Val-d'Oise : faut-il encore acheter sa résidence principale en 2025 ?

Entre stabilisation des prix et amélioration des conditions de crédit, le département francilien présente des opportunités contrastées pour les primo-accédants et les investisseurs.

Alors que l'année 2025 marque un tournant pour le marché immobilier français, le Val-d'Oise (95) se distingue par sa position stratégique en Île-de-France et des prix généralement plus accessibles que dans la capitale. Mais dans un contexte économique encore incertain, l'acquisition d'une résidence principale dans ce département reste-t-elle un bon investissement ? Une analyse qui nécessite de naviguer entre des données parfois contradictoires selon les sources consultées.

Un marché en stabilisation après la crise

Le département du Val-d'Oise affiche des prix moyens qui varient sensiblement selon les sources consultées : entre 2 380 € et 3 380 € par m² selon les secteurs et les méthodologies d'analyse. Cette fourchette large s'explique par la diversité des communes du département, allant des zones urbaines proches de Paris aux secteurs plus ruraux du Vexin. Ces tarifs, malgré leur hétérogénéité, restent globalement inférieurs à ceux observés dans la capitale ou les Hauts-de-Seine.

Les données récentes indiquent toutefois une tendance à la baisse sur 12 mois, avec une correction d'environ -2,6 % pour les maisons et -2,1 % pour les appartements, témoignant d'un marché en phase de stabilisation après les tensions des années précédentes. Cette évolution s'inscrit dans un contexte de prudence généralisée, où plusieurs facteurs se cumulent : la hausse brutale des taux d'intérêt entre 2022 et 2023, le durcissement des normes environnementales, les contraintes bancaires persistantes, et un accès au crédit toujours restreint.

Des conditions de crédit en amélioration

L'une des nouvelles les plus encourageantes pour les futurs acquéreurs concerne l'évolution du crédit immobilier. Septembre 2025 marque une amélioration notable des conditions de crédit immobilier, sans pour autant revenir aux facilités d'avant 2022. Les acheteurs bien préparés, dotés d'un projet immobilier cohérent et d'un bon dossier, retrouvent des marges de négociation réelles.

Cette amélioration s'accompagne d'un regain d'activité sur le marché. Les agences immobilières constatent une tendance à la hausse du volume de mandats et de visites. Le pouvoir d'achat immobilier des ménages, soutenu par des conditions de crédit encore avantageuses, contribue à ce regain d'activité.

Un département aux multiples visages

Le Val-d'Oise présente l'avantage d'offrir une grande diversité de territoires, depuis les communes urbaines proches de Paris jusqu'aux zones plus rurales du Vexin. Cette hétérogéneité se reflète dans les prix, avec des écarts significatifs selon les secteurs.

Le parc immobilier se compose à 93% de résidences principales, 1% de résidences secondaires et 6% de logements vacants, témoignant d'un marché principalement orienté vers l'habitat permanent. Cette caractéristique renforce la stabilité du marché local.

Perspectives 2025 : entre prudence et opportunités

Les analystes restent prudents mais identifient des signaux encourageants. À fin mars 2025, une réorientation des prix à la hausse peut même être observée sur près de la moitié des grandes villes françaises, tant sur le marché des appartements que sur celui des maisons individuelles.

L'immobilier offre de belles perspectives pour 2025. Entre la baisse des taux et l'augmentation du pouvoir d'achat, les conditions semblent progressivement se réunir pour une reprise du marché.

Les critères à considérer avant d'acheter

Pour les candidats à l'acquisition dans le Val-d'Oise, plusieurs facteurs méritent une attention particulière :

La performance énergétique : Le DPE joue un rôle crucial : une bonne performance énergétique rassure les acheteurs, notamment en période de restrictions réglementaires sur les passoires thermiques.

La localisation : La proximité des transports en commun, notamment des lignes RER et Transilien, reste un critère déterminant pour la valorisation future du bien.

Le budget global : Au-delà du prix d'achat, il convient d'intégrer les frais de notaire, les travaux éventuels et les charges de copropriété.

La réponse dépend de votre profil : analyse chiffrée

Exemple concret : T4 de 90 m² à Sarcelles

• Location : 1 000 €/mois (12 000 €/an)
• Achat : 155 000 €
• Mensualité crédit (20 ans, taux 3,2%) : environ 880 €/mois
• Charges de copropriété : 350 €/mois (chauffage, entretien, syndic...)
• Autres charges : taxe foncière, assurance habitation : +100 €/mois
• Coût réel propriétaire : 1 330 €/mois

Bilan : l'achat coûte 330€/mois de plus que la location !

Note : Les charges de copropriété dans l'ancien sont souvent sous-estimées par les acquéreurs.

Pour un couple avec enfants : ACHETEZ quand même, mais soyez conscients du coût

Pourquoi l'achat reste justifié malgré le surcoût :

• Après 20 ans : vous êtes propriétaires d'un bien de 155 000€ (minimum)
• Le locataire aura payé 240 000€ sans rien posséder
• Stabilité familiale et liberté d'aménagement
• Protection contre l'inflation des loyers (3-4% par an)
• Transmission patrimoniale aux enfants

Mais attention : Le surcoût de 330€/mois (soit 79 200€ sur 20 ans) doit être budgété. L'achat n'est rentable qu'à très long terme.

Pour un célibataire : LA LOCATION s'impose clairement

Pourquoi :

• Surcoût de 330€/mois injustifiable pour une personne seule
• Flexibilité essentielle (mutation, mise en couple, évolution professionnelle)
• Pas de responsabilité sur les gros travaux de copropriété
• Possibilité d'épargner la différence autrement (assurance-vie, PEA...)

Exception : Célibataire avec revenus élevés (>4 000 €/mois nets) et projet d'investissement locatif.

Le piège des normes environnementales

Les biens classés F ou G (passoires thermiques) :

• Interdiction de location dès 2025-2028 selon les cas
• Travaux obligatoires : 15 000 à 40 000 € pour un T4
• Dévaluation : -10 à -20% par rapport à un bien classé C/D

Notre conseil : Ne jamais acheter un bien classé F ou G sans provisionner immédiatement le budget travaux. Mieux vaut un bien 20 000 € plus cher mais aux normes.

Comment trancher ? La règle des 7 ans

Achetez si :

• Vous comptez rester plus de 7 ans au même endroit
• Vos revenus sont stables et supérieurs à 2 500 €/mois nets à deux
• Vous disposez de 20 000 € d'apport minimum + réserve travaux
• Le bien visé est classé D minimum au DPE

Continuez à louer si :

• Mobilité probable dans les 5 prochaines années
• Revenus irréguliers ou inférieurs à 2 200 €/mois nets
• Apport insuffisant pour couvrir frais + travaux éventuels
• Priorité à d'autres investissements (formation, création d'entreprise)

Calcul sur 20 ans avec hypothèses réalistes : (Inflation 2%/an, travaux 1%/an, revalorisation bien 1%/an)

Coût total propriétaire :

• Mensualités de crédit : 880€ × 240 mois = 211 200€
• Charges de copropriété : 350€ × 240 mois = 84 000€
• Autres charges : 100€ × 240 mois = 24 000€
• Travaux de rénovation : 1% × 155 000€ × 20 ans = 31 000€
• Total payé : 350 200€
• Valeur du bien après 20 ans : 155 000€ × 1,01^20 = 190 000€

Coût total locataire :

• Loyers avec inflation 2%/an : démarrage à 1 000€, arrivée à 1 486€
• Total payé sur 20 ans : 297 000€ (progression inflationniste)
• Bien acquis : 0€

Bilan final :

• Propriétaire : 350 200€ payés - 190 000€ de bien = Coût net : 160 200€
• Locataire : 297 000€ payés pour rien = Coût net : 297 000€

Avantage à l'achat : 136 800€ d'économie sur 20 ans

Note : Ce calcul ne tient pas compte de l'investissement alternatif possible des 330€ de différence mensuelle en début de période.

Le timing : pourquoi 2025 est une bonne année

Trois facteurs convergent en faveur des acheteurs :

• Les prix ont touché le fond : la correction de -2,6% marque probablement la fin de la baisse
• Le crédit redevient accessible : les banques assouplissent leurs conditions
• Moins de concurrence : beaucoup d'acheteurs attendent encore, ce qui donne du pouvoir de négociation

Conclusion ferme :

Pour les couples avec enfants : Achetez en 2025, c'est le moment. Les conditions de crédit s'améliorent et les prix ont touché le fond. Provisionnez simplement 15-20% de budget supplémentaire pour les mises aux normes.

Pour les célibataires : Restez locataires sauf situation financière très confortable. La flexibilité prime sur la constitution de patrimoine à court terme.

Pour tous : Fuyez les passoires thermiques et privilégiez un bien 20 000 € plus cher mais aux normes plutôt qu'un "bon prix" qui vous coûtera une fortune en travaux obligatoires.

Article rédigé à partir des données de marché disponibles en septembre 2025. Les prix mentionnés sont indicatifs et peuvent varier selon les sources, les secteurs géographiques et les caractéristiques des biens. Il est recommandé de consulter plusieurs professionnels locaux pour une estimation précise.

Maître Thomas CARBONNIER – Avocat fiscaliste, Président de l’UNPI 95 Sarcelles