Crowdfunding Immobilier : La Grande Illusion de l'Investissement Sans Risque

Par Maître Thomas CARBONNIER Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95 Sarcelles

Le crowdfunding immobilier séduit par sa simplicité apparente : investissez 5 000€, récupérez 10% d'intérêts en 24 mois. Pas de gestion locative, pas de travaux, pas de locataires difficiles. Les plateformes multiplient les promesses alléchantes et les success stories. Mais derrière cette façade lisse se cache une réalité brutale que presque personne ne comprend vraiment : vous ne détenez rien de tangible. Juste une créance—une simple promesse de remboursement. Et surtout, vous êtes structurellement le dernier de la file en cas de problème. Pourquoi acceptons-nous de prendre ce risque ? Comprenons-nous seulement ce dans quoi nous nous engageons ?

Ce que vous croyez acheter vs ce que vous achetez vraiment

L'illusion vendue par les plateformes :

"Investissez dans l'immobilier dès 1 000€. Participez à la construction de logements à Sarcelles. Rendement : 10% par an. Sans gestion, sans tracas."

Le vocabulaire est soigneusement choisi : "investir", "immobilier", "participer". Ça ressemble à de l'immobilier. Ça parle d'immobilier. L'interface montre des photos de chantiers, de grues, de bâtiments.

La réalité juridique :

Vous ne possédez aucun bien immobilier. Vous ne détenez aucune pierre, aucun m², aucun appartement. Vous prêtez de l'argent à un promoteur immobilier, généralement sous forme d'obligations.

Juridiquement, vous êtes un créancier chirographaire—le terme technique pour dire : vous n'avez aucune garantie prioritaire, aucun droit réel sur le projet, aucune protection.

La différence est abyssale :

Quand vous achetez un appartement :

• Vous détenez un bien physique inscrit au cadastre
• Si vous ne payez pas votre crédit, la banque saisit l'appartement—mais vous conservez ce que vous avez déjà payé
• Si votre locataire ne paie pas, vous gardez l'appartement
• Le bien existe, il a une valeur de revente à tout moment
• Vous pouvez le visiter, le louer, le vendre, le transmettre

En crowdfunding immobilier :

• Vous ne possédez rien de physique
• Si le promoteur fait faillite, vous perdez tout
• Vous ne pouvez rien visiter, rien vendre, rien transmettre avant l'échéance
• Vous avez juste un numéro de contrat dans une base de données

C'est du prêt, pas de l'immobilier.

Créancier chirographaire : le dernier de la file

En cas de liquidation judiciaire du promoteur, voici l'ordre de paiement légal (articles 2284-2285 du Code civil) :

1. Les frais de la procédure (liquidateur, avocats, experts judiciaires)
2. Les salariés (super-privilège des créances salariales)
3. Le Trésor Public (impôts, TVA)
4. Les organismes sociaux (Urssaf, caisses de retraite)
5. Les banques et créanciers avec garanties (hypothèques, nantissements, cautions)
6. Les fournisseurs avec clause de réserve de propriété
7. Vous, créancier chirographaire

Une fois que tout le monde au-dessus de vous a été payé, s'il reste quelque chose—et c'est extrêmement rare—vous récupérez au prorata votre part avec les autres créanciers chirographaires. C'est le "paiement au marc-le-franc" : si l'actif restant représente 10% du passif chirographaire, vous récupérez 10% de votre créance.

Les statistiques sont implacables :

Dans 80-90% des liquidations judiciaires, les créanciers chirographaires ne récupèrent strictement rien. L'actif est entièrement absorbé par les rangs supérieurs.

Un exemple concret :

Un promoteur fait faillite. Actif liquidable : 2 millions d'euros. Passif :

• Frais de procédure : 200 000€
• Salaires impayés : 500 000€
• Dettes fiscales et sociales : 800 000€
• Banques (avec hypothèques) : 600 000€
• Total privilégié : 2,1 millions d'euros

Il reste : -100 000€. Les créanciers chirographaires (dont vous) ne touchent rien. Zéro.

Vous n'aviez aucun droit sur le terrain, aucune garantie sur les constructions, aucune hypothèque. Juste une promesse de remboursement. La promesse n'a plus de valeur.

Pourquoi ce promoteur a-t-il besoin de crowdfunding ?

C'est LA question que personne ne pose.

Les promoteurs immobiliers ont plusieurs options de financement, dans cet ordre de préférence :

1. Fonds propres (leur argent)
2. Banques (prêts classiques à 3-4%)
3. Fonds d'investissement immobilier (investisseurs professionnels)
4. Crowdfunding (particuliers à 8-12%)

Le crowdfunding est le financement de dernier recours, pas le premier choix.

Pourquoi ?

• Les banques ont refusé (projet jugé trop risqué, fonds propres insuffisants, historique du promoteur problématique)
• Les fonds d'investissement ont refusé (rentabilité insuffisante, marché local peu porteur, compétences du promoteur douteuses)
• Le promoteur n'a pas assez d'argent personnel

Si un promoteur accepte de payer 10% d'intérêts à des particuliers alors qu'une banque lui prêterait à 3-4%, c'est qu'il n'a pas réussi à obtenir 3-4% ailleurs.

Le marché fixe les prix. Un taux élevé = risque élevé. Toujours.

Parfois, c'est légitime :

• Petit projet (< 500 000€) que les banques ne financent pas par manque de rentabilité administrative
• Promoteur débutant avec peu d'historique mais bon projet
• Volonté de diversifier les sources de financement

Mais souvent, c'est un signal d'alerte :

• Le promoteur a déjà échoué sur d'autres projets
• Le marché local est saturé
• Le business plan est trop optimiste
• Les fonds propres sont quasi-nuls (le promoteur ne met rien, ne risque rien)

Et vous, investisseur particulier non professionnel, vous financez ce projet que les professionnels ont refusé.

Les rendements : l'illusion des 10%

Les plateformes affichent : 8-12% de rendement annuel.

Ça semble attractif. Mais décortiquons :

Rendement brut affiché : 10%

Vous investissez 10 000€, vous récupérez 11 000€ au bout de 12 mois. Rendement brut : 10%.

Après impôts : 7%

Les gains sont imposés à 30% (flat tax). Il vous reste 700€ nets sur 1 000€ bruts. Rendement net : 7%.

Après risques de défaut : 5-6%

Les plateformes affichent 1-3% de défauts. Mais ce chiffre est trompeur :

• Les retards de remboursement (6-12 mois) concernent 15-20% des projets
• Les pertes partielles (remboursement de 50-80%) touchent 5-8% des projets
• Les pertes totales représentent 1-3% des projets

Si vous investissez sur 10 projets à 10% chacun, et qu'1 projet perd 100%, votre rendement réel moyen tombe à 6-7% brut, soit 4-5% net après impôts.

Comparons avec d'autres placements :

• Livret A : 3% net garanti, liquide à tout moment
• SCPI : 5-6% net, semi-liquide, vous détenez des parts de biens physiques
• Immobilier locatif direct : 4-6% net (Val-d'Oise), vous possédez le bien, vous le maîtrisez
• Crowdfunding immobilier : 4-5% net réel, illiquide 12-36 mois, risque de perte totale

Le crowdfunding n'est pas un placement miracle. C'est un placement risqué avec un rendement modeste après impôts et risques.

L'illiquidité : votre argent est prisonnier

Pendant 12 à 36 mois, vous ne pouvez pas récupérer votre capital.

Peu importe la raison :

• Licenciement
• Maladie
• Opportunité d'achat immobilier
• Besoin urgent de liquidités

Vous êtes bloqué. Il n'existe pas de marché secondaire développé pour revendre vos parts de crowdfunding immobilier.

Comparons avec l'immobilier direct :

Vous possédez un appartement. Vous avez besoin de cash. Vous pouvez :

• Le vendre (3-6 mois)
• Le mettre en garantie pour emprunter
• Le louer pour générer du cash flow

En crowdfunding : rien. Vous attendez l'échéance. Et vous priez pour que le promoteur rembourse.

Les taux de défaut réels : 3% officiels, mais quelle réalité ?

Les plateformes comme Bricks.co communiquent : 3% de défauts (6 projets sur 210 selon leurs réponses officielles sur Trustpilot en octobre 2025).

Ce chiffre semble rassurant. Mais il cache plusieurs réalités :

1. Les "défauts" ne comptent que les pertes totales

Un projet en défaut = un projet en liquidation judiciaire où vous ne récupérez probablement rien.

Mais ce chiffre n'inclut pas :

• Les projets en retard de paiement depuis des mois sans être officiellement en défaut
• Les projets qui ne versent plus de loyers depuis longtemps
• Les anciens projets "royalties" bloqués depuis 3-5 ans sans perspective de sortie

2. Le paradoxe de Bricks : victime de son succès

Les avis Trustpilot révèlent un problème inattendu : beaucoup d'investisseurs n'arrivent plus à investir car les projets sont financés en quelques minutes.

Citations réelles d'investisseurs (octobre 2025) :

• "J'ai 40 000€ en attente depuis 5 mois et mon argent est investi par tranche de 10€"
• "Impossible d'investir au vu du nombre d'investisseurs"
• "Dommage qu'il y ait trop de monde, on ne peut investir que 10/20€ par projet"

Le système de "répartition équitable" limite chaque investisseur à des micro-montants pour permettre à un maximum de personnes de participer. Résultat : si vous avez 50 000€ à investir, il vous faudra des mois pour tout placer.

3. L'illiquidité réelle : le marché secondaire fantôme

Bricks met en avant la possibilité de revendre ses parts sur un "marché secondaire". Mais les avis montrent la réalité :

• "Certaines de mes Bricks sont impossibles à revendre, faute d'acheteurs"
• "Les briques sont illiquides, ça fait plus de 3 ans, c'est invendable même à prix cassé"
• "Je déteste cette plateforme, les briques sont illiquides, tout ce que je voudrais c'est me barrer"

Le marché secondaire existe en théorie. En pratique, il n'y a pas d'acheteurs. Si vous voulez sortir rapidement, vous êtes coincé.

4. Les anciens projets "royalties" : le cauchemar des premiers investisseurs

Avant 2023, Bricks fonctionnait avec un modèle "royalties" (redevances immobilières) sur 7-10 ans. Ces projets sont aujourd'hui en "gestion extinctive" (= on attend la vente des immeubles pour rembourser).

Mais certains investisseurs attendent depuis 3-5 ans :

• "L'immeuble Staedel à Strasbourg : plus aucun revenu versé, impossible de récupérer le capital"
• "Certains biens ne versent plus aucun loyer depuis des mois, voire des années"
• "Beaucoup de projets qui ne sont pas rémunérés, plusieurs millions payés aux demandeurs et tous les investisseurs ont perdu leur argent"

Bricks répond systématiquement que ces projets sont en "procédure de sortie encadrée", mais les investisseurs voient leur argent bloqué sans visibilité.

5. Les rendements ont baissé... mais pas assez : le paradoxe qui révèle tout

• Début 2023 : projets à 12% d'intérêt
• Fin 2024 : projets à 10% en moyenne
• 2025 : projets à 9% en moyenne

Pourquoi ? Bricks explique que "les porteurs de projets empruntent aujourd'hui à des taux moins élevés".

Mais attendez : c'est là que ça ne tient pas.

Si des dizaines de milliers d'investisseurs se bousculent pour placer leur argent (40 000€ en attente pendant 5 mois, projets financés en quelques minutes), la loi de l'offre et la demande devrait faire chuter drastiquement les taux.

Comparons avec n'importe quel marché normal :

Quand il y a 10 acheteurs pour 1 bien immobilier, le prix monte de 20-30%. Quand il y a 100 candidats pour 1 emploi, les salaires baissent. Quand il y a trop d'épargne et pas assez d'opportunités d'investissement, les rendements s'effondrent.

Si Bricks avait vraiment un excès massif de demande, les taux devraient être à 3-4%, pas à 9%.

Les banques prêtent aux promoteurs solides à 3-4%. Si Bricks peut mobiliser des centaines de milliers d'euros en quelques minutes avec une demande insatiable, pourquoi les promoteurs accepteraient-ils de payer 9% ?

La réponse logique : parce que ces promoteurs n'obtiennent PAS 3-4% ailleurs.

Le taux de 9% ne reflète pas une rareté de l'offre de financement (il y en a trop). Il reflète le niveau de risque réel des projets.

Les promoteurs qui font appel à Bricks paient 9% parce qu'ils ne peuvent pas obtenir moins cher ailleurs. Les banques et les fonds d'investissement professionnels ont refusé ou imposé des conditions trop strictes.

Le paradoxe révèle la vérité :

Si les taux restent à 9% malgré une demande écrasante, c'est que le risque perçu par le marché reste élevé. Les plateformes ne peuvent pas baisser davantage sans que les projets ne trouvent pas preneurs—ou sans que les investisseurs les plus avertis ne fuient.

C'est un équilibre précaire : assez haut pour attirer les investisseurs particuliers (9% semble "intéressant"), mais pas assez bas pour que les promoteurs aillent voir ailleurs.

Ce que cela signifie pour vous :

9% de rendement brut n'est pas un "bon deal". C'est le prix du risque réel que vous prenez. Les professionnels ne prendraient pas ce risque à ce prix—c'est pourquoi les plateformes ciblent les particuliers.

Synthèse réaliste :

• 3% de défauts officiels (6 projets sur 210)
• 15-20% de projets avec retards ou problèmes (estimation basée sur les avis)
• Anciens projets "royalties" bloqués depuis des années pour certains
• Illiquidité réelle malgré le marché secondaire théorique
• Impossible d'investir des gros montants (limitation à 10-20€ par projet)

Vous n'avez aucun contrôle

En immobilier direct :

• Vous choisissez le bien (emplacement, type, état)
• Vous choisissez les locataires (solvabilité, profil)
• Vous décidez des travaux (quand, combien, comment)
• Vous fixez le loyer
• Vous vendez quand vous voulez

Vous maîtrisez votre investissement.

En crowdfunding :

• Vous ne choisissez rien (vous lisez un dossier, vous cliquez "investir")
• Vous ne rencontrez jamais le promoteur
• Vous ne visitez pas le terrain
• Vous ne validez pas les devis de construction
• Vous ne contrôlez pas l'avancement des travaux
• Vous ne décidez rien

Le promoteur fait ce qu'il veut. Vous attendez. Vous espérez.

Et si ça tourne mal ?

Vous découvrez après coup que :

• Le promoteur a sous-estimé les coûts de construction (+ 30%)
• Le marché local s'est effondré (personne n'achète les appartements construits)
• Les travaux sont mal faits (malfaçons, retards)
• Le promoteur a détourné une partie des fonds (fraude)

Vous ne pouviez rien anticiper, rien contrôler, rien éviter.

Les vraies questions à se poser

Question 1 : Pourquoi ce promoteur a-t-il besoin de crowdfunding ?

Avant d'investir, creusez :

• Qui est le promoteur ? Quelle est son expérience ?
• A-t-il déjà réalisé des projets similaires ? Avec quel succès ?
• Pourquoi les banques n'ont-elles pas financé ce projet ?
• Combien met-il de fonds propres ? (S'il met 0€ et demande tout en crowdfunding, fuyez)

Question 2 : Le marché local soutient-il ce projet ?

• Y a-t-il une demande réelle pour ce type de logements dans cette zone ?
• Les prix de vente/location prévus sont-ils réalistes ?
• Y a-t-il déjà une offre excédentaire ?

Question 3 : Comprenez-vous vraiment le projet ?

• Avez-vous lu le dossier complet (pas juste la page de présentation) ?
• Comprenez-vous le business plan ?
• Avez-vous vérifié la cohérence des chiffres ?
• Les délais annoncés sont-ils réalistes ?

Si vous cliquez juste sur "investir" parce que le site est joli et le rendement attirant, vous prenez un risque aveugle.

Question 4 : Pouvez-vous vous permettre de perdre tout ce capital ?

La règle absolue : n'investissez en crowdfunding que l'argent dont vous n'avez pas besoin pendant au moins 3 ans ET que vous pouvez perdre totalement sans impact sur votre vie.

Si perdre 10 000€ vous empêche de payer vos factures, n'investissez pas.

Question 5 : Pourquoi ne pas investir en immobilier direct plutôt ?

Avec 50 000€, vous pouvez :

• Acheter un studio dans le Val-d'Oise (avec crédit)
• Vous possédez un bien physique
• Rendement locatif : 4-5% net
• Vous maîtrisez votre investissement
• Vous pouvez revendre à tout moment

Ou :

• Investir en crowdfunding sur 10 projets × 5 000€
• Vous ne possédez rien
• Rendement théorique : 4-5% net (après impôts et risques)
• Aucun contrôle
• Illiquide pendant 12-36 mois

Pourquoi choisir la seconde option ?

Si vous décidez quand même d'investir : les règles de survie

Règle 1 : Maximum 5-10% de votre patrimoine

Le crowdfunding immobilier ne doit jamais être votre placement principal. C'est un complément diversifiant—pas une base.

Règle 2 : Diversifiez massivement

Ne mettez jamais plus de 5% de votre capital crowdfunding sur un seul projet. Investissez sur 10-20 projets minimum.

Si 1 projet échoue, les 19 autres compensent.

Règle 3 : Privilégiez les plateformes établies

• Enregistrées ORIAS (obligatoire)
• Au moins 5 ans d'ancienneté
• Taux de défaut publié de manière transparente (y compris retards et pertes partielles)
• Service client réactif

Règle 4 : Analysez chaque projet comme un professionnel

Ne vous fiez pas aux jolies photos. Lisez le dossier complet. Vérifiez :

• L'expérience du promoteur
• La cohérence du business plan
• Le marché local
• Les fonds propres investis
• Les garanties proposées

Si quelque chose vous paraît louche, n'investissez pas.

Règle 5 : Acceptez l'illiquidité

N'investissez que l'argent dont vous n'aurez pas besoin pendant au moins 3 ans. Gardez une épargne de sécurité ailleurs (livret A, compte courant).

Règle 6 : Comprenez que vous êtes le dernier servi

En cas de problème, vous ne récupérerez probablement rien. Assumez ce risque. Si vous ne l'assumez pas, n'investissez pas.

L'accompagnement UNPI 95 Sarcelles

Face aux risques réels du crowdfunding immobilier, l'UNPI 95 vous accompagne :

1. Ateliers thématiques trimestriels : "Crowdfunding immobilier : comprendre la vraie nature du risque"

2. Permanences juridiques gratuites (mardis 14h-18h, sur rendez-vous)

3. Analyse critique de projets : Vous envisagez d'investir dans un projet crowdfunding ? Nos experts analysent le dossier et vous alertent sur les signaux d'alerte.

Contactez-nous : unpi95sarcelles@unpi.f

Conclusion : la grande illusion

Le crowdfunding immobilier n'est pas de l'investissement immobilier. C'est du prêt sans garantie à des promoteurs qui n'ont pas réussi à se financer ailleurs.

Vous êtes créancier chirographaire—le dernier de la file. En cas de problème, vous ne récupérez probablement rien.

Les rendements affichés (8-12% brut) se réduisent à 4-5% net après impôts et risques—comparable à l'immobilier direct ou aux SCPI, mais avec infiniment plus de risques et aucun contrôle.

Votre argent est bloqué 12-36 mois. Vous ne possédez rien de tangible. Vous ne maîtrisez rien.

Alors pourquoi les plateformes séduisent-elles autant ?

Parce qu'elles ont créé une illusion de simplicité. L'interface est lisse, le processus est rapide, le vocabulaire est rassurant ("investir", "participer", "immobilier").

Mais derrière cette façade se cache une réalité brutale : vous prêtez de l'argent sans garantie à des projets risqués que les banques et les fonds professionnels ont refusé de financer.

Notre conseil :

Si vous avez 50 000€ à investir dans l'immobilier, privilégiez :

1. L'immobilier direct (vous possédez un bien physique, vous le maîtrisez)
2. Les SCPI (vous détenez des parts de biens physiques gérés par des professionnels, semi-liquide)
3. Les OPCI ou REITs (immobilier coté, liquide)

Le crowdfunding immobilier peut avoir une petite place (5-10% maximum) dans un portefeuille très diversifié—mais seulement si vous :

• Comprenez parfaitement que vous êtes créancier chirographaire
• Pouvez perdre tout votre capital sans impact sur votre vie
• Acceptez l'illiquidité totale pendant 12-36 mois
• Diversifiez massivement (10-20 projets minimum)

Sinon, passez votre chemin.

Maître Thomas CARBONNIER avocat fiscaliste et président de l'UNPI 95. Pour comprendre les vrais risques du crowdfunding immobilier et analyser des projets avant d'investir, n'hésitez pas à nous contacter.