Poutine et l’immobilier français : comment le Tsar du Kremlin est devenu, malgré lui, le meilleur agent immobilier de Paris
Le marché immobilier français a connu mille réformes, mille lois, mille rapports parlementaires soporifiques. Mais personne n’avait prévu que le facteur le plus disruptif du XXIe siècle serait un ancien officier du KGB en veste de cuir, assis à l’autre bout d’un table de douze mètres de long.
Permettez-moi de vous poser une question que vos conseillers en gestion de patrimoine n’oseront jamais formuler : qui, depuis le début de ce siècle, a le plus profondément remodelé l’immobilier français ? François Hollande avec sa taxe à 75% ? Non, il a surtout remodelé la sociologie des exilés fiscaux. Emmanuel Macron avec son “en même temps” réglementaire ? Peut-être, mais il faudrait d’abord qu’on sache ce qu’il a dit exactement. Non, mes chers lecteurs, le grand architecte invisible du marché immobilier hexagonal répond au nom de Vladimir Vladimirovitch Poutine. Et il n’a jamais demandé de permis de construire.
Acte I : L’argent russe ou comment acheter la Place Vendôme avec de la monnaie de singe sophistiquée
Le phénomène commence dès les années 2000, dans la grande euphorie du pétrole à 140 dollars le baril. Les oligarques débarquent sur la Côte d’Azur comme des Romains à Carthage, sauf qu’au lieu de sel, ils sèment des millions d’euros cash dans des appartements haussmanniens. Le 16ème arrondissement de Paris devient, pour reprendre une formule que j’affectionne au barreau, “une juridiction extraterritoriale de facto de la Fédération de Russie.”
Le résultat est mathématiquement inévitable : quand une demande solvente et peu regardante sur le prix s’abat sur un marché déjà tendu, les prix montent. Pour tout le monde. Le petit propriétaire de Neuilly qui voulait juste vendre son deux-pièces pour financer sa retraite s’est retrouvé millionnaire sans l’avoir planifié, grâce à la bienveillante pression inflationniste de Moscou. Merci, Vladimir. Facture envoyée.
Acte II : Les sanctions ou la grande valse des patrimoines
Puis vint le 24 février 2022. L’invasion de l’Ukraine. Et avec elle, le spectacle juridico-financier le plus fascinant depuis la faillite de Lehman Brothers pour ceux qui, comme moi, ont le goût du droit et le cuir tanné par les audiences.
L’Union européenne, dans un élan de fermeté tardif mais spectaculaire, décide de geler les avoirs des oligarques. “Gel des avoirs” : voilà une expression qui sonne proprement, presque hygiénique. En réalité, c’est un séisme jurisprudentiel d’une ampleur considérable. Des villas sur la Riviera, des appartements dans le Marais, des châteaux en Normandie achetés via des sociétés civiles imbriquées dans des holdings luxembourgeoises nichées dans des trusts chypriotes qui eux-mêmes dépendaient de fondations liechtensteinoises, tout cela se retrouve soudainement... immobilisé. Littéralement.
Les avocats spécialisés en droit des sanctions, discipline quasi-inexistante en 2021, sont devenus en 2022 les nouveaux rock stars du barreau. Je les comprends. La complexité d’un dossier est directement proportionnelle aux honoraires qu’il génère, et les structures patrimoniales russes sont, il faut le reconnaître avec une admiration purement technique, des chefs-d’oeuvre d’ingéniosité opaque.
Acte III : L’effet domino ou quand la géopolitique fait le DPE à votre place
Mais l’influence du Tsar ne s’arrête pas aux seuls oligarques. Pensez-y : la guerre en Ukraine a fait exploser les prix de l’énergie. Les prix de l’énergie ont rendu le chauffage au gaz ruineur. Un logement mal isolé est passé du statut de “à rénover” à celui de “bombe à retardement financière”. Le DPE, ce diagnostic de performance énergétique que personne ne lisait avant 2022, est devenu le document le plus angoissant d’une transaction immobilière, surpassant même le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété, ce qui n’est pas peu dire.
Poutine a donc, sans le vouloir, accéléré la rénovation thermique du parc immobilier français plus efficacement que vingt ans de MaPrimeRénov’. Chapeau bas, même si le chapeau en question ressemble à une chapka.
La hausse des taux directeurs de la BCE, décidée en réaction à l’inflation provoquée notamment par le choc énergétique, a ensuite refroidi le marché immobilier avec la brutalité d’un plongeon dans la Neva en janvier. Des millions d’acquéreurs potentiels se sont retrouvés exclus du crédit du jour au lendemain. Le marché s’est grippé. Les vendeurs ont refusé de baisser leurs prix. Les acheteurs n’avaient plus les moyens de les rejoindre. L’immobilier français, dans un silence stupéfait, s’est mis en pause. Merci, Vladimir. Nouvelle facture.
Acte IV : Le retour du propriétaire vertueux
Paradoxalement, cette crise a révélé une vérité que les propriétaires bailleurs connaissent depuis toujours mais que les législateurs semblent découvrir avec l’étonnement d’un géographe redécouvrant l’Amérique : un parc immobilier privé solide, bien géré, fiscalement respirable, est un pilier de la stabilité sociale. Quand l’accession à la propriété devient inaccessible, le locatif privé n’est plus une option résiduelle, c’est la seule option. Et quand on martyrise fiscalement et réglementairement les bailleurs privés au point de les pousser à vendre, on réduit mécaniquement l’offre locative et on aggrave la crise.
La leçon poutinienne, appliquée à l’envers : les sanctions sur les propriétaires bailleurs français ont, elles aussi, produit des effets dévastateurs. Plafonnement des loyers, encadrement des révisions, interdiction de louer les passoires thermiques sans financement de la rénovation, fiscalité confiscatoire sur les revenus fonciers... Quand on somme quelqu’un de remplir une mission d’intérêt général tout en le taxant comme un ennemi public, il finit par raccrocher son bail.
L’UNPI 95 : parce qu’être propriétaire en Val-d’Oise ne devrait pas ressembler à un roman de Dostoïevski
C’est précisément dans ce contexte que l’UNPI 95, Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière du Val-d’Oise, prend tout son sens. Être propriétaire bailleur aujourd’hui, c’est naviguer dans un archipel réglementaire aussi accueillant que la mer de Barents en novembre. Fiscalité des revenus fonciers, DPE, révision des loyers, gestion des impayés, assemblées générales de copropriété, réformes successives des baux... L’amateur y laisse sa tranquillité d’esprit. Le non-informé, son patrimoine.
L’UNPI 95 est là pour éviter ce naufrage. Avec ses juristes immobiliers, ses notaires, ses avocats spécialisés et ses experts-comptables accessibles en consultation gratuite, avec ou sans rendez-vous, elle offre à ses 15 000 adhérents du Val-d’Oise ce bien rare : de l’information fiable, au bon moment, par des professionnels qui connaissent le marché local. Des réunions thématiques régulières permettent de rester à la pointe des évolutions législatives, fiscales et jurisprudentielles, sans avoir à lire soi-même les circulaires de la Direction Générale des Finances Publiques, exercice dont je ne souhaite l’expérience à personne, pas même à mes adversaires au prétoire. Adhérer à l’UNPI 95, c’est refuser d’être seul face à une administration dont la complexité est, elle aussi, digne d’un roman russe.
UNPI 95 Sarcelles et environs 5 Avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles Tél. : 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78 Email : unpi95sarcelles@unpi.fr
Épilogue : le Tsar comme révélateur
L’histoire retiendra peut-être que Vladimir Poutine, en cherchant à reconstituer l’empire soviétique, a surtout réussi à démontrer l’interdépendance profonde de nos marchés immobiliers avec la géopolitique mondiale. Que le prix d’un appartement à Cergy dépend aussi des décisions d’un homme à Moscou est une réalité que ni nos codes de l’urbanisme ni nos plans locaux d’urbanisme n’avaient anticipée.
Cela devrait, a minima, inciter nos gouvernants à traiter les propriétaires bailleurs non comme des suspects fiscaux en liberté conditionnelle, mais comme les acteurs essentiels qu’ils sont dans la chaîne du logement.
Sinon, pour paraphraser le Tsar lui-même dans un de ses rares moments de lucidité géopolitique : quand on n’a pas les moyens de sa politique, on a la politique de ses moyens.
Et en immobilier comme ailleurs, les moyens, ça se protège.
Maître Thomas Carbonnier, Avocat fiscaliste, Président de l’UNPI 95
