Propriétaire bailleur : le sport de combat que personne ne vous a vendu

Propriétaire bailleur : le sport de combat que personne ne vous a vendu
Par Maître Thomas Carbonnier, Avocat fiscaliste, Président de l'UNPI 95

Vous avez économisé pendant vingt ans. Vous avez renoncé aux vacances aux Maldives, aux montres suisses, aux dîners en étoiles. Vous avez placé vos précieux deniers dans la pierre, cette valeur refuge millénaire, ce grand classique rassurant que vos parents vous ont vanté entre la blanquette de veau et le baba au rhum. La pierre, c'est solide. La pierre, ça ne ment pas. La pierre, c'est votre retraite.

Permettez-moi, très cher futur propriétaire bailleur, de vous accueillir dans la réalité.

Bienvenue dans le parcours du combattant version haussmannien.

L'État, dans sa grande mansuétude, a décidé que posséder un bien immobilier était à peu près aussi bien toléré socialement que d'afficher des revenus en Suisse. Alors il a mis en place, avec une créativité digne d'admiration, un dispositif complet d'épuisement patrimonial. Jugez plutôt : hausse des taux d'intérêts, refus bancaires en série, indexation des loyers plafonnée à 3,5 % en application de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 quand l'inflation dépasse les 10 %, logements qualifiés de "passoires thermiques" bientôt interdits de location en vertu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (art. 160 et s.), explosion des charges de copropriété non récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987, interdiction de louer en meublé touristique dans les grandes agglomérations au titre de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, encadrement des loyers instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018, permis de louer prévu aux articles L. 635-1 et suivants du CCH, flambée de la taxe foncière, imposition frôlant les 47,20 % sur les revenus locatifs nets entre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux... Et si par miracle vous survivez à tout cela et constituez un patrimoine digne de ce nom, l'État vous réserve un cadeau annuel, fidèle comme un calendrier de l'Avent : l'IFI, instauré par la loi de finances pour 2018 aux articles 964 et suivants du Code général des impôts. Joyeux 1er janvier.

Mais ces embûches-là, au moins, sont visibles. Elles figurent dans les journaux, sur les plateaux de télévision, dans les tribunes indignées. On peut s'y préparer, à peu près, avec un bon comptable et un avocat encore meilleur.

Ce qui est vraiment vicieux, c'est le reste.

L'art subtil du piège invisible

Prenons un exemple savoureux. Vous achetez une chambre de bonne parisienne. Charmante idée : un pied-à-terre que vous louerez pour arrondir les fins de mois, loin des aléas boursiers. Vous signez, vous payez, vous pavoisez. Puis vous lisez le règlement de copropriété. Et là, coup de théâtre digne d'Agatha Christie : une clause parfaitement licite au regard de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 vous interdit de louer ce bien à quiconque ne serait pas déjà occupant ou copropriétaire d'un appartement attenant dans le même immeuble. La Cour d'appel de Paris l'a confirmé, sans ciller, dans un arrêt du 9 février 2022 (CA Paris, ch. 4-2, n° 17/12819). Votre chambre de bonne est désormais un musée privé. Magnifique.

Voulant éviter les dégradations locatives, vous vous dites que la cave, elle, sera plus sage. Spoiler : la cave peut ne pas être la vôtre. Dans les vieux immeubles parisiens, les numéros des plans ne correspondent quasiment jamais aux numéros des lots de copropriété. Votre cave est peut-être occupée depuis trente ans par votre voisine du troisième. Et elle pourrait se prévaloir de la prescription acquisitive, autrement dit de l'usucapion, ce mécanisme juridique qui permettrait d'acquérir la propriété d'un bien par le seul effet du temps qui passe, à condition de réunir les conditions posées par les articles 2258 et suivants du Code civil : une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque. La jurisprudence a d'ailleurs admis, à plusieurs reprises, la possibilité d'acquérir par usucapion des parties privatives ou communes d'une copropriété (Cass. 3e civ., 30 avr. 2003, n° 01-15.078 ; Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19.260 ; Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-17.771), voire des lots entiers (Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-16.071). Rien n'est automatique, mais le risque est bien réel. Bienvenue en droit romain, au XXIe siècle.

Et si vous avez eu l'audace d'acquérir un lot dans une copropriété en difficulté, croyant faire une bonne affaire, vous découvrirez les joies de l'administrateur provisoire. Cet électron libre, nommé par le président du tribunal judiciaire en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispose des pleins pouvoirs du syndic et d'une bonne partie de ceux de l'assemblée générale. Ses décisions approuvant comptes et budgets prévisionnels sont définitives et exécutoires de plein droit. Vous ne pouvez pas les contester. Vous payez, un point c'est tout. La Cour de cassation l'a rappelé avec une implacable clarté (Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n° 21-12.674) : une ville peut même vous facturer des travaux exécutés d'office après un arrêté de péril, et ce quand bien même le juge administratif aurait annulé ledit arrêté, sur le fondement de l'enrichissement sans cause consacré par l'article 1303 du Code civil. Vous ne vous étiez pas enrichi sans cause ? Peu importe, les juges décident.

L'UNPI 95 : votre gilet pare-balles juridique

C'est précisément pour ne pas affronter seul ce champ de mines que l'UNPI 95, la Chambre des Propriétaires et Copropriétaires du Val-d'Oise, existe. Dirigée par des professionnels qui connaissent le droit immobilier comme leur poche, l'UNPI 95 accompagne les propriétaires bailleurs à chaque étape : rédaction et vérification des baux, conseils juridiques personnalisés, assistance en cas de litige avec un locataire, décryptage de la fiscalité immobilière, défense de vos droits face aux excès réglementaires. La consultation est gratuite pour les adhérents. Parce que votre temps est précieux et parce que l'ignorance juridique coûte infiniment plus cher qu'un bon conseil.

UNPI 95 : 5 avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles. Tél. 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78. Site : 95sarcelles.unpi.org

Alors, on fait quoi ?

On ne désespère pas. L'immobilier reste, malgré tout, un investissement de long terme pertinent, à condition d'y entrer les yeux grands ouverts et bien entouré. Lire le règlement de copropriété avant de signer, vérifier les lots en sous-sol, fuir comme la peste les copropriétés sous administration provisoire sans audit préalable, et se faire accompagner par un avocat compétent : voilà le minimum vital.

La pierre ne ment pas, c'est vrai. Mais elle ne parle pas non plus. Et dans le silence du notaire pressé, du vendeur souriant et du règlement de copropriété rédigé en taille 8, se cachent parfois de belles surprises.

La vie de propriétaire bailleur n'est pas un long fleuve tranquille.

C'est un sport de combat.

Équipez-vous en conséquence.

Maître Thomas Carbonnier, Avocat fiscaliste, Président de l'UNPI 95