Sarcelles vs Kiev : Le Poker Menteur de l'Immobilier de Guerre

Article rédigé par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95 Sarcelles

Le Syndrome du Chercheur d'Or

Ils sont des centaines sur les forums spécialisés. Profil type : cadre trentenaire, 50 000 euros d'épargne qui brûlent les doigts, Excel ouvert en permanence sur l'écran secondaire. Leur nouvelle obsession ? Kiev. Acheter pendant que ça brûle, revendre quand ça fleurit. Le fantasme de la reconstruction, version immobilier. 594 euros le mètre carré dans une capitale européenne. Des rendements qui font saliver. Le rêve.

Pendant ce temps, un T3 à Sarcelles cherche preneur. 110 000 euros. Pas sexy. Même pas Instagram. Juste la banlieue parisienne, celle qu'on évite de mentionner dans les dîners entre amis. Pourtant, entre ces deux annonces réelles se joue une leçon brutale : en immobilier, l'exotisme se paie cash. Et très cher.

Spoiler : ce n'est pas l'appartement le moins cher qui gagne. C'est celui qu'on peut acheter avec l'argent des autres.

La Partie de Poker : Qui Bluffe, Qui Gagne ?

Les Cartes sur Table

À Kiev, rue Zodchikh, un T4 de 90m² défie toute concurrence. 53 500 euros négociés ferme. Entièrement rénové, meublé jusqu'au dernier grille-pain. Parking inclus. Quartier Sviatoshynskyi, ouest de la ville, relativement épargné par les frappes. Les missiles russes préfèrent l'est et le centre. Pour l'instant.

À Sarcelles, le T3 coûte trois fois plus cher au mètre carré : 1 692 euros. Peinture à refaire, parquet fatigué. Copropriété grise. Le genre d'immeuble que personne ne photographie. Mais une différence capitale : les banques françaises prêtent les yeux fermés pour Sarcelles. Pour Kiev, même la banque postale vous rit au nez.

Cette nuance fait toute la partie. C'est la différence entre jouer avec ses jetons et jouer avec ceux du casino.

Le Bluff du Rendement Brut

Kiev affiche 32,4% de rendement brut. Sur le papier, c'est le jackpot du siècle. Sarcelles plafonne à 18%. Match plié ? Pas si vite. Le rendement brut, c'est le mensonge préféré des vendeurs de rêve. Il oublie trois détails mineurs : le crédit, les risques, et la réalité.

À Sarcelles, vous apportez 22 000 euros. La banque met 88 000. Vous créez instantanément un actif de 110 000 euros. Multiplicateur : cinq. À Kiev, vos 56 000 euros créent... 56 000 euros d'actif. Multiplicateur : un. C'est la différence entre un effet de levier et un coup dans l'eau.

Et qui rembourse le crédit de Sarcelles ? Pas vous. Les trois colocataires qui paient 550 euros chacun leur chambre, soit 1 650 euros mensuels. Crédit : 518 euros. Dans votre poche : 1 132 euros avant charges. À Kiev, vous encaissez certes 1 510 euros de loyers. Mais c'est VOTRE argent qui dort dans les murs, pas celui de la banque.

L'Illusion du Contrôle

Sarcelles : La Vérité Sans Filtre

Gérer à Sarcelles, ce n'est pas trente minutes de RER et tout roule. C'est trente minutes de RER et un mois pour retrouver un locataire quand l'un part. C'est des états des lieux qui révèlent des surprises créatives : trous dans les murs, moisissures dissimulées, "oublis" divers. C'est des colocataires qui se détestent et vous appellent à minuit pour régler leurs disputes.

Et puis il y a l'impayé. La procédure judiciaire française, ce chef-d'œuvre de lenteur kafkaïenne. Six mois minimum pour obtenir une décision. Douze pour voir l'huissier. Entre-temps, vous payez le crédit de votre poche. La taxe foncière aussi. Et les charges. Pendant qu'un locataire malin joue la montre.

Mais voilà : vous POUVEZ agir. Visiter. Négocier. Faire pression. Trouver un arrangement. Choisir vos artisans. Comparer les devis. Être présent. Le contrôle, même imparfait, même chronophage, c'est ce qui fait la différence entre investir et parier.

Kiev : Le Mirage de la Délégation

Kiev, c'est 2 500 kilomètres et une zone de guerre. Impossible ? Non. Juste kafkaïen. Vol Paris-Varsovie, trois heures. Bus Varsovie-Kiev, douze heures si tout va bien, en priant pour ne pas croiser un checkpoint hostile. Coût : 500 euros aller-retour, minimum. Temps : trois jours complets. Deux jours de congés brûlés. Une fatigue monstre. Et pour quoi ? Vérifier que votre gestionnaire ne vous ment pas trop.

Car le gestionnaire, parlons-en. Quinze pour cent des loyers, soit 2 718 euros par an. Vous ne l'avez jamais rencontré. Vous ne parlez pas ukrainien. Il vous envoie un virement mensuel et un relevé en cyrillique via Google Translate. Vous devez croire sur parole qu'il loue vraiment 1 510 euros et pas 1 800 en empochant la différence. Que les réparations facturées ont vraiment eu lieu. Que le locataire existe et n'est pas son cousin.

L'Ukraine, c'est le paradis de la corruption. Transparency International la classe 104e mondiale. Dans l'immobilier locatif, ça se traduit comment ? Votre gestionnaire peut virer un locataire gênant en deux coups de fil et une enveloppe bien placée. Pas de juge. Pas de procédure. Efficace. Mais c'est un couteau à double tranchant : il peut aussi disparaître avec trois mois de loyers. Changer de numéro. Vous laisser avec un appartement peut-être squatté, peut-être détruit, peut-être sous-loué à huit personnes au lieu de quatre.

À 2 500 kilomètres, vous ne savez rien. Vous espérez. C'est la définition même de la spéculation.

Les Scénarios Qu'Excel Ne Calcule Pas

Les Catastrophes Prévisibles de Sarcelles

Le pire scénario classique à Sarcelles ? Un locataire qui refuse de partir. Ce n'est pas un cygne noir, c'est un risque parfaitement documenté. Procédure judiciaire : six à douze mois. Pendant ce temps, vous payez le crédit, la taxe foncière, les charges. De votre poche. Disons 8 000 euros sortis sur un an. Douloureux ? Oui. Gérable ? Si vous avez une épargne de sécurité. Mortel ? Non. Les murs sont toujours là. Le marché locatif aussi. Vous finissez par reprendre la main.

Les vrais cygnes noirs sont ailleurs : incendie non assuré, effondrement structurel, expropriation surprise. Probabilité : moins de 1%. Mais attention : dans ce cauchemar, vous ne perdez pas que votre apport. Vous devez continuer à rembourser le crédit. Bien détruit = zéro loyer, mais 518 euros de mensualité à sortir quand même. Sur vingt ans, ça peut représenter 124 000 euros. La banque ne perd rien. Elle se retourne contre vous, vos garants, vos autres biens. Le crédit n'est pas une protection, c'est une obligation.

Les Trois Futurs de Kiev

Scénario 1 : La Reconstruction Éclair (probabilité incertaine)

Paix signée en 2026. Les États-Unis débloquent des milliards... sous forme de prêts à intérêts. Trump l'a dit clairement : "Business is business". L'aide ne sera pas un don Marshall, mais un investissement avec retour attendu. Les capitaux affluent quand même, car l'Ukraine doit reconstruire. Votre T4 acheté 53 500 euros en vaut 110 000 cinq ans plus tard. Plus-value brute : 56 500 euros. Cash-flow cumulé entre-temps : 54 000 euros. Total : 110 500 euros de gain. Le jackpot absolu.

Sauf qu'il suppose : une paix acceptable, une aide occidentale (même à crédit), une stabilité juridique, un retour de population suffisant. Beaucoup de "si". Probabilité ? Difficile à chiffrer. 30%, 40%, 50% ? Les analystes divergent. Ce qui est sûr : ce n'est pas impossible, mais ce n'est pas gagné d'avance.

Scénario 2 : L'Enlisement Coréen (probabilité élevée)

Le conflit se fige. Front gelé pendant dix ans. Économie de guerre qui dure. Les jeunes qui peuvent partir l'ont fait. Les autres sont enrôlés. C'est une boucherie humaine, un drame à l'échelle d'une génération. Mais ceux qui restent ont besoin de se loger. Les loyers ne s'effondrent probablement pas - il faut bien vivre quelque part - mais ils stagnent. 1 200 euros au lieu de 1 500. Puis ils stagnent encore. Dix ans à 1 200.

Votre gestionnaire augmente discrètement sa commission pour compenser l'inflation. La vacance grimpe à 15-20% : les bons locataires sont rares, ceux qui restent négocient dur. Votre cash-flow fond comme neige au soleil. Après quinze ans, vous vendez au mieux à prix d'achat : 53 500 euros. Cash-flow cumulé : 50 000 euros. Bilan : vous avez mobilisé 56 000 euros pendant quinze ans pour récupérer 103 500. Perte réelle avec l'inflation : vous êtes perdant.

Scénario 3 : L'Annexion ou le Gel Total (probabilité faible mais réelle)

Offensive russe réussie, ou gel du conflit avec annexion de fait de l'est et du centre. Contrairement aux clichés, la Russie de Poutine n'est pas l'URSS. Elle respecte généralement le droit de propriété, parfois mieux que certains pays européens. Pas de nationalisation brutale façon 1917.

Mais : embargo occidental massif. Impossible de rapatrier les fonds. Votre argent est techniquement là, dans un compte ukrainien (ou russe), mais coincé. Vous ne pouvez pas le transférer. Les sanctions bloquent tout. Durée ? Dix ans ? Vingt ? Personne ne sait. Résultat : capital gelé indéfiniment. Perte technique : 100%, même si sur le papier vous "possédez" toujours le bien.

Calcul d'espérance mathématique : (30% × 110 500€) + (50% × -11 000€) + (20% × -56 000€) = 33 150€ - 5 500€ - 11 200€ = 16 450 euros de gain espéré sur quinze ans. Rendement annuel : 1,8%. Moins que le Livret A.

La Vraie Partie : Quinze Ans de Jeu

L'Investisseur Sarcelles, Chronique d'un Enrichissement Ennuyeux

Année 1 : Cash-flow positif de 8 294 euros avant impôts. Deux petits imprévus (fuite d'eau, départ précipité d'un locataire). Gérés en local. Un mois de vacance. Bilan : 6 500 euros nets dans la poche après impôts.

Année 3 : Le crédit a déjà amorti 10 000 euros de capital. Patrimoine net : 32 000 euros (valeur du bien moins dette résiduelle). Cash-flow cumulé : 19 500 euros. Premier objectif atteint : apport initial remboursé.

Année 7 : Avec 56 000 euros de départ (deux apports de 22 000 + 12 000 d'épargne), l'investisseur a acheté deux T3. Cash-flow cumulé des deux biens : 91 000 euros. Il réinvestit dans un troisième appartement, toujours avec crédit. Patrimoine brut : 330 000 euros. Dettes : 220 000 euros. Valeur nette : 110 000 euros.

Année 15 : Trois appartements. Deux crédits soldés. Un en cours. Patrimoine : 330 000 euros. Dettes résiduelles : 40 000 euros. Valeur nette : 290 000 euros. Cash-flow cumulé sur quinze ans : 186 000 euros.

Bilan : investissement initial 44 000 euros (deux apports), patrimoine final 476 000 euros (290k net + 186k cash-flow). Multiple : dix. Rendement annuel moyen : 17,8%. Sans génie. Sans coup d'éclat. Juste la mécanique du levier bancaire dans un marché stable.

L'Investisseur Kiev, Les Montagnes Russes du Rendement

Scénario optimiste pur : 110 500 euros de gain. Belle performance. Mais il fallait deviner juste géopolitiquement. Et avoir de la chance (pas de fraude gestionnaire, pas de missiles, pas de nationalisation).

Scénario moyen : Perte sèche. Quinze ans d'immobilisation de capital pour rien.

Scénario catastrophe : Tout perdu.

Espérance réelle : 16 450 euros. Divisez par quinze ans : 1 096 euros par an. Pour 56 000 euros bloqués. Rendement : 1,8%. Un livret A aurait fait mieux, sans risque géopolitique ni fraude.

Même dans le meilleur cas de Kiev (110 000 de gain), Sarcelles avec levier le détruit : 476 000 contre 110 000. Ratio : quatre fois supérieur.

Le Jackpot Ukrainien : Entre Rêve et Réalité

Soyons honnêtes. Le scénario optimiste de Kiev n'est pas une chimère. Peut-être même plus de 30% de probabilité selon certains. Si la paix se signe, si l'aide arrive (même sous forme de prêts américains juteux pour les créanciers), si l'économie redémarre, si les oligarques ukrainiens et russes injectent des milliards dans la reconstruction, alors oui : les prix immobiliers exploseront. Varsovie 1990, Sarajevo 2000, Beyrouth 1995. L'histoire regorge d'exemples où les audacieux ont raflé la mise.

Mais voilà : il y a beaucoup de "si". Trop de "si". Et l'histoire regorge aussi de contre-exemples : Baghdad, Damas, Kaboul, Tripoli. Des marchés immobiliers morts depuis quinze ans. Des investisseurs étrangers qui ont tout perdu ou tout eu gelé.

Aucun investissement n'est un long fleuve tranquille, c'est vrai. Même à Paris, la mairie peut encadrer les loyers au point de vous coincer en surendettement. Il y a parfois de quoi se demander quel pays est le plus soviétique, le moins respectueux du droit de propriété. L'Ukraine en guerre ou la France régulée ?

La différence ? À Paris, vous CONTRÔLEZ. Vous pouvez adapter, négocier, vendre, réagir. À Kiev, vous PARIEZ sur un scénario géopolitique que personne ne maîtrise. C'est la différence entre naviguer en eaux agitées et jouer à la roulette russe.

Les Trois Profils Gagnants à Kiev (et Vous N'en Faites Probablement Pas Partie)

Profil 1 : L'Insider Ukrainien

Vous êtes ukrainien. Vous avez de la famille à Kiev. Votre cousin gère vos biens gratuitement. Vous parlez la langue couramment. Vous visitez trois fois par an. Vous connaissez le marché locatif par cœur. Vous savez à qui graisser la patte si besoin. Vous êtes dans le coup.

Pour vous, les 15% de frais de gestion disparaissent. Le risque de fraude devient minime. Le contrôle est réel. Kiev peut alors délivrer ses 25-30% de rendement net annoncés. C'est jouable. Mais c'est un cas d'insider, pas une stratégie exportable pour un Français lambda.

Profil 2 : Le Millionnaire Diversifié

Patrimoine : deux millions d'euros. Dix biens en France. Cash-flow mensuel : 15 000 euros. Kiev représente 3% de votre portefeuille. Si vous perdez tout, ça pique, mais ça ne change pas votre vie. Vous POUVEZ vous permettre ce pari spéculatif. C'est un ticket de loterie à 56 000 euros avec un potentiel de gain de 110 000. Rapport risque/patrimoine total : acceptable.

Profil 3 : L'Antibanque Radical

Vous refusez toute dette. Philosophie personnelle, conviction religieuse, ou traumatisme familial. Pour vous, le crédit est le mal. Vous préférez un rendement de 19% sans dette qu'un rendement de 37% avec levier. Cohérent avec vos principes. Mais même dans ce cas, le risque géopolitique de Kiev reste entier. Sarcelles cash à 110 000 euros, si vous aviez le capital, ferait 13,2% net sans les angoisses ukrainiennes.

Pour les 99% restants ? Kiev est un piège doré. Brillant en surface. Vide en profondeur.

Ce Que Votre Tableur Ne Vous Dira Jamais

Excel est un génie des projections. Il est nul pour modéliser l'incertitude, l'humain, la malchance. À Sarcelles, la malchance c'est un mois de vacance supplémentaire, un locataire qui part en laissant des dégâts, une AG de copro qui vote des travaux. Vous perdez 3 000 euros. Vous serrez les dents. Vous continuez.

À Kiev, la malchance c'est un missile qui tombe à trois rues. Pas sur votre immeuble. Juste à côté. Résultat : la moitié des locataires du quartier évacuent. Les loyers chutent de 40% du jour au lendemain. Votre gestionnaire vous informe par SMS laconique que "le marché est difficile". Vous encaissez 600 euros au lieu de 1 500. Pendant combien de temps ? Personne ne sait. Vous êtes impuissant, à 2 500 kilomètres.

Ou alors : coupure d'électricité généralisée pendant une semaine. Pas de chauffage en plein hiver. Vos quatre locataires partent chercher refuge chez des proches. Vacance : un mois. Loyers perdus : 1 510 euros. Votre gestionnaire vous demande une "contribution exceptionnelle" pour les retenir. Vous payez. Vous n'avez pas le choix.

Ou encore : votre gestionnaire disparaît. Numéro coupé. Mails en échec. Vous découvrez qu'il a sous-loué votre appartement à huit ouvriers du bâtiment à 2 200 euros mensuels, déclarant 1 100 sur vos relevés. Vous avez perdu 1 100 euros par mois pendant six mois avant de comprendre. 6 600 euros volatilisés. Recours légal depuis la France dans un pays en guerre avec une justice corrompue ? Bonne chance.

Ces scénarios ne sont pas des délires paranoïaques. Ce sont des risques documentés. Réels. Fréquents même. Et totalement incontrôlables depuis l'étranger.

La Leçon Finale : L'Ennui Bat le Drame, Toujours

L'investissement immobilier performant est d'un ennui mortel. Pas de frisson. Pas de récit épique. Pas de coup de poker génial. Juste des chiffres qui s'additionnent, mois après mois, crédit après crédit. Des locataires qui entrent, qui sortent, qui paient. Des banques qui prêtent. Des notaires qui authentifient. La routine.

Kiev, c'est l'inverse. L'adrénaline. L'incertitude. Le pari géopolitique. Le rendement potentiel de 32%. La reconstruction d'après-guerre. Le mythe du bon coup. Sauf qu'en immobilier, le bon coup n'existe presque jamais. Ce qui existe, c'est la discipline, le levier, et le temps.

Un investisseur avec 56 000 euros a deux chemins. Le premier : tout miser sur Kiev. Rendement théorique : 32,4% brut, 19,4% net. Sur le papier, c'est spectaculaire. Dans la réalité, il y a les scénarios. Si tout va bien : jackpot de 110 000 euros. Si ça stagne : perte sèche. Si ça s'effondre : capital gelé ou perdu. Risque réel de tomber à zéro : 15-20%. C'est le prix du rendement extrême.

Le second : acheter deux T3 à Sarcelles avec crédit. Rendement : 17,8% par an en moyenne. Moins spectaculaire sur le papier. Mais presque certain. Risque de perte totale : moins de 1%. Contrôle : total. Liquidité : trois mois. Dans quinze ans : 476 000 euros de patrimoine créé. Quatre fois plus que le meilleur cas de Kiev.

Entre le rendement de 32% qui peut tomber à zéro et le rendement de 18% quasi garanti, les mathématiques de l'espérance ont choisi. Reste à savoir si vous préférez une histoire palpitante ou un patrimoine solide.

Entre l'exotisme qui ruine et l'ennui qui enrichit, les mathématiques ont déjà choisi. Reste à savoir si vous préférez une belle histoire ou un beau patrimoine.

Le poker menteur de l'immobilier de guerre a un perdant désigné : celui qui confond rendement brut et espérance de gain. Kiev affiche 32,4% sur le papier, mais peut tomber à zéro. Sarcelles affiche 18% avec quasi-certitude. L'écart réel ? Gigantesque en faveur de Sarcelles.

Et un gagnant évident : celui qui comprend que l'argent des autres, légalement emprunté et remboursé par les locataires, écrase toujours les opportunités exotiques où votre propre capital dort dans les murs - ou pire, risque de s'y volatiliser.

Kiev vous promet la lune. Sarcelles vous donne la Terre. Devinez laquelle vaut plus cher.

Maître Thomas CARBONNIER – Avocat fiscaliste, Président de l’UNPI 95 Sarcelles