Acheter ou louer en 2025 : le grand dilemme des jeunes actifs

Vous avez entre 25 et 40 ans, vous êtes jeune cadre, dynamique, et vous vous demandez : faut-il acheter ou continuer à louer ? En 2025, avec la hausse des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier, la question est plus cruciale que jamais. Pourtant, dans certaines villes comme Cergy-Pontoise (95), des solutions existent pour allier qualité de vie, accès rapide à Paris ou La Défense, et projet patrimonial.

En tant qu’avocat fiscaliste et président de l’UNPI 95, je vous propose d’analyser les avantages et inconvénients de chaque option, avec un exemple concret à Cergy-Pontoise, une ville en plein essor.

1. Acheter : un rêve accessible ou un casse-tête financier ?

a. Les avantages d’acheter

• Constituer un patrimoine : Chaque mensualité de crédit rembourse le capital et vous enrichit progressivement.
• Stabilité : Vous êtes chez vous, sans risque de congé pour motif de vente ou de hausse de loyer.
• Liberté : Vous aménagez et décorez comme bon vous semble.
• Effet de levier du crédit : Vous empruntez pour acheter un bien qui peut prendre de la valeur.

b. Les inconvénients d’acheter en 2025

• Taux d’intérêt plus élevés : En 2025, les taux moyens pour un prêt sur 20 ans sont autour de 3,5 %.
• Frais d’achat élevés : Frais de notaire (environ 7 à 8 %), frais de dossier, garantie…
• Moins de flexibilité : Vendre un bien peut prendre du temps si vous devez déménager.
• Charges et entretien : En tant que propriétaire, vous devez assumer les réparations, la taxe foncière, les charges de copropriété…

2. Louer : une solution flexible ou un placement à perte ?

a. Les avantages de louer

• Flexibilité : Vous pouvez déménager facilement pour une opportunité professionnelle.
• Pas d’apport nécessaire : Il suffit généralement d’un dépôt de garantie et de justificatifs de revenus.
• Pas de frais imprévus : En cas de fuite ou de panne, c’est au propriétaire d’assumer les réparations.
• Accès à des biens que vous ne pourriez pas acheter : Dans certaines villes, les loyers sont bien inférieurs au coût d’un crédit.

b. Les inconvénients de louer

• Argent « perdu » : Les loyers ne vous enrichissent pas, contrairement aux mensualités de crédit.
• Insécurité : Le bailleur peut décider de ne pas renouveler votre bail ou de vendre le logement.
• Augmentations de loyer : Chaque année, le loyer peut être réévalué selon l’indice de référence des loyers (IRL).
• Limites personnelles : Vous ne pouvez pas toujours réaliser les travaux que vous souhaitez.

3. Comparaison chiffrée : acheter ou louer à Cergy-Pontoise (95)

Prenons un exemple concret pour un appartement de deux pièces à 165 000 € à Cergy-Pontoise, une ville dynamique et bien desservie.

a. Scénario achat

• Apport personnel : 15 000 €
• Emprunt : 150 000 € sur 20 ans à 3,5 %
• Mensualité : environ 870 €
• Frais de notaire : 12 000 €
• Taxe foncière (sur 20 ans) : 20 000 €
• Charges de copropriété (sur 20 ans) : 16 000 €
• Coût total sur 20 ans : environ 256 800 € (hors entretien)

b. Scénario location

• Loyer mensuel : 750 €
• Assurance habitation : 25 €/mois
• Coût total sur 20 ans : environ 186 000 €

Différence : Sur 20 ans, l’achat coûte 70 800 € de plus que la location. Mais à la fin, vous êtes propriétaire d’un bien qui peut avoir pris de la valeur.

4. Pourquoi Cergy-Pontoise est idéale pour un jeune cadre dynamique ?

a. Un accès rapide à Paris et La Défense

• RER A : Environ 35 minutes pour La Défense, 45 minutes pour Paris-Opéra.
• Transilien L et C : Desserte complémentaire vers Paris-Saint-Lazare et Montparnasse.
• Proximité des routes nationales (A14, A15) pour les déplacements en voiture.

b. Une ville en plein renouveau

• Quartiers dynamiques : Cergy-Préfecture, Cergy-Le-Haut, Axe Majeur, Pontoise.
• Projets urbains : Rénovations, espaces verts, équipements culturels et sportifs.
• Pôles d’emplois : Présence de sièges sociaux, de zones d’activités et de commerces.

c. Un cadre de vie attractif

• Espaces verts et plans d’eau : Parc de l’Oise, base de loisirs de Cergy.
• Équipements : Université, écoles, piscines, cinémas, centres commerciaux.
• Immobilier varié : Appartements neufs, anciens, maisons de ville.

5. Ce qu’il faut retenir : au-delà des chiffres

Même si l’achat est plus cher sur 20 ans, il présente des atouts patrimoniaux indéniables :

• Vous êtes propriétaire à la fin : Le bien peut être revendu, loué ou transmis.
• Valeur de revente potentielle : À Cergy-Pontoise, les projets urbains et la desserte peuvent entraîner une plus-value.
• Sécurité à long terme : Vous ne subissez pas les augmentations de loyer et vous stabilisez votre budget logement après le crédit.
• Effet « valeur usage » : Vous habitez un logement qui vous appartient, sans contrainte de bail

6. Les critères personnels à prendre en compte

a. Votre projet de vie

• Prévoyez-vous de rester dans la même ville pendant au moins 5 à 10 ans ?
• Souhaitez-vous fonder une famille bientôt ?
• Avez-vous besoin de flexibilité professionnelle ?

b. Votre situation financière

• Disposez-vous d’un apport suffisant (au moins 10 à 15 % du prix du bien) ?
• Votre taux d’endettement (remboursements de crédits / revenus) est-il inférieur à 35 % ?
• Avez-vous une épargne de précaution (équivalent à 3 à 6 mois de dépenses) ?

c. Le marché local

• À Cergy-Pontoise, les prix sont accessibles pour un jeune cadre.
• Les loyers sont proches du coût d’un crédit, ce qui rend l’achat intéressant.
• La ville est en plein développement, ce qui peut entraîner une valorisation des biens.

7. Les dispositifs d’aide pour acheter en 2025

a. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

• Réservé aux primo-accédants.
• Permet de financer une partie de l’achat sans intérêts.
• Conditions de ressources et plafonds de prix à respecter.

b. L’aide Action Logement

• Si vous travaillez dans une entreprise du secteur privé, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux préférentiel ou d’une aide à l’accession.

c. Le dispositif Loca-Pass

• Une avance pour le dépôt de garantie, proposée par Action Logement.

8. Conseils pratiques pour vous décider

a. Faites une simulation précise

Utilisez les simulateurs en ligne pour comparer le coût total de l’achat et de la location sur 10, 15 ou 20 ans.

b. Anticipez les aléas

Prévoyez une épargne de précaution pour faire face à des dépenses imprévues (pannes, chômage…).

c. Consultez un courtier en prêt immobilier

Il pourra vous aider à trouver les meilleures conditions de crédit et à monter votre dossier.

d. Visitez plusieurs biens et quartiers

Prenez le temps de comparer les prix, les loyers, la qualité de vie et les projets d’urbanisme.

9. Conclusion : acheter ou louer, il n’y a pas de réponse unique

En 2025, acheter ou louer dépend avant tout de votre situation personnelle, financière et de vos projets de vie. Si vous avez la stabilité et les moyens, l’achat reste un excellent moyen de vous constituer un patrimoine, surtout dans une ville dynamique comme Cergy-Pontoise. Si vous avez besoin de flexibilité ou si les prix sont trop élevés dans votre secteur, la location reste une solution intelligente.

L’important est de bien réfléchir à long terme et de ne pas se précipiter. Prenez le temps de simuler, de comparer et de vous faire accompagner par des professionnels si nécessaire.

Article rédigé par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95