VMC en copropriété : depuis quand est-elle obligatoire, et que risquez-vous si elle ne fonctionne pas ?

Savez-vous que 1 copropriété sur 3 du Val-d’Oise présente aujourd’hui des problèmes de ventilation ?
Humidité, moisissures, factures de chauffage qui explosent… et parfois des locataires qui cessent de payer leur loyer en invoquant un logement “indécent”.

Tout cela tourne autour d’une question simple : la VMC est-elle obligatoire dans votre immeuble ?

1. La règle de base : une ventilation permanente depuis 1982

La ventilation des logements n’a pas toujours été mécanique.

• Avant 1969 : aucune obligation réglementaire. Les immeubles anciens comptaient sur la ventilation naturelle (fenêtres, conduits d’aération).
• 1969 – 1982 : obligation d’une ventilation “générale et permanente” (arrêté du 22 octobre 1969). Cela pouvait être naturel ou mécanique.
• Depuis l’arrêté du 24 mars 1982 : toutes les constructions neuves doivent être équipées d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) ou d’un système équivalent.

? En clair :

• Si votre copropriété a été construite après 1982, la VMC est obligatoire.
• Si elle est antérieure, une ventilation doit exister, mais pas forcément mécanique.
• Dans tous les cas, le système doit être fonctionnel et entretenu.

2. En copropriété : qui doit payer quoi ?

C’est l’une des sources de litige les plus fréquentes en assemblée générale :

• Parties communes : moteurs, conduits collectifs, gaines → charges communes (tous copropriétaires paient).
• Parties privatives : bouches d’aération dans chaque appartement → charge individuelle.
• Travaux de remplacement : si le moteur de la VMC centralisée lâche, la dépense est collective, même si seul un appartement subit les conséquences immédiates.

? Conseil UNPI 95 : toujours vérifier le règlement de copropriété, mais la jurisprudence confirme régulièrement cette répartition.

3. Les risques si la VMC est défaillante

Un simple moteur en panne peut coûter très cher :

• ❌ Sanctions administratives : la mairie peut mettre en demeure la copropriété et imposer des travaux sous astreinte.
• ❌ Logement non décent : un locataire peut suspendre ses loyers si le logement présente de l’humidité persistante → risque de perte de plusieurs mois de loyers.
• ❌ Dégradation patrimoniale : humidité = corrosion, moisissures, champignons → perte de 10 à 20 % de valeur à la revente.
• ❌ Factures de chauffage : une mauvaise ventilation entraîne jusqu’à 15 % de surconsommation énergétique.

4. Les opportunités financières

La VMC n’est pas qu’une charge, elle peut devenir une source d’économie et d’optimisation fiscale :

• Déduction fiscale : les travaux de réparation ou remplacement de VMC sont déductibles des revenus fonciers pour les bailleurs.
• Aides publiques : MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie (CEE).
• Économies directes : une VMC double flux performante réduit jusqu’à 400 €/an les factures de chauffage dans un appartement familial.
• Valorisation patrimoniale : un logement sain, sans humidité, se revend mieux et plus vite.

5. Check-list pratique UNPI 95

1. Vérifiez l’année de construction de votre immeuble.
2. Contrôlez si la VMC fonctionne (bruit moteur, aspiration aux bouches, nettoyage des gaines).
3. En AG : mettez à l’ordre du jour l’entretien et le remplacement éventuel de la VMC.
4. Demandez un devis groupé → économies d’échelle en copropriété.
5. Pour les bailleurs : ajoutez dans vos baux une clause précisant l’obligation du locataire de maintenir les bouches dégagées et accessibles.

6. Cas pratique Val-d’Oise

? Une copropriété de 30 logements à Sarcelles :

• Le moteur collectif de VMC tombe en panne → humidité dans 10 appartements → 3 locataires suspendent leurs loyers.
• L’AG vote en urgence le remplacement (12.000 € HT).
• Bonne nouvelle : la dépense a été déduite des revenus fonciers des bailleurs concernés, et la copropriété a obtenu 2.800 € d’aides CEE.
• Résultat : des loyers sécurisés, un patrimoine assaini et une facture allégée de 23 %.

7. Conclusion

Depuis 1982, la VMC est obligatoire dans les copropriétés neuves, et tout immeuble doit avoir une ventilation permanente.
En copropriété ancienne, elle n’est pas toujours mécanique, mais son absence ou sa défaillance peut entraîner des litiges coûteux et une perte de valeur patrimoniale.

? Propriétaires, bailleurs, syndics du Val-d’Oise :
L’UNPI 95 peut vous aider à :

• vérifier vos obligations,
• sécuriser vos loyers,
• et optimiser vos charges grâce aux aides disponibles.

? Contactez l’UNPI 95 Sarcelles pour un diagnostic VMC copropriété.