Charges récupérables 2025 : le guide pratique des bailleurs du Val-d’Oise

Pourquoi c’est crucial ?

En copropriété, vos appels de charges contiennent deux catégories :

• une partie récupérable sur le locataire,
• une partie qui reste à votre charge de propriétaire.

? Problème : certains syndics ne distinguent pas clairement les deux. Résultat : vous risquez soit de perdre 400 €/an en ne refacturant pas ce que vous pourriez, soit de refacturer à tort et devoir rembourser après contestation.

Qui fournit les justificatifs ?

• C’est le syndic de copropriété qui tient les comptes.
• Chaque année, il doit transmettre aux copropriétaires un relevé détaillé (art. 23 loi du 6 juillet 1989).
• Le bailleur peut exiger du syndic :
  • un relevé avec une colonne « charges récupérables »,
  • ou au minimum les factures justificatives (entretien ascenseur, ménage, chauffage, espaces verts).

 Si le syndic ne fait pas apparaître la ventilation, c’est à vous de trier ligne par ligne avec le décret officiel de 1987 en main.

Check-list rapide (2025)

✔️ Charges récupérables (refacturables au locataire)

• Eau froide, eau chaude, chauffage collectif (conso + entretien courant).
• Ascenseur (électricité + entretien courant).
• Parties communes (électricité, ménage, produits).
• Espaces verts (entretien courant).
• Ordures ménagères (TEOM).

❌ Charges non récupérables (à votre charge)

• Honoraires de syndic.
• Assurance immeuble.
• Gros travaux (ravalement, toiture, chaudière remplacée).
• Fonds travaux loi ALUR.

Exemple concret : un T3 à Argenteuil

• Appel de charges total : 2 400 €/an.

• Après tri :

  • 1 600 € → récupérables (chauffage, eau, ascenseur, ordures).
  • 800 € → non récupérables (syndic, assurance, fonds travaux).

➡️ Si vous refacturez tout : litige, remboursement de 800 € imposé.
➡️ Si vous utilisez la check-list : refacturation nette de 1 600 €, zéro contestation.

Cas particulier : charges forfaitaires

Certains baux (souvent en meublé ou colocation) prévoient des charges forfaitaires.

• Dans ce cas, aucun calcul détaillé n’est possible : le montant est fixé une fois pour toutes dans le contrat.
• Impossible pour le bailleur de réclamer un supplément, même si les charges réelles explosent.
• Impossible pour le locataire de demander un remboursement si elles sont inférieures.

? Moralité : le forfait est simple, mais peut devenir risqué pour le bailleur si les charges augmentent (ex. chauffage collectif).
C’est pourquoi la plupart des bailleurs préfèrent rester sur le système provisions + régularisation, qui permet d’appliquer la liste officielle des charges récupérables.

Conseils pratiques UNPI 95

• Demandez par écrit à votre syndic : une ventilation claire des charges récupérables.
• Comparez ligne par ligne avec le décret 87-713 (UNPI peut vous fournir un modèle annoté).
• Tenez un tableau Excel : colonne “récupérable / non récupérable”.
• Présentez au locataire un décompte clair chaque année → cela évite les contestations.

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