Le marché locatif français est en crise !

Le marché locatif français est en crise. Année après année, dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, le nombre de logements disponibles s’effondre. Les conséquences sont palpables : des tensions accrues, des files d’attente interminables pour visiter un appartement, et une explosion des locations informelles. La situation actuelle demande des mesures audacieuses, et un coup d’œil à l’étranger, notamment à l’Argentine, offre des enseignements précieux.

La Réalité en France : L’échec de l’encadrement des loyers

Depuis l’instauration de l’encadrement des loyers dans plusieurs grandes villes françaises, les objectifs affichés par les pouvoirs publics sont loin d’être atteints. Les faits sont clairs :

• Désengagement des bailleurs : Face à des mesures considérées comme punitives, de nombreux propriétaires retirent leurs biens du marché ou les vendent.
• Absence de baisse des loyers : Contrairement aux attentes, les loyers ne diminuent pas significativement dans les zones tendues. Une étude récente montre qu’à Paris, 30 % des annonces dépassent toujours les plafonds légaux, souvent en contournant les règles. En région parisienne, les loyers continuent de progresser, bien que sous le niveau de l’inflation.
• Montée des pratiques illégales : Les locations au noir se multiplient, privant l’État de recettes fiscales et exposant les locataires à des situations précaires.

La Lutte Juridique

L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers a joué un rôle central dans la défense des bailleurs. Seule association reconnue représentative des propriétaires immobiliers par le Tribunal Administratif de Paris. En effet, les actions des autres associations ont été jugées dépourvues d'intérêt à agir puisqu'elles représentaient des professionnels de l'immobiliers et non les propriétaires eux-même. L'UNPI a remporté une victoire notable en obtenant, devant le Conseil d’État, l’annulation de l’encadrement des loyers à Paris pour une partie de l’année 2021-2022. La raison invoquée ? Un découpage territorial jugé grossier pour établir les loyers de référence. Comme ce découpage reste d’actualité, l’UNPI pourrait engager de nouvelles actions judiciaires, avec un fort potentiel d’annulation pour des périodes plus longues. Cette dynamique met en lumière les fragilités structurelles du dispositif actuel et l’inefficacité de sa mise en œuvre.

Un Modèle Inspirant : Le Tournant Argentin

L’Argentine, sous la houlette de son président Javier Milei, a mis en place une politique logement révolutionnaire pour relancer un marché en crise. Les principales mesures incluent :

• Abolition des plafonnements de loyers : Cette suppression a permis aux prix de refléter les réalités du marché tout en augmentant l’attractivité pour les investisseurs. Après l’élection de Javier Milei, l’abolition de l’encadrement des loyers a immédiatement eu des effets sur le marché immobilier. À Buenos Aires, l’offre de logements aurait doublé en 15 jours, et les prix des loyers auraient baissé de 20 à 30 %, illustrant une réponse rapide à la libéralisation. Ces réformes font partie d’un plan économique plus large visant à simplifier les réglementations pour relancer divers secteurs économiques.
• Incitations fiscales pour les propriétaires : Le gouvernement a introduit des réductions significatives des impôts sur les revenus locatifs, allégeant le fardeau fiscal des propriétaires et favorisant la mise en location de nouveaux biens. En parallèle des réformes du logement, l’Argentine mise sur un allègement fiscal pour attirer les investisseurs et dynamiser d'autres secteurs de l’économie, incluant la rénovation urbaine et le développement des infrastructures. Ce contexte économique montre les effets concrets d’une approche libérale sur un marché en difficulté.
• Dérégulation administrative : En simplifiant les démarches liées à la location, notamment l’enregistrement des baux et les autorisations de rénovation, le processus est devenu plus fluide et rapide. Les premières mesures de libéralisation ont permis une augmentation notable de l’offre immobilière et une baisse des tensions locatives. Les propriétaires sont encouragés par des dispositifs comme des incitations fiscales et des simplifications administratives, dynamisant le marché après des années de restrictions.
• Création de garanties locatives innovantes : Des mécanismes publics et privés permettent désormais de sécuriser les paiements pour les propriétaires, rendant la location plus attractive et réduisant les risques d’impayés.
• Programme de rénovation urbaine : Des subventions et crédits à taux zéro ont été accordés pour rénover des logements vacants, augmentant rapidement l’offre locative.

Les résultats sont spectaculaires : augmentation massive du nombre de logements disponibles, stabilisation des loyers grâce à une offre suffisante, et baisse des tensions locatives. En quelques années, l’Argentine a transformé un marché moribond en un secteur dynamique et attractif. Ces réformes témoignent d'une approche audacieuse qui a transformé rapidement un marché en crise. Elles démontrent l'efficacité de politiques incitatives combinées à une dérégulation progressive.

Pourquoi la France doit changer de cap

Le modèle argentin prouve que la dérégulation contrôlée et des incitations fiscales peuvent inverser la tendance. Pour résoudre la crise actuelle, voici les mesures à envisager :

1. Supprimer l’encadrement des loyers : Cette mesure doit être remplacée par des dispositifs incitatifs encourageant les bailleurs à proposer des logements à loyers modérés.
2. Alléger la fiscalité : Une baisse significative des impôts sur les revenus locatifs stimulerait l’investissement privé.
3. Encourager les petits bailleurs : Les propriétaires modestes doivent être soutenus par des crédits d’impôt et des aides pour la rénovation.
4. Lutter contre les locations au noir : En créant un cadre fiscal avantageux, les locations légales deviendraient plus attractives.

Conclusion : L’avenir des villes passe par une liberté retrouvée

Les politiques répressives envers les propriétaires bailleurs ont atteint leurs limites. Inspirons-nous des succès étrangers, comme en Argentine, pour rétablir un équilibre équitable entre offre et demande. Le marché locatif français ne doit plus être un champ de bataille réglementaire, mais un espace de coopération et de prospérité partagée.

Thomas CARBONNIER
Avocat au Barreau de PARIS
Président UNPI 95