Sous-marins nucléaires et immobilier : quand l'État vous torpille en souriant

Sous-marins nucléaires et immobilier : quand l'État vous torpille en souriant
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95

Vous pensiez que la fiscalité immobilière française était kafkaïenne ? Attendez de découvrir qu'elle partage exactement les mêmes principes qu'un sous-marin nucléaire : elle avance dans les profondeurs, personne ne la voit venir, et quand elle frappe, c'est dévastateur.

Permettez-moi de commencer par une confidence : j'exerce depuis suffisamment longtemps pour avoir développé une admiration sincère, presque esthétique, pour la créativité fiscale de l'État français. Mais c'est en étudiant récemment les crédits de la Marine nationale que j'ai eu ce que les Anglo-Saxons appellent un epiphany moment, et que nous, Français, appelons simplement "une illumination sous la douche froide".

Les faits bruts d'abord : le programme Barracuda comprend six sous-marins nucléaires d'attaque de classe Suffren pour un coût global d'environ 10 milliards d'euros. Le De Grasse, quatrième de la série, est actuellement en phase d'essais en 2026. Le budget total de la dissuasion nucléaire française atteignait 6,4 milliards d'euros en 2024. C'est admirable, nécessaire, souverain.

Et ce sous-marin, bien entendu, ne paie pas de taxe foncière.

Pour une raison qui, loin de clore le débat, l'ouvre en grand.

I. LA TAUTOLOGIE FISCALE, OU LE PLUS BEAU TOUR DE PASSE-PASSE DU DROIT PUBLIC

J'entends déjà le contradicteur jubiler : "Mais enfin Maître, un sous-marin est un bien meuble, insusceptible par nature d'être assujetti à la taxe foncière !" Parfaitement exact. Je lui concède le point sans combattre.

Mais les rades, arsenaux et emprises foncières qui accueillent ces engins ? Des immeubles, au sens le plus classique du terme. Sauf qu'ils appartiennent à l'État. Or l'article 1394 du CGI pose une règle d'une limpidité tautologique absolue : les propriétés de l'État sont exonérées de taxe foncière de plein droit. Sans condition d'affectation. Sans condition d'usage. Parce que l'État est à la fois le créancier et le débiteur de l'impôt, et qu'on imagine difficilement la Direction Générale des Finances Publiques émettre un avis de taxe foncière à l'attention de... la Direction Générale des Finances Publiques.

Ce serait pourtant le spectacle le plus honnête que la fiscalité française nous ait jamais offert.

La vérité nue : ce n'est pas que l'État triche. C'est qu'il n'a structurellement aucune idée de ce que vous vivez. Il légifère sur la propriété privée depuis un Olympe d'où la taxe foncière, le loyer impayé et le ravalement obligatoire sont des abstractions comptables. Il fixe vos charges, encadre vos loyers, réglemente vos travaux avec la sérénité souveraine de celui qui n'a jamais reçu un avis d'imposition de sa vie.

Ce n'est pas de la malhonnêteté. C'est une incompréhension constitutive. Et c'est, à mes yeux, beaucoup plus grave.

Vous êtes propriétaire bailleur dans le Val-d'Oise ? Avant de lire la suite, notez ce numéro : 09 73 51 14 60. C'est celui de l'UNPI 95. Vous en aurez besoin.

II. LA TORPILLE CADASTRALE : ANATOMIE D'UN TIR GROUPÉ

Regardons les chiffres en face, sans anesthésie.

Sur dix ans, entre 2014 et 2024 :

• Hausse nationale de la taxe foncière : +37,3 %
• Hausse de l'inflation sur la même période : +21 % environ
• Hausse des loyers : +7,7 % seulement
• Hausse à Paris : +88 %, portée par la décision municipale de 2022

En 2024, les recettes de taxe foncière ont atteint 53,6 milliards d'euros. En 2025, elles progressent encore vers 55 milliards, prélevés sur 33 millions de propriétaires détenant environ 77 millions de logements, terrains et locaux.

Un sous-marin nucléaire a une torpille. L'État, lui, en a 55 milliards.

Mais alors, pourquoi si peu de hausse en 2025 ? +1,7 % dans les grandes villes, quasi nulle sur les taux... est-ce le calme après la tempête ?

Non. C'est le calme avant la prochaine.

III. 2025, LE RÉPIT ÉLECTORAL : NE VOUS Y TROMPEZ PAS

Voici ce que personne ne vous dit clairement : nous sommes en année pré-électorale municipale. Les municipales se tiennent en 2026. Et les maires, ces êtres pragmatiques que la démocratie locale a dotés d'un instinct de survie remarquable, savent depuis Machiavel qu'on n'augmente pas les impôts locaux l'année où l'on sollicite le renouvellement de son mandat.

La pause de 2025 n'est pas le signe d'une prise de conscience. C'est une trêve tactique.

Posez-vous les bonnes questions :

• Les besoins de financement des collectivités ont-ils diminué ? Non.
• La dette locale a-t-elle été résorbée ? Non.
• Les projets d'investissement ont-ils été abandonnés ? Non.
• La pression sur les dotations de l'État s'est-elle allégée ? Non.

La tendance de fond est explosive : +37,3 % en dix ans, soit presque le double de l'inflation et quatre fois la hausse des loyers. Cette tendance ne s'est pas inversée. Elle s'est mise en pause. Et les élections municipales passées, en 2026, la salve reprendra. Avec l'appétit de ceux qui ont su se retenir.

C'est maintenant qu'il faut se préparer. Pas après la prochaine torpille.

L'UNPI 95 surveille pour vous les délibérations fiscales des communes du Val-d'Oise. Ne restez pas seul face à la prochaine vague : unpi95sarcelles@unpi.fr

IV. L'ÉTAT LÉGISLATEUR CONTRE L'ÉTAT PROPRIÉTAIRE : LE MATCH TRUQUÉ

Il existe en droit constitutionnel un principe d'égalité devant les charges publiques, consacré par la Déclaration de 1789, abondamment cité, rarement appliqué là où il dérangerait vraiment.

Ce principe postule que celui qui fait la loi fiscale et celui qui la subit devraient partager une expérience commune de la chose imposée. Or l'État s'est structurellement exonéré de l'impôt qu'il crée pour les autres.

Imaginez :

• Un médecin qui prescrit des traitements dont il s'est garanti par contrat de ne jamais subir les effets.
• Un juge qui rend des décisions dont il est constitutionnellement immunisé.
• Un restaurateur qui vend des plats qu'il ne goûte jamais lui-même.

C'est exactement la position de l'État français vis-à-vis de la fiscalité immobilière. Il encadre vos loyers sans jamais avoir eu de locataire impayé. Il impose vos plus-values sans jamais avoir vendu en perte contrainte. Il rédige des diagnostics obligatoires dont il s'exonère et des normes énergétiques dont il dispense ses propres bâtiments par dérogation administrative.

Le sous-marin, dans cette métaphore, n'est plus simplement un engin militaire. Il est le symbole parfait d'un État qui opère en profondeur, hors de portée des contraintes qu'il impose à la surface, et qui remonte de temps en temps pour vous annoncer une nouvelle réforme de la fiscalité locative.

V. L'UNPI 95 : VOTRE BOUÉE DE SAUVETAGE DANS CET OCÉAN RÉGLEMENTAIRE

Puisque l'État navigue en eaux profondes sans vous donner de scaphandre, l'UNPI 95 est là pour vous équiper. Pour 50 euros par an, soit le prix d'un dîner en ville que la taxe foncière vous a déjà rendu difficile à financer.

Concrètement, que se passe-t-il le jour où vous recevez votre avis de taxe foncière et où vous sentez monter cette rage froide et parfaitement légitime du propriétaire qui en a assez ?

Vous nous apportez trois documents. C'est tout.

1. Votre avis de taxe foncière

C'est le document que vous recevez chaque automne avec la régularité d'une mauvaise nouvelle. Il mentionne la valeur locative brute de votre bien, la surface pondérée retenue, la catégorie cadastrale attribuée et les taux appliqués par chaque collectivité. C'est là que se cachent les erreurs, et elles sont bien plus fréquentes qu'on ne le croit.

2. Votre fiche d'évaluation cadastrale

Formulaire H1 pour les maisons individuelles, H2 pour les appartements. Ce document est disponible sur demande auprès de votre centre des finances publiques ou directement dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr. C'est lui qui décrit précisément comment l'administration a caractérisé votre bien : surface pondérée, catégorie retenue, éléments de confort pris en compte, dépendances recensées. C'est la radiographie cadastrale de votre propriété. Et comme toute radiographie faite à la hâte il y a cinquante ans et jamais vérifiée depuis, elle peut comporter des anomalies.

3. Tout document décrivant votre bien tel qu'il est réellement

Acte de vente, plan, état des lieux, photographies si nécessaire. L'objectif est simple : comparer ce que l'administration pense que vous possédez avec ce que vous possédez réellement. Surface surestimée, garage compté comme pièce habitable, piscine comblée toujours au fichier, dépendance démolie depuis dix ans toujours imposée. Ces écarts existent. Nous les cherchons avec vous.

Ce que nous faisons ensuite

Nos bénévoles formés examinent ces documents avec vous, identifient les anomalies éventuelles et vous expliquent clairement ce qui peut justifier une réclamation et ce qui ne le peut pas. Nous ne nous substituons pas à un avocat fiscaliste : ce n'est ni notre rôle ni notre vocation. En revanche, nous vous donnons les clés pour comprendre votre imposition, nous vous orientons vers les bons interlocuteurs administratifs, et si la situation le justifie, vers un professionnel du droit compétent, dont votre serviteur.

Parce qu'un adhérent informé est un propriétaire qui ne se laisse plus torpiller sans réagir.

Et en dehors de toute contestation, l'adhésion à l'UNPI 95 c'est aussi une veille permanente sur les délibérations fiscales des communes du Val-d'Oise, des consultations sur l'ensemble de vos problématiques de propriétaire bailleur, et l'accès à un réseau de 15 000 adhérents qui ont compris qu'on est toujours plus fort groupés que seuls face à une administration.

50 euros par an. Moins que la première année de taxe foncière injustifiée non détectée.

? 5 avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles ? 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78 ✉ unpi95sarcelles@unpi.fr

VI. PLAIDOYER FINAL : REMONTONS CETTE FISCALITÉ À LA SURFACE

Je ne demande pas que l'État vende ses sous-marins pour financer un crédit d'impôt sur la rénovation énergétique. La dissuasion nucléaire française garantit la survie du pays. Je la respecte profondément et sans ironie.

Ce que je demande, avec la conviction tranquille de celui qui a passé trop d'heures à lire le BOFiP pour conserver une vision romantique de la chose publique, c'est une vérité simple : on ne légifère bien que sur ce qu'on connaît. Un État qui n'a jamais payé de taxe foncière, jamais géré un locataire en difficulté, jamais subi un encadrement de loyer sur un bien qu'il a rénové à ses frais, cet État-là devrait au moins avoir l'humilité d'écouter ceux qui vivent quotidiennement ce qu'il légifère annuellement.

L'UNPI réclame la possibilité de mettre la taxe foncière à la charge des locataires et plaide pour une refonte totale de cette fiscalité manifestement injuste. Je souscris à chaque mot.

Un sous-marin nucléaire plonge pour mieux remonter, protéger, dissuader. Notre fiscalité immobilière, elle, plonge pour rester au fond, épuiser, décourager.

Il est temps de la remonter à la surface. Avant que tous les propriétaires aient coulé avec elle. Et si vous lisez ces lignes en vous reconnaissant, vous savez déjà ce qu'il vous reste à faire.

Maître Thomas CARBONNIER Avocat fiscaliste au Barreau de Paris Président de l'UNPI 95

UNPI 95, 5 avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles Tel : 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78 unpi95sarcelles@unpi.fr