Le propriétaire français : serf du XXIe siècle

Par Maître Thomas Carbonnier, avocat fiscaliste, Président de l'UNPI 95

Il existe en France une espèce animale particulièrement remarquable. On la tond régulièrement. On réglemente ses mouvements avec une créativité sans limites. Et quand elle se plaint, on lui explique qu'elle devrait avoir honte, parce que se plaindre quand on possède quelque chose, c'est franchement indécent.

Cette espèce, c'est le propriétaire immobilier français.

Ce qui est fascinant, au sens entomologique, presque admiratif, c'est que ce système ne date pas d'hier. Il a été perfectionné sur mille ans. L'acharnement fiscal et réglementaire que subissent les propriétaires aujourd'hui n'est pas une anomalie historique. C'est l'aboutissement logique, cohérent, presque élégant d'une tradition nationale ininterrompue. On a juste changé les mots.

Mille ans de constance fiscale, ou l'art de repeindre la même cage

Taille. Champart. Cens. Mainmorte. Ces mots du Moyen Âge sonnent comme des sortilèges de Donjons et Dragons. Mais derrière eux se cache une mécanique d'une modernité saisissante : le seigneur accordait au paysan le droit d'habiter sa terre, et en échange prélevait une fraction de sa production, une taxe pour transmettre son bien, une redevance pour moudre son blé. Toi tu entretiens, moi j'encaisse.

Aujourd'hui on appelle ça taxe foncière, droits de mutation, droits de succession, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs et IFI. Les noms ont changé. L'architecture, non. La mainmorte médiévale est devenue nos droits de succession, et entre un concubin survivant taxé à 60% au décès de son partenaire et un serf médiéval quémandant l'autorisation seigneuriale pour hériter, la différence est surtout esthétique. Le serf avait au moins affaire à quelqu'un en personne.

La Révolution sembla tout changer. Le 4 août 1789, la Déclaration des Droits de l'Homme proclame la propriété "droit naturel et imprescriptible." Les propriétaires exultèrent, trois semaines. Parce que la République coûte cher, et la solution fut d'une originalité déconcertante : taxer la valeur locative cadastrale, les revenus hypothétiques que vous pourriez potentiellement tirer de la location de votre bien. Qu'il soit loué ou non. Vide ou habité. En état ou en ruine. En 1789, on taxait déjà un revenu fictif sur un bien réel. Ce système fut immédiatement qualifié de "source de grandes injustices" par ceux qui venaient de l'inventer. C'est beau comme du Molière. Napoléon écrira ensuite que la propriété, c'est le droit de jouir et disposer "de la manière la plus absolue", immédiatement suivi, en tout petit, de : "sous les modifications établies par les lois." Même Bonaparte se ménageait une sortie.

Frédéric Bastiat, au XIXe siècle, observait nos gouvernants avec la patience d'un chercheur face à une espèce incurable. Il notait qu'ils voient l'impôt comme une "rosée fécondante", et leur répondait avec une douceur assassine : demandez-vous si ce n'est pas précisément l'impôt qui pompe l'humidité du sol et le dessèche. C'était en 1850. On croit lire le rapport de la Cour des Comptes 2024. Résultat cent soixante-quinze ans plus tard : la France est le pays d'Europe où le stock de capital est le plus taxé, à 4% du PIB, contre 1,1% en Allemagne. Bastiat apprécierait la constance, à défaut du résultat.

Millionnaire sur le papier, serf dans les faits

Dans mon cabinet, je reçois des profils que tout oppose : le médecin généraliste qui loue une chambre de bonne parisienne achetée comme premier investissement, l'artisan qui a hérité d'un F3 en province et découvre avec stupeur ce que "gérer un bien locatif" signifie concrètement en termes de charges et de normes, le cadre supérieur qui s'est constitué un petit patrimoine de trois appartements en vingt ans d'efforts. Aucun ne se pense riche. Bercy, lui, a parfois un avis différent. Laissez-moi vous présenter le cas qui illustre le mieux l'absurdité du système, non pas comme portrait-robot de mes clients, mais comme révélateur d'une mécanique fiscale qui broie indistinctement les petits et les moyens.

Patrimoine affiché : 1,1 million d'euros. Fortune mobilisable immédiatement : 15 000 euros. Résidence principale : 500 000 euros, achetée 180 000 euros en 2002. Un petit immeuble de rapport générant 1 400 euros de loyers bruts mensuels, dont il faut déduire 650 euros de charges, travaux et taxe foncière. Un studio parisien hérité évalué à 280 000 euros. Résultat concret ? Notre millionnaire roule en Dacia millésime 2015, séjourne en Bretagne pendant ses congés et tergiverse trois jours avant de remplacer sa chaudière défaillante. Mais techniquement, administrativement, fiscalement : il est riche. Bercy l'affirme, la chose est donc avérée.

Ce paradoxe de Schrödinger, simultanément riche selon Bercy et insolvable selon son banquier, repose sur une base de calcul d'une fraîcheur remarquable : la taxe foncière est assise sur des valeurs locatives cadastrales établies en 1970. Avant internet. Avant l'euro. Avant la naissance de la quasi-totalité de ses locataires. Elle a néanmoins augmenté de 37% en moyenne nationale en dix ans, et jusqu'à 88% dans certaines communes. La révision est annoncée pour 2026, après cinquante-six ans d'atermoiements où chaque génération de responsables a reconnu l'absurdité du système et transmis le dossier à son successeur avec le sourire soulagé de quelqu'un qui passe un colis piégé.

Entrons dans les chiffres, puisque personne ne semble vouloir le faire. Un T4 de 90 m² à Sarcelles, acheté autour de 180 000 euros, loué 950 euros par mois à une famille. Revenus bruts annuels : 11 400 euros. Après taxe foncière (1 500 euros, en hausse de 30% en dix ans), charges de copropriété, assurance, travaux et gestion : 5 400 euros avant impôt. Ajoutez IR à 30% et prélèvements sociaux à 17,2% : le rendement net tombe à moins de 2% par an. Le Livret A, lui, est à 3%. Sans risque. Sans travaux. Sans impayés. Sans procédure d'expulsion qui dure dix-huit mois pendant lesquels le propriétaire continue de payer ses charges. Pourquoi s'embêter à loger une famille ? La question est rhétorique. La réponse du marché, elle, ne l'est pas : depuis 2017, le Val-d'Oise a perdu 25 à 30% de ses logements en location chez les propriétaires personnes physiques. Les loyers ont progressé de 30 à 35%. Moins d'offre, plus de loyers, plus de détresse locative, et toujours plus de réglementation pour corriger les dégâts de la réglementation précédente. Le cercle est vertueux. Pour Bercy, s'entend.

Quant au DPE, il mérite une mention particulière dans le panthéon de l'ingéniosité réglementaire française. Au Moyen Âge, une lettre royale vous accordait des droits. Aujourd'hui, une lettre F ou G vous retire celui de louer votre propre bien. On a inversé le sens de la correspondance, l'arbitraire, lui, est resté intact. Le propriétaire doit rénover pour pouvoir louer, mais pour rénover, il lui faut les revenus locatifs qu'il ne percevra plus s'il ne rénove pas. Ce syllogisme kafkaïen est, je vous le confirme en qualité d'avocat, parfaitement légal. Il a sorti entre 200 000 et 300 000 logements du parc locatif. L'État crée la pénurie qu'il prétend combattre, et le fait avec une remarquable régularité depuis deux siècles.

Le scandale que personne ne nomme : le Qatar paie zéro

Pendant que le contribuable français croule sous 45,3% du PIB en prélèvements obligatoires, une opération se prépare discrètement à Poissy.

J'ai eu l'occasion d'exposer en détail cette affaire dans ces colonnes (PSG à Poissy : anatomie d'une haute trahison économique). J'y reviens ici parce qu'elle cristallise avec une clarté chirurgicale l'asymétrie fondamentale du système.

Le PSG, propriété du fonds souverain qatari QSI, négocie le rachat de 50 hectares du site Stellantis pour y construire son "PSG Land" : stade de 60 000 places, hôtels, boutiques. Un projet de plus d'un milliard d'euros. Stellantis paiera entre 28 et 52 millions d'euros d'impôts sur la plus-value. Le Qatar ? Zéro euro. La convention fiscale franco-qatarie, modifiée discrètement en 2008 sans débat parlementaire approfondi, exonère totalement les plus-values immobilières réalisées en France par l'État qatari et les entités qu'il contrôle. Mieux encore : le Qatar bénéficiera d'un crédit d'impôt de 40% sur les coûts de dépollution du site, soit une subvention publique indirecte de 20 à 40 millions d'euros. Aucun autre pays signataire d'un traité fiscal avec la France ne bénéficie d'une telle exemption. Ni les États-Unis. Ni le Royaume-Uni. Ni les Émirats.

Des sénateurs ont dénoncé cette anomalie dès 2018. Réponse du ministère de l'Économie : langue de bois bureaucratique, qualité grand cru. Sous Sarkozy qui l'a signé, sous Hollande, sous Macron : même inertie. Même silence.

La question qui devrait agiter tout contribuable est pourtant simple : si l'exonération de plus-values est justifiée pour "attirer l'investissement étranger", pourquoi ne pas l'accorder aussi aux propriétaires bailleurs français qui investissent dans le parc locatif et logent des familles françaises sur le sol français ? La réponse est gênante : parce que notre propriétaire de Sarcelles ne dispose pas d'un fonds souverain pour négocier en aparté avec Bercy. Il dispose d'un courrier recommandé avec accusé de réception. C'est moins efficace.

La grande illusion de la justice fiscale

Sur la "justice fiscale", permettons-nous un moment de contact avec les chiffres, exercice rare dans ce débat.

Les 10% les plus aisés contribuent à plus de 30% des prélèvements obligatoires. Les 1% les plus riches paient près de 25% de l'impôt sur le revenu. 57% des Français sont bénéficiaires nets de la redistribution. Ce n'est pas un enfer d'injustice fiscale. C'est le système le plus redistributif du monde occidental, qui redistribue massivement, et dont les services publics s'effondrent quand même. 80 milliards pour l'Éducation nationale : des résultats PISA catastrophiques. 300 milliards pour la santé : six heures d'attente aux urgences pour un nourrisson. La Cour des comptes refuse de certifier les comptes de la CNAF depuis 2022. On dépense autant que Copenhague pour obtenir moins que Bucarest. Le problème n'est pas le taux. Il est ce qu'on en fait.

Nos responsables ont néanmoins trouvé la martingale : taxer davantage les très riches. Résultat, avant même le vote final de la taxe Zucman : 13,8 milliards d'euros transférés vers l'assurance-vie luxembourgeoise en 2024, soit une hausse de 58%. Record historique. L'État n'a strictement rien encaissé. La même histoire s'était jouée avec l'ISF entre 1989 et 2017 : fuite estimée entre 143 et 200 milliards, neuf euros de richesse détruits pour chaque euro récolté. La gauche connaît ces chiffres. Elle vote quand même. On appelle ça la constance.

Qui trinque ? Jamais les ultra-riches, leurs actifs financiers sont mobilisables en quelques clics, et Genève est à quelques heures de voyage. Toujours les classes moyennes supérieures, dont 70 à 80% du patrimoine est en immobilier. La pierre ne se délocalise pas aux Caïmans. Elle est là, visible, cadastrée, parfaitement immobile. Taxer l'immobilier, c'est taxer les classes moyennes. Le reste est littérature.

Ce qu'il faudrait faire, si tant est qu'on le veuille

Je suis avocat, pas député, mais le droit enseigne que les problèmes réels appellent des solutions précises, pas des incantations. En voici trois.

Premièrement, plafonner la hausse annuelle de taxe foncière à l'inflation pour tout bailleur personne physique détenant moins de dix logements. La révision des valeurs locatives de 1970 est inévitable et nécessaire, elle ne doit pas devenir le choc fiscal que certaines communes ont déjà anticipé avec une créativité tarifaire de 88% en dix ans.

Deuxièmement, conditionner strictement toute interdiction de louer liée au DPE à l'octroi effectif et préalable d'une aide à la rénovation dans les six mois suivant la notification. Interdire de louer sans financer la mise aux normes est juridiquement contestable, économiquement suicidaire, et moralement intenable quand l'État est lui-même incapable de certifier ses propres comptes. Que MaPrimeRénov' soit accessible, lisible et versée dans des délais humains : c'est le minimum syndical.

Troisièmement, renégocier ou dénoncer la convention fiscale franco-qatarie de 2008. Qu'un État accorde à un fonds souverain étranger des avantages fiscaux supérieurs à ceux dont bénéficient ses propres citoyens sur leur propre sol n'est pas une politique d'attractivité. C'est une capitulation négociée. Des sénateurs réclament cette renégociation depuis 2018. Six ans de silence suffisent.

La pierre ne fuit pas. Elle, au moins.

Depuis mille ans, la réponse de l'État français à la question "comment financer nos ambitions ?" a toujours été la même : taxer la pierre. Parce que la pierre ne fuit pas. Elle est là, cadastrée, parfaitement immobile, et donc parfaitement imposable.

Pendant ce temps, 13,8 milliards filent au Luxembourg en quelques clics. Le Qatar empoche ses plus-values en franchise d'impôt à Poissy. Et notre propriétaire de Sarcelles continue de recevoir son avis de taxe foncière, sa mise en demeure lié au DPE et sa notification d'encadrement des loyers, le tout en recommandé avec accusé de réception, naturellement. L'État aime les preuves.

La vraie question n'est pas économique. Elle est existentielle. À quel niveau de prélèvements, de normes et de contraintes cumulées la propriété immobilière cesse-t-elle d'être un droit pour devenir une concession administrative révocable à tout moment par une lettre de l'alphabet ?

Le serf du XIIe siècle et le propriétaire du XXIe partagent une fraternité que personne n'enseigne à l'école : tous deux ont consacré l'essentiel de leur énergie à entretenir un patrimoine dont une fraction significative alimente, par des mécanismes toujours plus sophistiqués, une autorité dont la légitimité est posée comme axiome.

La différence ? Le serf savait au moins qu'il était serf.

Maître Thomas Carbonnier, avocat fiscaliste, Président de l'UNPI 95