Charges récupérables 2025 : le guide pratique des bailleurs du Val-d’Oise

Pourquoi c’est crucial ?

En copropriété, vos appels de charges contiennent deux catégories :

• une partie récupérable sur le locataire,
• une partie qui reste à votre charge de propriétaire.

Problème : certains syndics ne distinguent pas clairement les deux. Résultat : vous risquez soit de perdre 400 €/an en ne refacturant pas ce que vous pourriez, soit de refacturer à tort et devoir rembourser après contestation.

Qui fournit les justificatifs ?

• C’est le syndic de copropriété qui tient les comptes.
• Chaque année, il doit transmettre aux copropriétaires un relevé détaillé (art. 23 loi du 6 juillet 1989).
• Le bailleur peut exiger du syndic :
  • un relevé avec une colonne « charges récupérables »,
  • ou au minimum les factures justificatives (entretien ascenseur, ménage, chauffage, espaces verts).

 Si le syndic ne fait pas apparaître la ventilation, c’est à vous de trier ligne par ligne avec le décret officiel de 1987 en main.

Check-list rapide (2025)

✔️ Charges récupérables (refacturables au locataire)

• Eau froide, eau chaude, chauffage collectif (conso + entretien courant).
• Ascenseur (électricité + entretien courant).
• Parties communes (électricité, ménage, produits).
• Espaces verts (entretien courant).
• Ordures ménagères (TEOM).

❌ Charges non récupérables (à votre charge)

• Honoraires de syndic.
• Assurance immeuble.
• Gros travaux (ravalement, toiture, chaudière remplacée).
• Fonds travaux loi ALUR.

Exemple concret : un T3 à Argenteuil

• Appel de charges total : 2 400 €/an.

• Après tri :

  • 1 600 € → récupérables (chauffage, eau, ascenseur, ordures).
  • 800 € → non récupérables (syndic, assurance, fonds travaux).

➡️ Si vous refacturez tout : litige, remboursement de 800 € imposé.
➡️ Si vous utilisez la check-list : refacturation nette de 1 600 €, zéro contestation.

Cas particulier : charges forfaitaires

Certains baux (souvent en meublé ou colocation) prévoient des charges forfaitaires.

• Dans ce cas, aucun calcul détaillé n’est possible : le montant est fixé une fois pour toutes dans le contrat.
• Impossible pour le bailleur de réclamer un supplément, même si les charges réelles explosent.
• Impossible pour le locataire de demander un remboursement si elles sont inférieures.

Moralité : le forfait est simple, mais peut devenir risqué pour le bailleur si les charges augmentent (ex. chauffage collectif).
C’est pourquoi la plupart des bailleurs préfèrent rester sur le système provisions + régularisation, qui permet d’appliquer la liste officielle des charges récupérables.

Conseils pratiques UNPI 95

• Demandez par écrit à votre syndic : une ventilation claire des charges récupérables.
• Comparez ligne par ligne avec le décret 87-713 (UNPI peut vous fournir un modèle annoté).
• Tenez un tableau Excel : colonne “récupérable / non récupérable”.
• Présentez au locataire un décompte clair chaque année → cela évite les contestations.

Contactez notre permanence juridique pour des conseils personnalisés dispensés par nos avocats et syndics professionnels.

Article rédigé par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat et Président de l'UNPI 95 SARCELLES