DPE : La Nouvelle Terreur Fiscale

DPE : La Nouvelle Terreur Fiscale
Diagnostic : Fortune Improductive Chronique. Pronostic : Défavorable.
Par Maître Thomas CARBONNIER
Avocat - Président UNPI 95 Sarcelles
Diplômé de la Faculté des Maladies Patrimoniales Incurables

Chers propriétaires, chers copropriétaires, chers condamnés qui s'ignorent encore,

Après vous avoir parlé de vin (cancérigène), de charcuterie (cancérigène) et de fromage (probablement cancérigène aussi selon l'OMS quand elle aura fini ses études), je change radicalement de ton.

Aujourd'hui, parlons de votre appartement. Qui est également cancérigène. Fiscalement parlant.

L'État vient d'inventer une nouvelle maladie : la Fortune Improductive Chronique. Symptôme principal : posséder un bien classé DPE D, E, F ou G. Traitement : chimiothérapie fiscale à 1% par an, renouvelable indéfiniment.

Pronostic : défavorable.

Effets secondaires du traitement : ruine, dépression, divorce, trauma copropriétaire aigu.

Bienvenue en oncologie patrimoniale.

AVERTISSEMENT MÉDICAL PRÉALABLE

Cet article est rédigé sur la base du projet de loi de finances pour 2026, tel que voté par l'Assemblée nationale.

Mais comme tout bon diagnostic médical français, il peut changer sans préavis. Le Sénat peut décider que finalement, ce n'est pas un cancer mais une pneumonie. La Commission Mixte Paritaire peut conclure que c'est les deux. Le gouvernement peut sortir son 49.3 comme un défibrillateur législatif.

C'est exactement comme quand votre médecin vous dit : "Bon, a priori c'est bénin, mais on refait des analyses dans 3 mois, parce qu'en fait les normes ont changé la semaine dernière et maintenant ce qui était normal est devenu suspect."

Vérifiez toujours les textes en vigueur. Ne faites pas comme ce patient qui a suivi un traitement prescrit en 1987 parce que "le médecin avait dit que c'était bon".

LE DIAGNOSTIC QUI RUINE VOTRE DIMANCHE

Bercy vient d'inventer l'IRM fiscale obligatoire pour tous les propriétaires.

Résultat du scanner : vos biens immobiliers loués sont exonérés d'IFI... seulement s'ils sont classés DPE C minimum ET loués 12 mois par an.

Traduction médicale : "Monsieur, on a détecté une masse suspecte. Votre F2 haussmannien présente une tumeur de catégorie F. C'est malin. Ça va métastaser dans tout votre patrimoine."

Traitement prescrit : Chimiothérapie fiscale à 1% par an au-delà de 1,3M€.

Durée du traitement : À vie. Ou jusqu'à ce que vous revendiez. À perte.

Possibilité de rémission : Uniquement si rénovation énergétique lourde (35 000€ minimum). Taux de succès espéré : 75% selon les professionnels du secteur. En cas d'échec, vous aurez payé 35 000€ pour rester malade.

Effets secondaires connus : Insomnie, crise de panique devant Excel, rupture familiale, pensées suicidaires patrimoniales.

L'ERREUR DE DIAGNOSTIC CLASSIQUE

"Maître, je n'ai pas 10 millions, je ne suis pas concerné."

Ah. Le patient en déni. Mon préféré.

Laissez-moi vous expliquer comment fonctionne cette magnifique pathologie.

ATTENTION : L'abattement résidence principale a muté.

Avant : 30% d'abattement sur votre résidence principale.
Maintenant : Exonération totale dans la limite de 1M€.

C'est comme si votre médecin vous disait : "Avant, on vous enlevait 30% de la tumeur. Maintenant, on enlève toute la tumeur... mais seulement jusqu'à 1 kilo. Si votre tumeur pèse 1,5 kilo, le demi-kilo restant est toujours là. Désolé."

Exemple clinique :

Patrimoine du patient Lambda :

• Résidence principale Paris 16e : 1,8M€ → Exonération 1M€ → 800K€ imposables
• Studio Lyon (hérité de mémé, DPE F, mémé chauffait au charbon) : 180K€
• Maison Sarcelles (DPE E, chauffage électrique vintage) : 320K€

Total imposable : 1,3M€

Pile au seuil. Vous pensez être sauvé.

FAUX.

Parce que votre studio et votre maison ont un DPE E et F. Ils ne sont PAS exonérés. Même sous le seuil.

C'est comme avoir un cancer localisé ET une pneumonie. Le fait que le cancer soit "petit" ne vous dispense pas de soigner la pneumonie. Et la pneumonie, elle, elle est fiscalement incurable sans travaux.

Si votre résidence principale vaut 2,2M€ :

• Part imposable RP : 1,2M€
• Passoires thermiques : 500K€
• Total : 1,7M€

IFI annuel : 4 000€.

Pour deux biens qui vous rapportent (optimiste) 18 000€/an de loyers. Soit 22% de rendement qui part directement à Bercy.

Et je ne compte pas la taxe foncière, les charges, le syndic qui ne répond jamais, et votre tension artérielle qui explose à chaque AG.

LES STADES DE LA MALADIE (Classification OMS-Bercy)

En médecine, on classe les cancers de stade 1 à 4. Bercy a fait pareil avec vos biens immobiliers.

STADE 1 : DPE D (Grain de beauté suspect)

Symptômes : Aucun pour l'instant. Votre bien est encore exonéré.

Traitement : Surveillance active. Petit lifting d'isolation (8 000-15 000€).

Pronostic : Excellent. C'est juste un grain de beauté. On l'enlève, c'est réglé. Vous vivrez centenaire.

Comparaison : Vous allez chez le dermatologue pour un grain de beauté bizarre. Il dit : "On surveille." Vous ressortez soulagé. C'était rien.

STADE 2 : DPE E (Tumeur localisée opérable)

Symptômes : Vous commencez à payer l'IFI. Ça pique. Pas mortel, mais désagréable.

Traitement : Chirurgie légère. Isolation renforcée, fenêtres, VMC (20 000-35 000€).

Pronostic : Favorable si vous opérez vite. Attendez trop : risque de métastases (passage en F).

Comparaison : Tumeur bénigne. Le chirurgien dit : "On opère la semaine prochaine, c'est de la routine." Vous avez peur, mais ça va aller.

STADE 3 : DPE F (Cancer avancé avec complications)

Symptômes :

• IFI qui grignote votre rentabilité comme une tumeur grignote un organe
• Interdiction de louer en 2028 (dans 3 ans, votre bien devient légalement mort)
• Décote de 25% à la vente (les acheteurs fuient comme on fuit un malade contagieux)
• Votre banquier refuse de vous prêter pour les travaux ("Désolé, on ne finance pas les cas désespérés")

Traitement : Rénovation globale. Grosse chirurgie. Isolation totale, PAC, VMC double flux (35 000-60 000€).

Pronostic : Réservé. Même après l'opération, vous ne serez plus jamais le même. Financièrement, je veux dire.

Comparaison : Cancer du côlon, stade 3. Chirurgie lourde + chimio + radio. Vous survivez, mais vous avez perdu 15 kilos, tous vos cheveux, et votre joie de vivre. Ah, et 50 000€ d'économies.

STADE 4 : DPE G (Phase terminale - Soins palliatifs uniquement)

Symptômes :

• IFI maximal (vous saignez fiscalement de partout)
• Interdiction de louer depuis 2025 (votre bien est déjà mort, il ne le sait juste pas encore)
• Décote de 40% (les rares acheteurs sont des marchands de sommeil qui attendent que vous expiriez pour racheter les restes)
• Votre bien est devenu une métastase patrimoniale qui contamine tout votre bilan

Traitement : Théoriquement possible... si vous avez 80 000€ et 2 ans devant vous. Et si l'architecte des Bâtiments de France ne vous bloque pas. Et si la copropriété vote. Et si les artisans font correctement le boulot.

Spoiler : ça n'arrivera pas.

Pronostic : Funeste. Commencez à organiser les funérailles patrimoniales.

Comparaison : Cancer du pancréas avec métastases hépatiques et pulmonaires. Le médecin vous regarde avec des yeux de merlan frit et vous dit : "On va vous mettre sous morphine. Profitez de vos proches."

Traduction immobilière : "Vendez. Maintenant. À n'importe quel prix. Au moins vous récupérerez quelque chose."

LES TROIS TRAITEMENTS DISPONIBLES (Tous Insatisfaisants)

L'État vous laisse le choix entre trois protocoles de soin. Comme en médecine palliative : vous choisissez comment vous voulez affronter la maladie.

OPTION A : La Chimio Lourde (Vous rénovez)

Posologie : 35 000€ de travaux à avaler d'un coup.

Effets thérapeutiques espérés : Passage de F à C. Arrêt de l'IFI. Guérison.

Effets secondaires :

• Nausées budgétaires
• Perte de sommeil pendant 18 mois de chantier
• Risque que le résultat final ne corresponde pas aux attentes (le DPE post-travaux peut être décevant)
• Découverte en cours de chantier d'humidité structurelle ou de problèmes techniques majeurs (+ 15 000€ de surcoût imprévu)

Taux de succès espéré : Variable selon la complexité du bien et la qualité des artisans.

OPTION B : Les Soins Palliatifs (Vous ne faites rien)

Posologie : 4 000€/an d'IFI. Pendant 15 ans. Soit 60 000€.

Effets "thérapeutiques" : Aucun. Vous ne guérissez pas. Vous mourrez juste plus lentement.

Effets secondaires :

• Appauvrissement progressif
• Décote croissante du bien (-2%/an)
• Insomnie chronique
• Crises d'angoisse à chaque réception du courrier de Bercy
• Dans 15 ans, votre bien vaut 40% de moins qu'aujourd'hui

Perte totale sur 15 ans : 185 000€ (IFI + décote).

Comparaison médicale : Vous refusez la chimio. On vous met sous morphine. Vous ne souffrez pas trop (enfin si, quand même), mais votre tumeur grossit tranquillement. Vous mourez au bout de 10 ans. Doucement. "Confortablement." Mais mort quand même.

OPTION C : L'Euthanasie (Vous vendez)

Posologie : Vente immédiate. Avec décote de 30%.

Effets immédiats :

• Moins-value de 70 000€ sur le prix
• Frais de notaire perdus (17 000€)
• Frais d'agence (10 000€)
• Perte sèche totale : 97 000€

Avantage : C'est fini. Vous ne souffrez plus. Vous êtes libre.

Inconvénient : Vous venez de perdre 100 000€. Et votre moral avec.

Comparaison médicale : Vous demandez l'euthanasie. Le médecin accepte. Injection létale. C'est rapide, sans douleur. Vous mourez en 3 minutes. Votre famille pleure. Votre banquier se frotte les mains (il se fait payer en premier sur la succession).

LE DPE : L'IRM QUI PEUT SE RÉVÉLER INCOHÉRENTE

Le DPE, c'est censé être scientifique. Objectif. Fiable.

C'est comme l'IRM en médecine : on vous met dans la machine, ça fait "bip bip", et on vous dit si vous avez un problème.

Sauf que.

Le DPE repose sur une méthode de calcul complexe. Et comme toute méthode complexe, le résultat dépend énormément de la rigueur du diagnostiqueur.

Cas clinique vécu :

Immeuble à Sarcelles. 12 lots. 6 DPE réalisés sur 6 appartements strictement identiques (même surface, même étage, même orientation, même chauffage collectif).

Résultats :

• 2 diagnostics : DPE E
• 4 diagnostics : DPE F

C'est comme si vous faisiez faire 6 IRM du même cerveau et que 2 radiologues disent "rien à signaler" et 4 disent "anomalie détectée".

Explication : Les 4 diagnostiqueurs pressés n'ont pas correctement saisi le système de chauffage collectif et l'isolation des combles réalisée en 2019.

Conséquence : 4 copropriétaires paient 1 800€/an d'IFI inutilement. Pendant 18 mois, avant qu'on découvre l'incohérence.

Perte collective : 10 800€. Pour une erreur de saisie.

En médecine, ça s'appelle une faute professionnelle. En immobilier, ça s'appelle "manque de chance".

Solution : Refaire le DPE par un diagnostiqueur plus rigoureux.
Coût : Variable selon les régions et les diagnostiqueurs (généralement 100-200€)
Économie potentielle : 1 800€/an si le bien est effectivement mieux classé
ROI potentiel : Quelques semaines

C'est probablement l'un des meilleurs investissements possibles. Juste après le détecteur de fumée et juste avant le contrat d'obsèques.

LA RÉNOVATION : MODE D'EMPLOI POUR NE PAS PÉRIR PENDANT LA CHIMIO

Vous avez décidé de vous soigner. Bravo. Vous êtes courageux. Ou désespéré. Ou les deux.

Voici comment optimiser vos chances de survie pendant le traitement.

ÉTAPE 1 : Vérifier que votre diagnostic est complet

Avant de vous faire opérer à cœur ouvert, vérifiez qu'on ne vous a pas confondu avec le patient d'à côté.

Un DPE rigoureux peut vous faire gagner une classe. Un DPE bâclé peut vous coûter des dizaines de milliers d'euros sur 10 ans.

Quelques centaines d'euros de nouveau diagnostic VS des dizaines de milliers d'IFI potentiellement évités. Faites le calcul.

ÉTAPE 2 : L'audit énergétique (Le bilan pré-opératoire)

Exigez une clause de pénalité si l'objectif DPE n'est pas atteint.

Si le bureau d'études refuse, fuyez. C'est comme un chirurgien qui refuse de vous dire son taux de complications. Suspect.

ÉTAPE 3 : Les travaux dans l'ordre (Sinon vous gaspillez votre budget)

ORDRE SACRÉ (non négociable) :

1. Toiture → Vous perdez 30% de chaleur par le haut
2. Murs → ITE ou ITI selon contraintes
3. Plancher → Si cave/vide sanitaire en dessous
4. Fenêtres → APRÈS isolation des murs (l'ordre est crucial)
5. Ventilation → VMC double flux
6. Chauffage → PAC, EN DERNIER

Erreur fatale observée : Copropriété change les fenêtres AVANT d'isoler les murs. Résultat : condensation, moisissures, peinture qui cloque. + 15 000€ de travaux supplémentaires pour réparer le désastre.

C'est comme opérer l'appendicite APRÈS avoir enlevé les amygdales "tant qu'on y est". Pendant l'opération, l'appendice explose. Péritonite. Trois semaines en réanimation. Facture : 80 000€ au lieu de 3 000€.

Innovation technique : L'Aérogel

L'UNPI 95 suit l'évolution des matériaux d'isolation. L'aérogel est un super-isolant révolutionnaire : performances exceptionnelles sans perte de surface habitable.

Pour les immeubles où l'ITI classique serait catastrophique (perte de 10% de surface), l'aérogel peut constituer une solution intéressante.

Plus d'informations : https://95sarcelles.unpi.org/fr/1/8/896/Aerogel-le-super-isolant-qui-transforme-vos-passoires-thermiques-en-investissements-rentables-a-5-8-net.html

ÉTAPE 4 : Le financement (Ou comment financer sa chimio)

MaPrimeRénov' Copropriété : 30-45% des travaux, jusqu'à 25 000€/logement.

Point crucial : Cette aide collective n'a pas de condition de revenus. Elle est versée directement à la copropriété. Tous les copropriétaires en bénéficient, qu'ils soient riches ou pauvres, occupants ou bailleurs.

En revanche : Pour les travaux réalisés en individuel (hors copropriété), MaPrimeRénov' applique des conditions de revenus strictes. La plupart des propriétaires bailleurs, compte tenu de leurs revenus locatifs cumulés à leurs autres revenus, se retrouvent dans les catégories les moins aidées (Violet ou Rose), voire totalement exclus des aides.

Stratégie : Privilégier autant que possible les travaux votés en copropriété pour maximiser les aides accessibles.

Éco-PTZ : 50 000€ à taux zéro. Vous ne mourez pas tout de suite, mais vous rembourserez jusqu'à votre retraite.

TVA 5,5% : Économie de 14,5%. C'est déjà appréciable. Comme un médicament remboursé à 35% au lieu de 0%.

Aides locales : Paris offre des aides substantielles. D'autres collectivités proposent peu ou rien. Loterie géographique.

Bilan réaliste pour un propriétaire bailleur :

• Travaux : 40 000€
• Aides réelles (en copropriété) : 12 000-18 000€
• Aides réelles (en individuel) : 3 000-8 000€
• Reste à charge : 22 000-37 000€

Pour un bien qui vaut 280 000€ et rapporte 10 000€/an. ROI : très lointain.

Mais au moins, vous ne mourez pas.

LA COPROPRIÉTÉ : QUAND LA MALADIE DEVIENT CONTAGIEUSE

Imaginez : 18 lots. 12 bailleurs (malades, paient l'IFI). 6 occupants (en bonne santé, pas d'IFI).

Les 12 malades veulent des travaux d'urgence pour guérir. Quote-part : 20 000€/lot.

Les 6 bien-portants disent : "Nous ne sommes pas malades, pourquoi devrions-nous payer ?"

Résultat : Guerre bactériologique en AG.

Les malades votent les travaux (majorité de 12 contre 6). Les bien-portants font un recours en justice : "Décision abusive, vous nous contaminez avec votre maladie fiscale."

Procédure : 18 mois.

Pendant ce temps, les 12 malades paient 32 400€ d'IFI collectivement. Ils deviennent encore plus malades (stade terminal fiscal).

Issue : Après 2,5 ans, transaction à l'arraché. Travaux réalisés. Immeuble passe de F à... D. Pas C.

Les malades paient encore l'IFI. Mais moins. Ils ont dépensé 50 000€ pour passer de "phase terminale" à "cancer chronique".

Ambiance copropriété : Tchernobyl niveau 7. Trois copropriétaires ne se parlent plus. Un a déménagé (trauma).

Comparaison médicale : Vous vivez avec un conjoint malade. Il doit faire une chimio lourde. Vous, vous êtes en bonne santé. Mais vous devez quand même :

• Payer la moitié des frais médicaux
• Gérer ses crises de panique
• Supporter ses vomissements post-chimio
• Sacrifier vos vacances

Vous n'avez pas le cancer. Mais vous le vivez quand même. En proxy.

Bienvenue dans la contamination copropriétaire.

CAS CLINIQUES DÉSESPÉRÉS (Soins Palliatifs Uniquement)

Cas n°1 : Le studio parisien (Patient en soins palliatifs)

22m², Paris 18e, DPE G. Travaux nécessaires : 25 000€ (plus que le prix du m² dans certaines villes de France).

Décote actuelle : 40%. Perte à la vente : 90 000€.

Diagnostic : Phase terminale. Aucun traitement rentable. Vente à perte inévitable. Le propriétaire pleure dans mon bureau.

Je ne peux rien faire. C'est comme annoncer à un patient : "Il vous reste trois mois." Il n'y a pas de mots.

Cas n°2 : L'immeuble classé (Maladie génétique incurable)

Saint-Germain-en-Laye, périmètre ABF. ITE interdite ("Cela dénature le patrimoine"). ITI = perte de 10% de surface.

Copropriété bloquée : 12 bailleurs veulent les travaux, 12 occupants refusent.

Pronostic : Procédure judiciaire de 5 ans. Perte collective de 90 000€ d'IFI pendant la bataille juridique.

Issue : Tout le monde perd. Même le gagnant.

Cas n°3 : La copropriété insolvable (Hôpital en faillite)

Sarcelles, 42 lots, 42% d'impayés. Travaux nécessaires : 800 000€. Aucun financement possible.

Verdict : Copropriété condamnée. Certains biens deviendront invendables ET inlouables. Les copropriétaires solvables sont piégés dans un actif en nécrose.

Il n'y a pas toujours de solution. Et je refuse de mentir en prétendant que "cela va s'arranger".

Non. Cela ne s'arrangera pas. Certaines copropriétés vont périr. C'est pénible, mais c'est la réalité.

LE RÔLE DE L'UNPI 95 : VOTRE ONCOLOGUE PATRIMONIAL

Face à cette épidémie, l'UNPI 95 joue le rôle de médecin spécialisé en pathologies immobilières.

Chaque cas est unique. Certains biens doivent être rénovés. D'autres doivent être vendus (euthanasie patrimoniale). D'autres peuvent bénéficier de stratégies complexes (démembrement, restructuration).

L'UNPI 95 propose à ses adhérents :

• Diagnostic personnalisé de votre pathologie patrimoniale
• Identification du traitement adapté à votre situation spécifique (rénover / vendre / restructurer)
• Accompagnement post-opératoire (suivi des travaux, optimisation des aides)
• Veille sur les innovations (aérogel et nouveaux matériaux)
• Soutien lors des AG conflictuelles

Parce qu'un patient seul face à un cancer, cela ne fonctionne jamais. Il faut une équipe médicale compétente.

Contact : unpi95sarcelles@unpi.fr

CONCLUSION : DANS 10 ANS, IL Y AURA LES VIVANTS ET LES MORTS

Catégorie A : Les survivants (DPE A/B/C)

Ils auront souffert. Payé cher. Pleuré. Mais ils seront vivants. Leur patrimoine sera sain, louable, vendable, transmissible.

Leurs enfants leur diront : "Papa, tu nous as sauvés."

Catégorie B : Les morts (DPE D/E/F/G)

Leurs biens vaudront 50% de moins. Inlouables. Invendables. Toxiques. Ils seront piégés dans des actifs en putréfaction.

Leurs enfants leur diront : "Papa, pourquoi n'as-tu rien fait ?"

Vous avez 3-5 ans pour choisir dans quelle catégorie vous souhaitez être.

Les travaux coûtent cher ? Oui. Les DPE sont parfois injustes ? Oui. L'IFI est une calamité ? Oui.

Mais vous avez un cancer. Et un cancer, on ne le négocie pas.

On l'accepte. On se bat. On survit. Ou on périt.

Maître Thomas CARBONNIER
"Le droit fiscal, c'est comme l'oncologie : parfois, le traitement est pire que la maladie. Mais sans traitement, c'est la mort assurée. Alors on choisit de souffrir maintenant pour survivre demain."

Ne prétendez pas que vous n'étiez pas prévenu. Le diagnostic est posé. Le pronostic est défavorable. Mais vous pouvez encore vous sauver.

Contact UNPI 95 : unpi95sarcelles@unpi.fr