Quand EY quitte La Défense pour Paris, un cas d’école qui annonce l’avenir des bureaux… et des opportunités dans le Val-d’Oise

Un paradoxe apparent : retour en présentiel mais fuite des bureaux “historiques”

Depuis 2023, les grandes entreprises poussent au retour en présentiel : Amazon, Groupama, Ubisoft ou EY veulent voir leurs équipes revenir au bureau au moins 3 à 5 jours par semaine.
En parallèle, elles quittent certains sites emblématiques comme La Défense, symbole historique du tertiaire français. Exemple marquant : Ernst & Young (EY), qui abandonne la Tour First (plus haute tour de France, rénovée entre 2007 et 2011) pour s’installer dans l’immeuble One Monceau à Paris 8ᵉ d’ici 2025.

Le cas EY décrypté : pourquoi payer 1 100 €/m²/an au lieu de 400 €/m²/an ?

À première vue, la décision choque :

• Tour First (La Défense) : loyers autour de 350-450 €/m²/an HT HC.
• One Monceau (Paris 8ᵉ) : loyers premium proches de 1 100 €/m²/an.

EY n’a pas triplé son chiffre d’affaires… mais change de logique. Voici les 5 leviers stratégiques :

• Moins de mètres carrés, mais mieux utilisés : passage au flex office, surfaces réduites de 30-40 %.
• Image employeur : attirer les jeunes talents plus facilement dans le QCA (Quartier Central des Affaires) que dans La Défense jugée “froide” et vieillissante.
• Proximité clients : avenue Hoche = prestige et praticité pour recevoir les CAC40, investisseurs, avocats.
• Efficacité énergétique et normes ESG : One Monceau est restructuré aux standards 2030, quand First reste un bâtiment des années 70 rénové en 2011.
• Signal stratégique : “flight to quality” → abandon des surfaces anciennes, concentration sur des immeubles premium.

En clair : EY ne paie pas 3× plus au global, mais optimise ses coûts (moins de surface + plus de valeur ajoutée RH et commerciale par m²).

Ce que ça révèle sur l’avenir des bureaux

• Les grandes entreprises ne veulent plus du “grand tertiaire ancien rénové” (ex. La Défense, tours 70-80 rénovées) : elles préfèrent moins de mètres carrés mais au top des standards.
• Les immeubles obsolètes vont se vider si leurs propriétaires n’investissent pas dans une reconversion (logements, hôtels, coliving, services).
• Les investisseurs avisés doivent donc viser deux axes :
  • repérer les immeubles promis au déclassement,
  • cibler ceux qui peuvent être convertis avec un ROI réaliste (5-8 % après travaux).

Transposition au Val-d’Oise (95) : quelles opportunités concrètes ?

Le phénomène n’est pas réservé à La Défense. Dans le 95, plusieurs signaux faibles apparaissent :

Cergy-Pontoise (pôle universitaire et tertiaire)

• Nombreux bureaux construits dans les années 80-90, partiellement vacants aujourd’hui.
• Certaines zones (Cergy-Préfecture, Saint-Christophe) voient une vacance locative >15 %.
• Opportunité : reconversion en logements étudiants ou coliving, au cœur d’un bassin universitaire de 30 000 étudiants.

Roissy – Aéroport Charles de Gaulle

• Les zones hôtelières et bureaux périphériques subissent la volatilité du trafic aérien.
• Les entreprises privilégient les immeubles neufs connectés (projets liés au Grand Paris Express).
• Opportunité : transformer les anciens bureaux/hôtels en résidences services (étudiants, personnels aéroportuaires).

Argenteuil / Bezons (ex-tertiaire industriel)

• Départ de plusieurs entreprises, vacance dans des parcs tertiaires vieillissants.
• Terrains et bâtiments parfois à prix bradés.
• Opportunité : reconversion mixte bureaux/logements/PME artisanales.

Plan d’action pour investisseurs dans le 95

• Étape 1 (30 jours) : repérer les zones avec >10 % de vacance (Cergy, Argenteuil, Roissy).
• Étape 2 (60 jours) : analyser les coûts de conversion → logements étudiants, coliving, résidences seniors.
• Étape 3 (90 jours) : monter un projet de SCPI familiale ou SCI pour acquérir des bureaux obsolètes <1 500 €/m² et les transformer.

Exemple chiffré (Cergy, 95)

• Ancien plateau de bureaux de 500 m² à 1 200 €/m² = 600 k€.
• Travaux de conversion logement étudiant : 1 400 €/m² = 700 k€.
• Total = 1,3 M€.
• Revente possible : 2 200 €/m² = 1,1 M€.
• Exploitation locative : 20 studios étudiants × 500 €/mois = 120 k€/an → rendement brut ~9 %.

Conclusion

Le cas EY montre que le marché des bureaux est en bascule :

• moins de m², mais plus premium,
• abandon des surfaces obsolètes,
• essor des reconversions.

Dans le Val-d’Oise, cela ouvre une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs particuliers : acheter des bureaux vacants à prix cassés, sécuriser les autorisations de reconversion, et transformer ces friches tertiaires en logements rentables (étudiants, jeunes actifs, coliving).

Article rédigé par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat et Président de l'UNPI 95 SARCELLES