Dernières poches d’opportunités : où acheter avant la flambée ?

11h27, parking d’un entrepôt désaffecté à Goussainville.

Le bruit d’un train au loin rappelle à Julien, investisseur aguerri, que ce bâtiment poussiéreux pourrait valoir de l’or dans deux ans. Là où certains voient des murs fatigués, lui voit une future façade sur l’Europe.

Avec l’arrivée de la Ligne Roissy–Picardie en 2026, certaines zones vont connaître une tension foncière fulgurante. La logique est simple : plus la parcelle est proche d’un accès direct à la gare, plus sa valeur grimpera vite. Mais les poches intéressantes ne sont pas forcément là où l’on croit.

3 zones à surveiller de près

Louvres – Goussainville

• Avantage : proximité immédiate de Roissy, loyers logistiques compétitifs, foncier encore accessible en friche industrielle.
• Risque : pression réglementaire accrue (zonage, bruit aérien).
• Opportunité : reconversion en entrepôts urbains à flux rapide ou hubs e-commerce.

Chantilly – Survilliers

• Avantage : saut de puce vers Roissy avec la future ligne, marché tertiaire sous-exploité.
• Risque : faible offre de grandes surfaces.
• Opportunité : immeubles de bureaux à rénover pour accueil de sièges régionaux.

Creil et sa couronne

Avantage : liaison directe avec Roissy et Gare du Nord, prix du m² encore très bas.

• Risque : perception “périphérique” à corriger par un bon marketing d’actif.
• Opportunité : zones logistiques XXL pour mutualisation d’acteurs.

Plan d’action express (2024–2026)

• Phase 1 – Repérage (maintenant) : identifier 5 à 10 biens ou terrains stratégiques dans un rayon de 3 km des futures gares.
• Phase 2 – Sécurisation (12–18 mois) : acheter avant que les premiers investisseurs institutionnels ne saturent le marché.
• Phase 3 – Transformation (post-2026) : adapter les biens aux besoins des nouveaux locataires (aménagement logistique, bureaux modulaires, hôtel économique).

La lecture de l’UNPI 95

Pour l’UNPI 95, ces poches foncières sont l’équivalent immobilier d’un gisement pétrolier avant forage : elles demandent une exploration méthodique, une prise de risque maîtrisée et un timing impeccable. Ceux qui attendront 2027 paieront le prix fort, sans garantie de trouver un actif adapté.