière. C'est brillant. Absolument brillant. Du collectivisme appliqué avec la rigueur d'un commissaire politique, mais sans jamais oser l'assumer.

Le Portugal a vaincu ses démons communistes en 1975 et construit son avenir en remboursant sa dette. La France n'a jamais affronté les siens, leur a permis de s'installer confortablement dans les structures de l'État, et creuse son tombeau en augmentant sa dette. Dans quelques années, nous nous demanderons comment nous en sommes arrivés là. La réponse est déjà sous nos yeux : en refusant systématiquement de regarder la réalité en face et en sanctifiant une idéologie égalitariste qui, partout où elle a été appliquée rigoureusement, a produit misère et faillite.

Mais rassurez-vous : on trouvera bien quelqu'un à taxer pour payer l'addition. Devinez qui ?

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste
Président de l'UNPI 95

« Le Portugal a regardé le communisme dans les yeux et l'a rejeté. La France l'a embrassé du regard et refuse de le lâcher. Cinquante ans plus tard, les résultats parlent d'eux-mêmes. Bienvenue dans l'absurdistan collectiviste français. »