Le chien robot sait tout. Et c'est bien là le problème !

Le chien robot sait tout. Et c'est bien là le problème.
L'intelligence artificielle est probablement plus forte que vous sur l'immobilier. Je dis "probablement" par politesse.

Il y a désormais un chien dans l'immeuble

Il s'appelle Spot. Il est fabriqué par Boston Dynamics, une entreprise dont les ingénieurs ont visiblement décidé que les cauchemars de science-fiction manquaient de débouchés commerciaux concrets. Ce quadrupède grimpe des escaliers, traverse des gravats, mesure des surfaces en 3D, détecte les fissures invisibles à l'oeil nu, et produit un rapport d'inspection complet avant que vous ayez trouvé une place de stationnement. Des promoteurs français l'utilisent déjà. Des gestionnaires d'actifs l'envoient inspecter leurs immeubles. Spot ne se plaint pas du trajet. Il ne demande pas de ticket restaurant. Il ne part pas en vacances en août. Sur ces trois points précis, il surpasse déjà la majorité des prestataires que j'ai croisés en vingt ans de carrière.

Derrière lui, toute une armée d'algorithmes : ils valorisent vos biens, prédisent vos impayés, optimisent vos charges, rédigent vos baux, calculent vos rendements locatifs, anticipent vos obligations fiscales. En 90 secondes chrono. Avec un enthousiasme que je trouve, personnellement, légèrement indécent.

Et honnêtement ? Ces outils sont puissants. Il serait malhonnête de ma part, et surtout juridiquement imprudent, de prétendre que l'intelligence artificielle fait des erreurs grossières sur le droit immobilier français. Elle en fait de moins en moins. Elle progresse à une vitesse qui devrait m'inquiéter davantage que je ne l'admets publiquement.

Mais voilà ce que personne ne vous dit dans le slide de présentation. Et comme je suis avocat, dire ce que personne ne dit est à peu près la seule chose que je fasse gratuitement.

La puissance n'est pas le problème. Le dialogue l'est.

L'IA n'est pas limitée par sa capacité à traiter le droit. Elle est limitée par la qualité de ce que vous lui donnez à mâcher.

Pour obtenir une réponse parfaite d'un algorithme, il faut lui poser la bonne question. Avec les bons éléments. Dans le bon ordre. En n'omettant aucune variable pertinente. Or, savoir quelles variables sont pertinentes dans une situation juridique et fiscale complexe... c'est précisément ce que vous n'avez pas encore appris. Sans quoi vous ne seriez pas en train de lire un article d'avocat un dimanche matin, ce qui n'est objectivement pas une activité de loisir.

La communication entre humains était déjà un art difficile, truffé de malentendus, de non-dits, de choses que l'on croit évidentes et qui ne le sont jamais. Avec une machine qui ne devine rien, ne ressent rien, et ne relance jamais d'elle-même sur ce que vous n'avez pas pensé à mentionner, la complexité change de nature. Elle ne disparaît pas. Elle se déplace. Elle devient invisible. Ce qui, dans le domaine juridique, est exactement là où elle fait le plus de dégâts.

Le propriétaire bailleur qui ne sait pas que l'âge de son locataire est juridiquement pertinent pour un congé pour reprise ne pensera jamais à le mentionner à l'algorithme. Il obtiendra une réponse techniquement impeccable à une question incomplète. Et il ne saura même pas qu'elle était incomplète. C'est le paradoxe fondamental de notre époque : l'outil est plus fort que vous, mais il ne peut aller que là où vous le guidez. Ce qui revient à confier les clés d'une Formule 1 à quelqu'un qui n'a pas encore son permis de conduire, en lui précisant que le véhicule est parfaitement fiable.

Les vraies questions que l'IA vous pose sans le savoir

Laissez-moi être concret. Voici ce qui se passe réellement quand vous, propriétaire bailleur particulier du Val d'Oise, vous confrontez à l'intelligence artificielle sur vos sujets du quotidien.

"L'algorithme me dit que mon loyer est sous-évalué de 18%. Je le révise comment ?"

L'IA a raison sur le constat. Ce qu'elle ne sait pas, parce que vous ne le lui avez pas dit, c'est que votre bail ne contient pas de clause de révision. Sans cette clause, vous ne pouvez rien faire, légalement, quelles que soient les conclusions de l'algorithme. Vos 18% resteront une frustration numérique sans aucune traduction comptable. Et si la clause existe mais que vous avez raté la date anniversaire de révision, vous perdez l'augmentation pour l'année écoulée, définitivement, sans recours. L'IA ne vous a pas posé cette question. Vous ne saviez pas qu'il fallait la poser. Tout le monde est de bonne foi. Personne n'est remboursé.

"La plateforme me génère un bail en 90 secondes. C'est suffisant ?"

Techniquement, ce bail sera souvent correct. La vraie question est : correct pour quelle situation ? Votre locataire a 70 ans et des revenus modestes ? Il bénéficie d'un régime de protection spécifique qui contraint vos possibilités de congé, que le bail standard n'anticipe pas, parce que le bail standard ne vous a pas demandé l'âge de votre locataire, considérant sans doute que c'était indiscret. Vous avez acheté ce bien en indivision avec votre frère ? Cela change les modalités de reprise. Vous envisagez de revendre dans trois ans ? La stratégie de rédaction du bail aujourd'hui n'est pas la même qu'à horizon indéfini. L'algorithme a généré un document propre, bien formaté, avec toutes les mentions légales en ordre. Il n'a posé aucune de ces questions. Il ne savait pas qu'il devait les poser. Et vous non plus. C'est ce qu'on appelle, dans le milieu juridique, une situation parfaite.

"L'IA calcule mon rendement net à 4,2%. Ma fiscalité est-elle optimisée ?"

Le rendement brut, n'importe quel algorithme le calcule. Le rendement net fiscal après optimisation, c'est une autre affaire, qui nécessite qu'on s'assoie et qu'on parle sérieusement, de préférence avant la déclaration et non après le redressement. Êtes-vous au micro-foncier ou au réel ? Déduisez-vous la totalité des charges déductibles, y compris les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux d'entretien ? Avez-vous envisagé le déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros par an ? Votre situation rend-elle pertinent un passage en LMNP ? Ces questions valent entre plusieurs centaines et plusieurs milliers d'euros par an selon les cas. L'IA vous a donné un chiffre. Un beau chiffre. Un chiffre rassurant. Un chiffre qui ne tient pas compte de votre tranche marginale d'imposition, de votre régime matrimonial, ni de vos projets patrimoniaux à cinq ans. Mais il était très bien présenté.

"Mon locataire est en difficulté. Comment gérer ça ?"

C'est ici que la limite de l'IA est la plus criante, et la plus humaine. Négocier un échéancier avec un locataire en détresse, trouver le ton exact entre fermeté et empathie, sentir le moment où l'arrangement amiable est encore possible et celui où il ne l'est plus : c'est de la psychologie pure, et la psychologie ne se prompt pas. L'IA ne lit pas la détresse d'un locataire à travers ce qu'il ne dit pas. Elle ne choisit pas les mots qui désamorcent une situation avant qu'elle ne devienne un dossier. La différence entre un accord trouvé en quinze minutes et une procédure contentieuse de dix-huit mois tient parfois à une phrase prononcée au bon moment, par quelqu'un qui comprend les deux parties et qui a, accessoirement, déjà vécu ce genre de conversation. Spot le chien robot, pour toutes ses qualités indéniables, n'a encore jamais regardé un locataire dans les yeux. Et ça se voit.

C'est exactement pour ça que l'UNPI 95 existe

Ce que vous venez de lire, c'est le portrait fidèle de la solitude du propriétaire bailleur particulier. Pas la solitude technologique : les outils ne manquent pas, ils se multiplient même à une cadence qui force le respect et l'inquiétude en proportions à peu près égales. C'est la solitude de celui qui ne sait pas quelles questions poser, qui ignore ce qu'il ignore, et qui prend des décisions incomplètes avec la tranquille assurance de celui qui a quand même tapé sa question dans un moteur de recherche.

L'UNPI 95 est précisément conçue pour combler cet écart. Pas en remplaçant la technologie. En faisant ce que la technologie ne peut pas faire : engager le vrai dialogue, poser les questions que vous n'auriez pas pensé à formuler, comprendre votre situation dans sa totalité avant de vous donner une réponse. Un professionnel qui vous reçoit, vous écoute, vous interroge sur ce que vous n'avez pas dit, et construit avec vous une réponse adaptée à votre réalité. Pas à une situation type. Pas à la moyenne statistique d'un propriétaire bailleur du Val d'Oise. À vous.

Fiscalité locative, révision de loyer, rédaction et analyse de bail, contentieux locatif, copropriété, droits que vous avez et que personne ne vous a jamais pris le temps d'expliquer clairement : c'est le quotidien de l'UNPI 95, installée au 5 avenue Paul Herbé à Sarcelles, joignable au 09 73 51 14 60 et au 06 95 98 98 78. Consultations juridiques gratuites. Par des professionnels qui connaissent le Val d'Oise et ses réalités de terrain, et qui, contrairement à Spot, peuvent vous serrer la main en arrivant.

Épilogue

Spot le chien robot continuera d'inspecter des immeubles. Les algorithmes continueront de progresser. Le résultat final sera parfois époustouflant. Je le dis sans ironie et avec une pointe d'admiration que je garde pour moi en public.

Mais entre la puissance d'un outil et la qualité de ce qu'il produit pour vous, il y a un pont. Ce pont s'appelle la connaissance de ce que vous devez lui demander. Et cette connaissance, vous ne l'avez pas encore acquise seul, sans quoi vous ne seriez pas en train de lire cet article.

L'UNPI 95 est ce pont.

Spot, lui, est très bien pour les fissures en façade.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95
5 avenue Paul Herbé 95200 Sarcelles
09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78