Sarcelles : Une Ville en Mutation grâce aux Projets Publics

Sarcelles, commune phare du Val-d’Oise, entame en 2025 une transformation ambitieuse pour dépasser son passé de grand ensemble et ses défis socio-économiques. Avec des projets comme la rénovation des Flanades et une stratégie pour devenir une ville étudiante – portée par l’IUT, une future école d’infirmiers et d’autres initiatives – la ville se réinvente. Ces évolutions redessinent le paysage urbain et immobilier, offrant des opportunités aux propriétaires. Quels sont ces projets ? Comment impactent-ils le marché, notamment en colocation où le DPE joue un rôle particulier ? Cet article décrypte ces dynamiques pour les adhérents de l’UNPI 95.

Les Flanades : Un Cœur Urbain à Réinventer

Les Flanades, au sein du Grand Ensemble où vivent plus de 60 % des 58 000 Sarcellois, incarnent l’histoire de la ville. Ce centre commercial régional de 250 000 m², conçu dans les années 1960-1970 par Jacques Henri-Labourdette, mêle commerces, bureaux et logements. Mais son déclin – boutiques fermées (Auchan parti en 2015), concurrence de My Place, galeries vétustes – appelle un renouveau urgent.

Un Plan de Revitalisation

Sous la houlette du maire Patrick Haddad (PS), avec l’ANRU et la Compagnie des Immeubles Parisiens, un projet de 35 millions d’euros redessine les Flanades d’ici 2027-2028 :

• Commerce repensé : Moins de boutiques (145 aujourd’hui, souvent vacantes) pour un commerce local avec terrasses et restaurants.


• Ouverture piétonne : Suppression des galeries fermées pour une continuité avec le quartier, dans l’esprit d’une place centrale moderne.


• Mixité des fonctions : Bureaux, culture (Fabrique des Cultures Urbaines) et équipements éducatifs, liés au pôle étudiant.

La place de Navarre, rénovée en septembre 2024, symbolise ce virage avec son espace convivial. Les Flanades ambitionnent de devenir un vrai centre-ville, dynamisant Lochères.

Effets pour les Propriétaires

Les 581 logements des Flanades (1 800 €/m² à Lochères) pourraient gagner en valeur avec ce cadre amélioré. Les charges élevées (500 €/mois pour un T4) restent un défi, mais une gestion optimisée pourrait les réduire. Les bailleurs, notamment en colocation, pourraient attirer des locataires plus stables grâce à cette attractivité croissante.

Sarcelles, Future Ville Étudiante

Sarcelles parie sur l’enseignement supérieur pour diversifier sa population et booster son économie, ciblant étudiants et jeunes actifs.

L’IUT et la Station Numixs

L’IUT de CY Cergy Paris Université (500 étudiants) s’étoffe depuis 2023 avec un département efficacité énergétique et la Maison du Numérique « Station Numixs » (2 500 m², 9 millions d’euros). Ouverte en 2023, elle forme aux métiers du numérique (cybersécurité, santé digitale), attirant étudiants et startups.

École d’Infirmiers et Maker School

Une école d’infirmiers est envisagée pour répondre aux besoins de santé locaux, bien que peu détaillée en 2025. Une « Maker School » près des Flanades (2027-2028, 5-6 millions d’euros) ciblera 200 étudiants avec des formations courtes (1-2 ans) en numérique et santé, accessibles dès bac -3. Ces projets complètent l’ambition éducative.

Logements Étudiants

La tour du Forum aux Flanades devient une résidence étudiante (travaux depuis 2022), à 400 m de l’IUT. Une résidence intergénérationnelle près de la gare Garges-Sarcelles (60 unités) et la réhabilitation du Cèdre Bleu au Village visent à loger 1 000 étudiants à terme, un vivier pour les bailleurs.

Impact Immobilier

La demande pour studios et colocations grimpe. À Lochères (1 800 €/m²), un T4 de 80 m² à 144 000 € en colocation (quatre chambres à 550 €/mois, charges comprises) cible étudiants, malgré une vacance de 3-4 mois/an. Les Flanades rénovées pourraient stabiliser cette clientèle.

Colocation et DPE : Un Enjeu pour le Bailleur

En colocation à Sarcelles, où les 550 €/chambre incluent électricité, eau chaude, chauffage et internet, le DPE a une portée spécifique :

• Pas de préjudice pour le locataire : L’électricité étant payée par le bailleur, la lettre du DPE (F, G ou mieux) n’affecte pas les colocataires, qui ne subissent aucun coût supplémentaire.


• Un poids pour le propriétaire : Un mauvais DPE (F ou G) gonfle la facture énergétique assumée par le bailleur, rognant la rentabilité. Pour un T4 à 2 200 €/mois (15,3 % brut avec vacance), des charges de 500 €/mois plus une électricité élevée (100-150 €/mois en F/G) réduisent le net sous 10 %. En location classique, le DPE impacte aussi le locataire, qui paie sa consommation.

Rénover vers un DPE D (15 000-25 000 €) reste stratégique en colocation pour limiter ces coûts, amortissables via le LMNP.

Autres Projets Urbains

NPNRU

Le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (2014-2030) réhabilite Lochères (ex. les « Biscottes ») et Rosiers-Chantepie (écoles Curie, démolition tour Picardie en 2023), améliorant le cadre et les prix potentiels.

Transports

Le RER D et le T5 connectent Sarcelles, mais une ligne 19 du Grand Paris Express (hypothétique en 2025) vers Roissy et Paris renforcerait son attractivité.

Actualité Juridique et Financière

DPE et Colocation

En colocation, un DPE E peut suffire si les charges sont maîtrisées, mais un D réduit les frais (MaPrimeRénov’ disponible). Hors colocation, F/G est rédhibitoire.

Fiscalité

Le LMNP brille en colocation : 22 000 €/an (T4 avec vacance) allégés par l’amortissement (bien : 2-3 %/an, meubles : 10-20 %/an), malgré une taxe foncière en hausse (+3 %).

Financement

À 2,5-3 % sur 20 ans, un T4 à 144 000 € (apport 15 000 €) reste accessible, les banques misant sur la demande étudiante.

Conseils aux Propriétaires

• Ciblez les étudiants : Colocations ou studios près des Flanades et de l’IUT.


• Rénovez en colocation : Un DPE D ou E pour limiter vos charges énergétiques.


• Anticipez la vacance : 3-4 mois/an en colocation exige une gestion proactive.

Conclusion : Une Ville qui Se Réveille

En 2025, Sarcelles se transforme avec les Flanades rénovées et son virage étudiant. Ces projets publics ouvrent des perspectives pour les bailleurs, notamment en colocation où le DPE, sans préjudice pour le locataire, pèse sur la rentabilité du propriétaire. Entre valorisation potentielle et défis (vacance, charges), l’UNPI 95 vous aide à naviguer dans cette évolution prometteuse.

Thomas CARBONNIER
Avocat au Barreau de PARIS
Président UNPI 95