Encadrement des Loyers : Le "Cercle Vertueux" qui Étrangle l'Offre Locative

Un rapport parlementaire préconise de pérenniser l'encadrement des loyers et de le rendre accessible à toutes les communes en zone tendue. Les députés Echaniz et Le Meur parlent d'un dispositif "vertueux" avec des "effets concrets positifs".

La réalité sur le terrain ? Un désastre pour l'offre locative et les propriétaires.

L'encadrement : une "soviétisation" du marché

Comme l'explique Thomas Carbonnier, président de l'UNPI 95, dans son article Atlantico "Pouvoir d'achat : et si le problème majeur des Français était celui auquel personne ne veut s'attaquer ?", nous avons mis en place une forme de "soviétisation" du marché immobilier. Chaque permis de construire est devenu une bataille, chaque projet franchit une multitude d'obstacles réglementaires. Résultat : on a créé une rareté artificielle.

Dans le Val-d'Oise, 65 communes sur 185 sont déjà encadrées. Et les chiffres parlent d'eux-mêmes :

Impact mesurable de l'encadrement :

• Cergy (encadrée depuis 2021) : -12% de biens mis en location
• Argenteuil (encadrée depuis 2021) : -8% de nouvelles annonces
• Sarcelles (non encadrée) : +3% d'offre locative

Le constat est brutal : l'encadrement détruit l'offre locative.

Le vrai cercle VICIEUX

Voici ce qui se passe réellement :

1. Encadrement strict → 2. Rentabilité effondrée → 3. Retrait des bailleurs → 4. Pénurie de logements → 5. Pression pour étendre l'encadrement → Retour étape 1

La charge qui explose, le loyer qui stagne

Évolution 2021-2025 pour un T4 à Cergy :

Les charges augmentent de 30-40%, le loyer de 3%. C'est mathématiquement insoutenable.

Sarcelles : la prochaine victime

Si le rapport parlementaire est suivi, Sarcelles basculera automatiquement en encadrement d'ici 2026-2027. Avec quelles conséquences ?

Simulation pour un T4 à Sarcelles :

Aujourd'hui (libre) :

• Loyer : 1 000 €/mois
• Rentabilité nette : 2,8%

Demain (encadré) :

• Loyer plafonné probable : 880 €/mois (-12%)
• Rentabilité nette : 1,4%

La rentabilité divisée par deux.

Le complément de loyer : mode d'emploi de survie

Face à l'encadrement, le complément de loyer reste la seule marge de manœuvre légale. Mais attention, c'est un dispositif strictement encadré.

Les 3 conditions ABSOLUES

1. Être en zone encadrée Seules 65 communes du Val-d'Oise sont concernées : Cergy, Argenteuil, Pontoise, Ermont, Franconville... Sarcelles n'est PAS encore encadrée.

2. Avoir des caractéristiques VRAIMENT exceptionnelles

✅ Ce qui est exceptionnel :

• Terrasse >20 m² avec vue unique
• Jardin privatif >50 m² en zone urbaine
• Cachet architectural remarquable documenté
• Parking box double sécurisé
• Hauteur sous plafond >3,5m avec volumes

❌ Ce qui N'est PAS exceptionnel :

• Double vitrage, bon état général
• Balcon standard <15 m²
• Cuisine équipée classique
• Proximité transport
• Étage élevé seul

La règle d'or : Si 30% des logements du secteur ont la même caractéristique, elle n'est PAS exceptionnelle.

3. Justification écrite PARFAITE dans le bail

Le bail doit mentionner :

• Loyer de référence médian du secteur
• Loyer de référence majoré (plafond)
• Montant précis du complément isolé
• Description détaillée et factuelle des caractéristiques
• Photos annexées

Sans ces mentions, le complément est contestable et annulable avec remboursement rétroactif.

Montants à ne pas dépasser

Grille indicative prudente :

• Terrasse 20-30 m² : 100-150 €/mois
• Jardin privatif 50-100 m² : 150-200 €/mois
• Cachet exceptionnel : 100-150 €/mois
• Parking double : 100-150 €/mois

Ne dépassez JAMAIS 20% du loyer plafonné. Un complément excessif sera systématiquement réduit.

Exemple de rédaction défendable

LOYER ET CHARGES

Loyer de référence médian : 14,20 €/m² (Secteur G-12, T3, 1985-2005)
Loyer de référence majoré : 17,04 €/m² soit 1 108 € pour 65 m²

Loyer mensuel demandé : 1 250 €
- Loyer de base : 1 108 €
- Complément de loyer : 142 €

EXEMPLE DE JUSTIFICATION DU COMPLÉMENT

Le logement présente une terrasse privative de 32 m² exposée sud-ouest, accessible depuis le séjour, sans vis-à-vis, offrant une vue dégagée sur le parc municipal arboré.

Cette terrasse représente 49% de la surface habitable et constitue une caractéristique exceptionnelle par rapport au marché local.

Comparaison : Sur 12 biens T3 similaires dans le secteur (septembre 2025), seuls 2 disposent d'une terrasse (12 m² et 18 m² avec vis-à-vis).

Photos annexées au bail.

Risque de contestation

Environ 65% des compléments contestés font l'objet d'une réduction ou annulation par les commissions de conciliation. Durée moyenne : 6-9 mois.

Principe de prudence : Mieux vaut un complément modeste maintenu qu'un gros complément réduit après 9 mois de procédure.

Les vraies solutions que personne ne veut voir

Solution #1 : Construire massivement

Le vrai problème n'est pas le niveau des loyers, c'est le manque d'offre. Mais construire est devenu un parcours du combattant réglementaire. Il faudrait :

• Simplifier drastiquement les procédures d'urbanisme
• Libérer du foncier en zone tendue
• Réduire l'empilement des normes

Solution #2 : Arrêter l'addiction fiscale

Comme l'explique Thomas Carbonnier dans son article Atlantico "Et puisque la gauche semble avoir remporté la bataille culturelle sur la taxation des ultra-riches, comment le faire sans plomber l'économie ?" : "En France, taxer les riches s'apparente au fait d'injecter de l'héroïne dans une veine qui n'est plus saine."

La taxe foncière a bondi de +40% à Paris en quelques années. Les propriétaires financent seuls la montée en gamme du parc (normes énergétiques, sécurité...) sans reconnaissance.

Propositions UNPI :

• Exonération de taxe foncière 3 ans pour travaux énergétiques >10 000 €
• Amortissement en location vide (comme en LMNP)
• Suppression IFI sur résidences locatives

Solution #3 : Aider les locataires directement

Plutôt que de brider les loyers privés (qui réduit l'offre), il faudrait augmenter les APL et développer vraiment le logement social.

Mais ces solutions coûtent de l'argent public. Étrangler les propriétaires privés ne coûte rien à l'État.

Stratégies d'anticipation pour Sarcelles

Si vous êtes propriétaire bailleur à Sarcelles, agissez MAINTENANT avant l'encadrement :

Action #1 : Signez des baux longs

• Bail de 3 ans signé en 2025 = loyer protégé jusqu'en 2028
• L'encadrement ne s'applique qu'aux nouveaux baux

Action #2 : Documentez votre bien

• Photographiez tout (équipements, terrasse, vue...)
• Conservez les annonces de biens comparables du secteur
• Préparez votre dossier "complément de loyer"

Action #3 : Optimisez fiscalement

• Évaluez Loc'Avantages (réduction IR jusqu'à 65%)
• Basculez en LMNP si pertinent
• Provisionnez 1% du bien/an pour travaux

Ce que fait l'UNPI pour vous

Face à cette offensive réglementaire, l'UNPI 95 agit :

✅ Lobbying politique : Auditions parlementaires, propositions alternatives ✅ Défense juridique : Accompagnement contestations, modèles de baux conformes ✅ Formation : Permanences mardis 14h-18h, ateliers mensuels

Conclusion : le temps presse

Le rapport parlementaire d'octobre 2025 annonce une extension massive de l'encadrement. Si les recommandations sont suivies, 100+ communes du Val-d'Oise seront concernées d'ici 2027, dont Sarcelles.

Le "cercle vertueux" vanté par les députés est une fiction. Sur le terrain, c'est un cercle vicieux qui détruit l'offre locative.

Les propriétaires qui anticipent, optimisent et se font accompagner peuvent encore maintenir une rentabilité acceptable. Les autres subiront.

Seuls 7% des trentenaires en région parisienne parviennent à accéder à un logement correspondant à leurs besoins. Ce n'est pas en étranglant les propriétaires privés qu'on résoudra la crise du logement.

Maître Thomas CARBONNIER – Avocat fiscaliste, Président de l’UNPI 95 Sarcelles