Immobilier logistique : quand le thermomètre de la mondialisation vire au rouge

"Les SCPI logistiques affichent encore 6,3% de rendement. Mais derrière les chiffres rassurants se cache une mutation brutale du marché qui pourrait bien transformer votre placement star en piège à capitaux."

Pendant que vous dormiez sur vos lauriers de rendement à 6%, le marché de l'immobilier logistique a basculé. Les investisseurs institutionnels – ceux qui gèrent des milliards et qui, contrairement à vous, ont des armées d'analystes – sont en train de lever le pied. Pas brutalement. Pas spectaculairement. Mais méthodiquement.

Sur les neuf premiers mois de 2025, seulement 2,7 milliards d'euros ont été investis dans l'immobilier industriel et logistique en France, contre 3,1 milliards sur la même période en 2024. Une baisse de 13%. Mais ce n'est pas le chiffre qui compte. C'est ce qu'il révèle : pour la première fois depuis 2015, les professionnels doutent.

En tant qu'avocat fiscaliste et président de l'UNPI 95, j'ai vu passer toutes les modes immobilières depuis vingt ans. Les SCPI de bureaux qui devaient "sécuriser votre retraite". Les commerces de centre-ville "refuges éternels". Les résidences services "placement parfait pour vos parents". À chaque fois, le discours était le même : "Cette fois c'est différent, c'est du solide."

La logistique affichait déjà une performance historique en 2021, avec une demande placée de 3 039 100 m² sur les neuf premiers mois, soit une hausse de 22% sur un an. L'eldorado logistique ne date pas de 2020. Il a commencé bien avant, porté par l'essor du e-commerce depuis 2015. Mais l'euphorie post-Covid l'a poussé à son paroxysme. Et aujourd'hui, la gueule de bois arrive.

Décryptage sans langue de bois d'un secteur en pleine mutation, avec les vraies données, les vrais risques, et surtout, ce que ça signifie pour votre argent.

I. La logistique, star déchue des investissements immobiliers

Des chiffres qui donnent le vertige (dans le mauvais sens)

La demande placée au premier semestre 2025 s'établit à 1,52 million de m², en baisse de 17% par rapport au premier semestre 2024. Sur l'année complète 2024, la demande placée a totalisé moins de 3,1 millions de m², accusant un repli de -24% sur un an et de -31% par rapport à la moyenne quinquennale.

Traduction : les entreprises ne louent plus d'entrepôts comme avant. Amazon, DHL, FM Logistic, tous les grands utilisateurs ralentissent leurs prises de surfaces. Pourquoi ? Parce qu'ils ont surestimé leurs besoins pendant le Covid. Parce que le e-commerce ralentit. Parce qu'ils optimisent leurs coûts face à l'inflation.

Le pire ? L'offre explose pendant que la demande s'effondre.

L'offre immédiate atteint un niveau record de 4,28 millions de m², soit +46% au-dessus de la moyenne décennale, avec un taux de vacance national de 6,4%. Le stock disponible a accéléré sa trajectoire haussière sur la seconde partie de l'année 2024, avec +24% sur 3 mois et +62% sur un an, pour atteindre 3,7 millions de m² au 1er janvier 2025.

Vous comprenez ce que ça signifie ? Il y a désormais plus d'un an de demande disponible sur le marché. Les entrepôts vides s'accumulent. Les propriétaires commencent à paniquer. Et quand l'offre dépasse largement la demande, que se passe-t-il ? Les loyers baissent. Les valeurs s'effondrent. Les rendements fondent.

Les investisseurs institutionnels, premiers à sentir le vent tourner

Les volumes d'investissement restent élevés en valeur absolue (2,7 milliards sur 9 mois), mais la part de la logistique dans l'investissement immobilier total a chuté : 30% des montants engagés contre 38% il y a un an.

Plus révélateur encore : les chargeurs ont dominé le marché, représentant 56% des surfaces placées, tandis que les logisticiens restent en retrait. Les chargeurs, ce sont les industriels qui louent pour leurs propres besoins (Amazon, Carrefour, Décathlon). Les logisticiens, ce sont les prestataires (DHL, Kuehne+Nagel) qui louent pour le compte de clients multiples.

Quand les logisticiens reculent, c'est mauvais signe. Ça veut dire que leurs clients – les e-commerçants, les distributeurs – réduisent leurs besoins. Le marché se contracte structurellement.

II. Mais alors, pourquoi les SCPI logistiques affichent-elles encore d'excellents rendements ?

Les chiffres qui rassurent (trop ?)

En 2024, les SCPI logistiques affichent des taux de distribution solides :

• LOG IN : 6,30% en 2024
• ActivImmo : 5,50% en 2024, avec un rendement moyen à l'acquisition de 7,86% sur le dernier trimestre
• Ascalia : environ 6,00%
• PrimeLog : 5,80%

Ces performances sont réelles. Elles ne sont pas truquées. Mais elles reflètent le passé, pas l'avenir. Explications.

Le patrimoine existant continue à performer... pour l'instant

La SCPI ActivImmo affiche un taux d'occupation financier de 95,3% et compte 371 locataires et 464 baux en cours, pour des loyers annuels de 74,7 millions d'euros. Les baux logistiques sont longs (6 à 9 ans), indexés sur l'inflation, signés avec des locataires solides. Résultat : tant que les locataires actuels paient, les rendements restent élevés.

Le problème, c'est l'avenir. Les baux signés en 2020-2022 arriveront à échéance entre 2026 et 2031. À ce moment-là, les SCPI devront renouveler ces baux dans un marché très différent :

• Taux de vacance en hausse (6,4% national, et bien plus dans certaines zones)
• Pression sur les loyers (les locataires négocient dur)
• Concurrence accrue entre propriétaires désespérés de remplir leurs entrepôts

L'indexation sur l'inflation : l'effet de levier qui ralentit

Les baux logistiques sont indexés sur l'ILC (Indice du Coût de la Construction) ou l'ILAT. L'ILAT a augmenté de 6,51% sur un an au 1er trimestre 2023, gonflant mécaniquement les loyers. Mais l'ILAT n'a augmenté que de 3,76% au 1er janvier 2025. L'inflation ralentit, l'indexation aussi.

Les loyers ont augmenté de 6-7% en 2022-2023, pas 10-15% comme on aurait pu le croire. Et cette progression se modère fortement (3,76% en 2025). Le levier qui gonflait les rendements s'essouffle.

Les nouvelles acquisitions se font à des conditions moins favorables... et à l'étranger

ActivImmo a réalisé quatre acquisitions à l'étranger au quatrième trimestre 2024 pour un montant total de 27,1 millions d'euros hors droits, avec un rendement moyen à l'acquisition de 7,86%.

7,86%, c'est excellent. Mais regardez où ActivImmo achète : Espagne, Italie, Pays-Bas. Pourquoi ?

Trois raisons :

1. En France, il n'y a plus d'opportunités aux bonnes conditions (marché saturé, prix élevés)
2. Les vendeurs français refusent de baisser leurs prétentions malgré le ralentissement
3. Et surtout : la fiscalité des revenus fonciers dans ces pays est nettement plus favorable qu'en France

Convention fiscale, taux d'imposition plus bas (Espagne : 19% vs 30% en France pour les sociétés), charges déductibles plus larges... Les SCPI optimisent fiscalement, pas seulement géographiquement.

Pour la première fois en France, la classe d'actifs "Logistique et Activité" a supplanté les bureaux dans les volumes d'investissement en immobilier d'entreprise, avec 41% des transactions en 2024. Mais cette performance cache une réalité : le marché a notamment été porté par le retour des transactions de grande envergure, avec deux opérations dépassant les 200 millions d'euros.

Deux méga-transactions exceptionnelles ont sauvé les statistiques. Sans elles, les volumes auraient été catastrophiques. C'est ce qu'on appelle un "marché à deux vitesses" : les actifs prime (excellents emplacements, locataires AAA, bâtiments neufs) se vendent encore bien. Tout le reste est en souffrance.

III. La vraie question : la relocalisation industrielle va-t-elle sauver la logistique ?

Le mouvement de reshoring/friendshoring : réel mais mal compris

Plus de la moitié (56%) des entreprises ont investi dans le nearshoring ou le reshoring de leur fabrication au cours de l'année écoulée, contre 42% en 2024. Les investissements cumulés dans et hors des marchés domestiques devraient atteindre 4 700 milliards de dollars sur les trois prochaines années, contre 3 400 milliards en 2024.

C'est massif. C'est réel. Mais ça ne sauve pas la logistique de stockage classique. Pourquoi ? Parce que le reshoring transforme la nature de la logistique nécessaire, il ne l'augmente pas mécaniquement.

Avant (mondialisation classique) :

• On importe des produits finis de Chine → besoin de méga-entrepôts près des ports (Le Havre, Marseille) pour stocker les containers → distribution vers toute l'Europe
• Flux longs, prévisibles, massifs, concentrés sur quelques hubs

Maintenant (relocalisation) :

• On produit en Europe de l'Est, au Maghreb, ou en France → besoin d'entrepôts plus petits, plus dispersés, plus proches des zones de consommation
• Flux courts, complexes, fragmentés, multi-sites

62% des dirigeants s'attendent à une hausse des coûts en capital dans les trois prochaines années, mais la moitié prévoit une réduction des coûts logistiques et de la chaîne d'approvisionnement grâce à une plus grande proximité avec les clients.

Traduction : on aura besoin de moins de logistique pure (stockage longue durée de containers), mais de plus de distribution de proximité (entrepôts urbains, logistique du dernier kilomètre).

Les opportunités existent, mais elles se déplacent : les méga-plateformes de 100 000+ m² mal situées (zones périphériques, mauvaise desserte autoroutière) deviennent risquées, tandis que les entrepôts urbains de taille moyenne (5 000-15 000 m²) en périphérie immédiate des métropoles restent demandés pour la logistique du dernier kilomètre.

Le problème ? Les SCPI logistiques possèdent majoritairement des entrepôts de première génération. Elles vont devoir adapter leur patrimoine, et ça prendra du temps.

Attention aux déclarations d'intention vs la réalité

82% des dirigeants indiquent qu'ils prévoient de réduire la dépendance de leur chaîne d'approvisionnement à la Chine, une augmentation significative par rapport à 58% en 2024.

Mais attention : cela fait des années que les entreprises parlent de réduire leur dépendance à la Chine. Malgré la montée des récits sur le reshoring, le reshoring systématique ou la déglobalisation n'a pas été empiriquement vérifié, avec des preuves limitées que le commerce devient plus régional.

La réalité ? Les entreprises diversifient leurs sources d'approvisionnement (Vietnam, Maroc, Pologne, Mexique), mais elles ne relocalisent pas massivement en France. Pourquoi ? Parce que les coûts de production restent 2 à 3 fois plus élevés en France qu'en Asie du Sud-Est.

Le reshoring concerne surtout les industries stratégiques (batteries, semi-conducteurs, santé), pas les biens de consommation courante. Amazon ne va pas fabriquer ses produits en France. Il va juste diversifier ses fournisseurs asiatiques.

Entre les intentions et les actes, il y a un gouffre. La relocalisation coûte cher. Beaucoup finissent par rester dépendants de l'Asie.

IV. Les autres segments immobiliers : vers qui se tournent les investisseurs ?

Les bureaux : retour en grâce grâce à la correction des prix

Le segment des bureaux affiche une progression de 34% sur un an, avec 4,0 milliards d'euros investis entre janvier et septembre 2025. Mais attention : le marché retrouve une configuration plus classique avec les bureaux représentant 41% des montants investis.

Cette "reprise" est en trompe-l'œil. Les prix des bureaux ont baissé de 6,9% en Île-de-France au Q4 2023, avec une prévision de -8,2% cumulée sur un an en avril 2024. Pour Paris intra-muros, les baisses vont de -3% pour les arrondissements centraux jusqu'à -13% pour les arrondissements périphériques.

Les prix ont chuté de 6 à 13% selon les secteurs depuis 2022, ce qui rend les rendements attractifs sur le segment prime uniquement. Un immeuble neuf dans le Quartier Central des Affaires à Paris se vend avec un rendement de 4-4,5%, ce qui devient acceptable.

Mais le bureau secondaire ? Il se vend, contrairement à ce que j'ai pu écrire trop vite. Tout s'achète et tout se vend, c'est une question de prix. Simplement, le bureau secondaire (tours des années 1970-1980 mal situées, immeubles vétustes) se vend avec des décotes massives (30-50% vs prime) et des délais très longs. Les vendeurs doivent accepter cette réalité du marché.

La vacance de bureaux en région francilienne dépasse pour la première fois le seuil symbolique des 10% avec une forte dispersion : 3,6% dans le QCA à 29% en Première Couronne.

Le marché des bureaux est devenu ultra-polarisé. Prime ou décote massive.

Le logement : toujours délaissé par les institutionnels

Sur les neuf premiers mois de 2025, le volume global des investissements en bloc dans le logement classique et géré s'est élevé à 2,5 milliards d'euros, en hausse de 4% sur un an. Mais le marché reste loin de ses niveaux de 2020 et 2021 où les montants annuels engagés s'élevaient à près de 7 milliards d'euros.

Pourquoi les institutionnels fuient-ils le logement locatif ? Trois raisons :

1. Rendements médiocres : 2,5 à 3,5% brut, alors que les SCPI logistiques offrent 5,5-6%
2. Fiscalité punitive : suppression progressive des niches fiscales, contrôle des loyers dans les zones tendues, DPE qui rend de nombreux biens inlouables
3. Risques locatifs élevés : impayés, squats, procédures d'expulsion interminables (6 à 18 mois)

Résultat : les institutionnels préfèrent les résidences gérées (étudiantes, seniors, colivings) où ils délèguent la gestion et sécurisent le rendement.

Le commerce : deux méga-deals ont sauvé les statistiques

Le marché du commerce se stabilise avec 2,4 milliards d'euros investis, soutenu par le segment du high street retail en forte progression (+95%).

Mais soyons clairs sur ce qui s'est vraiment passé : l'opération Kering réalisée par Ardian (immeubles place Vendôme et avenue Montaigne à Paris) et la prise de participation de CDC au tour de table du Forum des Halles ont représenté à elles deux quasi 80% du 1,3 milliard d'euros investi au premier trimestre.

Deux transactions distinctes et exceptionnelles :

1. Le portefeuille Kering (immeubles de luxe parisiens) acheté par Ardian pour 837 M€
2. La prise de participation de CDC dans le Forum des Halles pour 235 M€

Ces deux méga-deals ont fait les statistiques. Le reste du marché (centres commerciaux périphériques, commerces de centre-ville moyen) est sinistré. La polarisation est encore plus marquée que pour les bureaux.

V. Ce que cela révèle sur l'état économique de la France et du monde

Une économie qui ralentit structurellement

Le refroidissement de la logistique n'est pas un accident sectoriel. C'est le symptôme d'une économie qui tourne au ralenti.

La consommation des ménages est atone. L'inflation a mangé le pouvoir d'achat. Les taux d'intérêt élevés (4-4,5%) étranglent l'investissement. Les entreprises sont attentistes face aux incertitudes géopolitiques (guerre en Ukraine, tensions avec la Chine, retour de Trump aux États-Unis).

Les chiffres témoignent du climat morose dans lequel s'inscrit l'ensemble des acteurs économiques et ceux de la logistique ne sont évidemment pas épargnés.

Une mondialisation qui se reconfigure, pas qui disparaît

La réalité ? Les entreprises diversifient leurs sources d'approvisionnement, mais elles ne relocalisent pas massivement. Le commerce mondial ne devient pas plus régional malgré tous les discours politiques.

L'immobilier logistique ne disparaît pas. Il mute. Il se fragmente. Il devient plus complexe, moins prévisible, plus risqué pour les investisseurs habitués aux certitudes des années 2015-2022.

Un marché immobilier à deux vitesses qui se durcit

La leçon fondamentale de 2024-2025 ? La polarisation entre actifs prime et actifs secondaires s'accentue brutalement.

Les investisseurs institutionnels n'acceptent plus de prendre des risques sur des actifs moyens ou mal situés. Ils veulent du "core" : excellentes localisations, bâtiments neufs ou récemment rénovés, locataires AAA, baux longs. Tout le reste est délaissé ou se vend avec de fortes décotes.

Pour la logistique, ça signifie :

• Les entrepôts neufs, bien situés (dorsale logistique Lille-Paris-Lyon-Marseille), avec Amazon ou DHL comme locataire, se vendent encore bien
• Les entrepôts anciens, mal situés (zones industrielles excentrées), avec des locataires fragiles (PME, prestataires logistiques de second rang), se vendent avec décotes importantes ou restent longtemps sur le marché

VI. Que faire de vos placements en SCPI logistiques ?

Si vous êtes déjà investi : pas de panique, mais vigilance maximale

Vos SCPI logistiques (ActivImmo, LOG IN, Logipierre) continuent à distribuer de bons rendements. Elles ne vont pas s'effondrer du jour au lendemain. Mais surveillez attentivement :

1. Le taux d'occupation financier (TOF)

C'est l'indicateur clé. Tant qu'il reste au-dessus de 95%, la SCPI est saine. S'il descend sous 90%, c'est un signal d'alerte. Sous 85%, c'est rouge vif.

ActivImmo affiche un TOF de 95,3% actuellement. Correct. Mais surveillez l'évolution trimestre après trimestre.

2. La géographie du patrimoine

80% du patrimoine d'ActivImmo est situé en France, avec 53% le long de la dorsale logistique reliant Lille, Paris, Lyon et Marseille. C'est rassurant. Les entrepôts sur la dorsale se louent mieux que ceux en zone périphérique.

En revanche, ActivImmo réalise désormais 56% de ses acquisitions à l'international (Espagne, Italie, Pays-Bas, Allemagne). C'est un signal : en France, il n'y a plus d'opportunités aux bonnes conditions. La SCPI est obligée d'aller chercher du rendement (et de l'optimisation fiscale) ailleurs, ce qui augmente les risques géopolitiques.

3. La qualité des locataires

ActivImmo compte 371 locataires. C'est une bonne diversification. Mais qui sont-ils ? Des Amazon et DHL (solides) ou des PME logistiques qui peuvent faire faillite si l'économie ralentit ?

La SCPI ne publie pas la liste détaillée des locataires, mais regardez les bulletins trimestriels. Si vous voyez des mentions de "libérations de locaux" fréquentes, c'est mauvais signe.

4. Le prix de retrait vs prix de souscription

Le prix de souscription d'une part d'ActivImmo est de 610 euros, avec un prix de retrait fixé à 545,34 euros. Soit une décote de 10,6%.

C'est normal pour une SCPI en phase de collecte (elle achète des actifs, donc elle immobilise du cash). Mais si l'écart se creuse (décote de 15-20%), c'est que le marché valorise moins bien le patrimoine. Attention.

Si vous envisagez un nouvel investissement : réfléchissez à deux fois

Les SCPI logistiques établies (ActivImmo, LOG IN) restent des placements acceptables à court-moyen terme (3-5 ans). Leurs patrimoines existants continuent à bien performer, leurs équipes de gestion sont compétentes, et les rendements actuels (5,5-6,3%) restent attractifs dans un environnement de taux à 3-4%.

Mais ne vous attendez pas à ce que ces rendements durent éternellement. Quand les baux actuels arriveront à échéance (2026-2031), le renouvellement se fera dans un marché moins favorable.

Évitez absolument les nouvelles SCPI logistiques lancées aujourd'hui. Elles vont acheter dans un marché saturé, avec des prix encore élevés et une demande locative faible. Leurs rendements initiaux seront artificiellement gonflés (portage des frais de collecte), puis fondront dans 2-3 ans.

Diversifiez, bon sang, diversifiez

La règle d'or en investissement immobilier : jamais plus de 15-20% de votre patrimoine sur un seul secteur.

Si vous avez 100 000€ investis en SCPI, ne mettez pas 50 000€ en logistique. Diversifiez. Voici un exemple :

• 20 000€ en logistique (ActivImmo ou LOG IN)
• 20 000€ en bureaux prime (Epargne Pierre Europe, PFO)
• 20 000€ en résidentiel géré (Patrimmo Croissance, Primonial REIM)
• 20 000€ en commerces alimentaires (Corum Origin, Epsilon 360)
• 20 000€ en santé (Primovie, Pierval Santé)

Comme ça, si la logistique décroche, vous ne perdez pas tout.

VII. Mes recommandations en tant qu'avocat fiscaliste

1. Pour les investisseurs particuliers

Ne courez pas après le rendement affiché. Une SCPI qui affiche 6,5% aujourd'hui n'affichera peut-être que 4,5% dans trois ans si le marché se retourne. Privilégiez les SCPI avec :

• Un patrimoine de qualité (actifs récents, bien situés sur la dorsale logistique)
• Une gestion prudente (pas de collecte à tout prix)
• Une transparence totale (bulletins trimestriels détaillés, explications claires des décisions)

Lisez les bulletins trimestriels. Sérieusement. Ça prend dix minutes. Vous verrez immédiatement si la SCPI commence à avoir des problèmes (baisse du TOF, augmentation des délais de relocation, départs de gros locataires).

2. Pour les détenteurs de parts en assurance-vie

Attention, les SCPI en assurance-vie ont un risque de liquidité élevé. En cas de crise, l'assureur peut bloquer les rachats partiels ou totaux pendant plusieurs mois (voire années). C'est arrivé en 2008-2009, ça peut se reproduire.

Si vous avez des SCPI logistiques dans votre contrat d'assurance-vie, limitez l'exposition à 10-15% maximum de la poche immobilière. Gardez le reste en fonds euros ou en supports diversifiés.

3. Pour ceux qui veulent investir en direct

Contrairement à ce que j'ai pu écrire trop rapidement, l'investissement en direct dans l'immobilier logistique n'est pas réservé qu'aux professionnels.

Le prix moyen d'un entrepôt en Île-de-France en 2024 est de 1 700 €/m². Un petit entrepôt de 500-1000 m² en périphérie francilienne peut donc coûter 850 000€ à 1,7 M€. Ce n'est pas accessible à tous, mais ce n'est pas non plus "plusieurs millions" systématiquement.

Mais attention : la gestion est complexe (baux commerciaux longs, négociations techniques, locataires exigeants), et les risques sont élevés (obsolescence rapide des bâtiments, dépendance à un ou deux locataires). Si vous n'avez pas l'expertise, restez sur les SCPI.

4. Pour les bailleurs en logement classique

Le message important : le logement locatif classique reste un investissement défensif solide, même s'il est moins rentable que la logistique.

Les rendements sont médiocres (3-4% brut), la fiscalité est lourde, mais vous maîtrisez votre actif. Vous pouvez le rénover, le vendre quand vous voulez, ajuster les loyers (dans la limite légale). Avec une SCPI, vous ne maîtrisez rien. Vous subissez les décisions de la société de gestion.

Dans un environnement incertain comme aujourd'hui, la maîtrise vaut parfois mieux que le rendement.

Conclusion : la logistique n'est plus un placement miracle

Le marché de l'immobilier logistique traverse une mutation profonde. L'euphorie qui durait depuis 2015 est terminée. Les taux élevés ont tué la fête. La demande locative ralentit. L'offre explose. Les investisseurs institutionnels lèvent le pied.

Les SCPI logistiques ne vont pas s'effondrer. Leurs patrimoines existants sont de qualité, leurs locataires paient, leurs rendements restent attractifs. Mais ces performances reflètent le passé, pas nécessairement l'avenir.

Dans trois à cinq ans, quand les baux signés en 2020-2022 arriveront à échéance, le vrai test commencera. Les SCPI pourront-elles relouer aux mêmes conditions ? Devront-elles baisser les loyers ? Accepteront-elles des périodes de vacance prolongées ?

Personne ne le sait. Et c'est précisément pour ça qu'il faut être prudent.

Mon conseil ?

• Si vous êtes investi : surveillez, diversifiez, mais ne paniquez pas
• Si vous envisagez d'investir : oui aux SCPI établies (ActivImmo, LOG IN), non aux nouvelles SCPI, et jamais plus de 15-20% de votre patrimoine sur ce secteur
• Si vous cherchez du rendement sans risque : ça n'existe pas, arrêtez de rêver

L'immobilier logistique reste un placement acceptable. Mais ce n'est plus le placement miracle qu'on vous vendait depuis 2015.

Le thermomètre de la mondialisation ne vire pas au vert. Il clignote orange. Et en investissement, orange signifie : prudence, vigilance, et surtout, diversification.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste et Président UNPI 95