Val-d’Oise : le m² bondit de +5,6 % en un an — faut-il acheter maintenant ?
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat et Président de l’UNPI 95 Sarcelles
Le marché immobilier du Val-d’Oise est en accélération : +5,6 % sur un an d’ici septembre 2025 selon les projections notariales, une dynamique rare qui interpelle primo-accédants, investisseurs et propriétaires avertis. À découvrir absolument.
En Île-de-France, la reprise immobilière se confirme. Les volumes de vente de logements anciens ont bondi de +21 % au T1 2025 par rapport à 2024. Pourtant, malgré cette dynamique, les niveaux restent inférieurs à ceux de 2023, soulignant une reprise encore fragile.
Côté prix, les projections des Notaires du Grand Paris pour septembre 2025 affichent une hausse notable, notamment :
- +5,6 % pour les appartements en Val-d’Oise, soit autour de 3 080 €/m² ;
- +4 % pour les maisons, à ≈ 313 600 €.
Cette performance dépasse la moyenne de la Grande Couronne, et positionne le 95 comme un territoire particulièrement attractif. À L’Isle-Adam, le prix moyen atteint 5 106 €/m², soit +23 % en un an. Bien que ce soit déjà un secteur haut de gamme, cette envolée suggère une forte pression à la hausse, surtout dans les communes à fort potentiel résidentiel ou touristique.
Contexte général en Val-d’Oise
- Volumétrie en hausse : +21 % de ventes en T1 2025
- Tensions persistantes : les volumes restent inférieurs à 2023 malgré l’embellie
Prix et projections
- Appartements : +5,6 % attendu, à 3 080 € /m²
- Maisons : +4 %, à ≈ 313 600 €
Focus L’Isle-Adam
- Prix déjà élevé : 5 106 €/m², croissance +23 % en un an
- Cela en fait un secteur très prisé, mais aussi sensible aux retournements
Disparités locales
- Certaines communes (Roissy-en-France, Enghien-les-Bains, Bouffémont) affichent des prix entre 4 600 et 6 200 €/m², soit une palette large selon attractivité, transport, commerces, qualité de vie.
- L’évolution du rendement locatif (4 à 7 % brut en Val-d’Oise vs. ≤ 3 % à Paris) rend certaines villes particulièrement intéressantes pour l’investissement.
Facteurs moteurs de la hausse
- Financement plus favorable : taux en diminution, banques plus souples
- Rattrapage post-crise et anticipation fiscale.
- Recherche de cadres de vie qualitatifs à proximité de Paris.
- Effet local L’Isle-Adam : réputation balnéo-rivière, tourisme, cadre historique.
5. Recommandations actionnables (guide de survie)
| Profil | Recommandation stratégique |
|---|---|
| Primo-accédant | Aller vite sur les petites surfaces ou studios ; privilégier les zones moins chères mais prometteuses comme Gonesse ou Viarmes. |
| Investisseur | Viser les communes qui n’ont pas encore explosé (ex. Goussainville, Jouy-le-Moutier) avec un bon rendement locatif. |
| Propriétaire actuel | Considérer une vente en profitant du pic, ou réévaluer le loyer si location. |
6. Conclusion
Le marché immobilier du Val-d’Oise est en pleine envolée, porté par une dynamique de reprise francilienne et des conditions de crédit plus favorables. Un environnement favorable à l’achat, que ce soit pour primo-accédants ou investisseurs. Mais attention : cette hausse rapide peut imposer des arbitrages stratégiques dès maintenant.
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