Le pape, le parrain et le tsar portaient la même montre. Ils avaient aussi de l'immobilier
Le pape, le parrain et le tsar portaient la même montre. Ils avaient aussi de l'immobilier.
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste, Président de l'UNPI 95
Il existe une catégorie d'actifs que les économistes n'ont jamais vraiment su classer. Pas parce qu'ils sont rares, même si ils le sont. Pas parce qu'ils sont chers, même si ils le sont. Mais parce qu'ils font quelque chose que la théorie financière moderne considère comme une anomalie : ils s'améliorent avec le temps au lieu de s'y dégrader.
Un smartphone perd 30% de sa valeur en sortant de sa boîte. Une voiture neuve perd 20% en quittant le parking du concessionnaire. Un meuble Ikea perd tout en touchant le sol de votre salon, souvent avant même que vous ayez retrouvé la notice en suédois. C'est la loi universelle de l'obsolescence programmée, le moteur secret de l'économie de consommation : tout doit mourir vite pour être remplacé vite.
Et puis il y a les autres. Ceux qui refusent. Ceux dont la patine n'est pas un défaut mais une preuve. Ceux dont l'âge n'est pas une dépréciation mais un argument. Une manufacture horlogère fondée à Genève en 1755, l'année où Voltaire s'installait aux portes de la ville, et dont les ateliers n'ont pas fermé un seul jour depuis. Ce n'est pas une coïncidence anodine, on y reviendra. Un immeuble bien pensé, bien structuré, bien transmis, qui traverse les républiques sans perdre un centime de sa substance.
Ces actifs-là ne défient pas le temps malgré leur âge. Ils le défient grâce à lui.
Permettez-moi de vous soumettre une liste. Pas une liste de rendements locatifs, pas une liste de défiscalisation, pas une liste de taux. Une liste d'hommes et de femmes qui n'avaient strictement rien en commun, et qui portaient tous la même montre.
Le pape Pie XI. Deng Xiaoping, l'homme qui a ouvert la Chine au capitalisme tout en maintenant le Parti communiste au pouvoir. Le tsar Alexandre III. Rama V, roi de Siam. Napoléon Bonaparte. La reine Élisabeth II. Sigmund Freud. John D. Rockefeller. Harry Truman. Marlon Brando. Et, cerise sur le cadran : Meyer Lansky, parrain de la mafia américaine, cerveau financier du crime organisé pendant quarante ans, homme le plus recherché par le FBI, inventeur du blanchiment d'argent moderne.
Ils portaient tous une Vacheron Constantin.
Prenez le temps de relire cette liste. Mais avant, permettez-moi d'y ajouter un épisode qui dit tout.
En juillet 1955, au plus fort de la Guerre Froide, les quatre grandes puissances se réunissent à Genève pour tenter de discuter de paix. Les citoyens de Genève décident d'offrir aux quatre chefs d'État une montre gravée à leur nom. La montre choisie pour cet acte diplomatique : une Vacheron Constantin. Eisenhower, représentant le monde libre. Bulganin, représentant le bloc soviétique. La même montre. Le même cadran. Le même boîtier.
Vacheron Constantin n'a pas de camp. Elle n'en a jamais eu. C'est peut-être pour ça que tout le monde la porte.
Le chef spirituel de l'Église catholique et l'architecte du crime organisé américain. Le tsar de toutes les Russies et l'homme qui a ouvert la Chine au capitalisme tout en maintenant le Parti communiste au pouvoir. Un roi bouddhiste et un pharaon moderne. Ces gens ne partageaient ni religion, ni idéologie, ni continent, ni siècle, ni rapport à la loi. Certains se seraient fait fusiller mutuellement avec un plaisir non dissimulé.
Et pourtant. Au poignet ou dans la poche : une Vacheron Constantin.
270 ans sans interruption : ce que cela signifie vraiment
Vacheron Constantin est la plus ancienne manufacture horlogère en activité continue depuis 1755. Pas "l'une des plus anciennes". La plus ancienne, sans interruption, sans exception, sans année blanche. Révolution française, guerres napoléoniennes, Commune de Paris, Grande Dépression, deux guerres mondiales, crise du quartz des années 70 qui a tué la moitié de l'industrie horlogère suisse, crises financières, pandémies : chaque matin depuis 270 ans, quelqu'un dans un atelier genevois s'est levé pour fabriquer des montres.
270 ans de continuité opérationnelle non interrompue. Je suis avocat fiscaliste depuis suffisamment longtemps pour savoir que cette performance est proprement inouïe. Les États changent de constitution. Les empires s'effondrent. Les banques font faillite. Les crypto-monnaies naissent et meurent dans le même cycle boursier. Et Vacheron Constantin fabrique ses 31 000 montres par an, à Plan-les-Ouates, Genève, sans se retourner.
Connaissez-vous beaucoup d'actifs capables d'une telle continuité ? Moi, j'en connais deux. Les montres Vacheron Constantin. Et l'immobilier bien pensé.
Cette longévité n'est pas un accident. C'est une intention. Et une intention, contrairement à une mode, ne s'érode pas.
Jean-Marc Vacheron, Voltaire et la naissance d'une idée
Revenons à 1755 et à cette coïncidence que j'évoquais en ouverture. Jean-Marc Vacheron, horloger genevois, fonde sa manufacture la même année où Voltaire s'installe aux portes de Genève. Les deux hommes se connaissent. Ils se fréquentent. Avec Rousseau, ils partagent un intérêt commun pour la philosophie, la science et l'horlogerie.
Ce détail n'est pas anecdotique. Il est fondateur. Une montre mécanique de précision, pour un philosophe des Lumières, c'est la preuve vivante que l'intelligence humaine peut maîtriser le temps. Zéro magie, zéro foi, zéro métaphysique : uniquement des lois physiques sublimées par l'artisanat. Et pourtant le résultat est d'une beauté qui échappe à toute rationalité.
L'immobilier, bien pensé, bien structuré, bien transmis, produit exactement le même paradoxe. En apparence : de la pierre. Des mètres carrés. De la taxe foncière. Des charges de copropriété. De la physique banale. Et pourtant, à l'arrivée : de la richesse qui dure plus longtemps que vous, qui traverse les générations, qui résiste à l'inflation, aux réformes successorales et à l'enthousiasme fiscal des gouvernements successifs.
Voltaire aurait approuvé les deux. Il aimait les choses qui duraient. Et il se méfiait des choses qui promettaient trop.
La montre gousset, la montre bracelet, et la mutation silencieuse du patrimoine
Posons-nous une question que personne ne pose jamais franchement : à quoi sert une Vacheron Constantin aujourd'hui ?
Pas à donner l'heure. Votre téléphone s'en charge avec une précision atomique. Votre micro-ondes aussi. Votre voiture sur trois écrans différents. Vous êtes, en 2025, un être humain cerné de cadrans. Vous n'avez absolument pas besoin d'un de plus, surtout pas à 40 000 euros.
La réponse est ailleurs. Et elle éclaire directement ce que nous faisons, nous, dans l'immobilier.
Autrefois la montre gousset vivait dans une poche. Utilitaire, cachée, sortie d'un geste bref pour une consultation rapide. Mais elle pouvait déjà être un objet patrimonial : certaines traversaient les générations, prenaient de la valeur, se transmettaient avec la même solennité qu'un acte notarié. L'outil et le patrimoine ont toujours coexisté dans le même boîtier. Personne ne s'en étonnait. C'était évident.
L'immeuble a fonctionné exactement de la même façon depuis toujours. On s'y loge. Et on y constitue un patrimoine. Les deux ne se sont jamais exclus, sauf dans les discours de ceux qui voudraient vous convaincre que posséder de l'immobilier est une forme de spéculation indécente. Ces gens-là ont généralement un loyer à payer et une opinion très arrêtée sur ce que vous devriez faire de votre argent.
Ce qui a changé, c'est la technologie, pas la philosophie. La montre gousset est devenue bracelet. Le logement familial est devenu immeuble de rapport. Les formes évoluent. La double nature, utile et patrimoniale, demeure. Et c'est précisément cette permanence qui distingue ces actifs de tout le reste : ils s'adaptent à chaque époque sans jamais renier ce qu'ils sont fondamentalement.
Votre beau-frère, qui a investi dans les NFT en 2021 parce que "c'est l'avenir", appréciera la nuance.
Les Métiers d'Art, ou la civilisation portée au poignet
Mais la dimension universelle de Vacheron Constantin ne s'arrête pas à la liste de ses propriétaires. Elle est gravée, au sens littéral, dans ses cadrans.
La collection Métiers d'Art de la manufacture est un musée miniature porté au poignet. Sur 38 à 42 millimètres d'or, Vacheron a gravé, émaillé, sculpté : le zodiaque chinois, le sphinx de Tanis égyptien, le lion de Darius perse, la Victoire de Samothrace grecque, le buste d'Auguste romain, les symboles traditionnels japonais, les routes des grands explorateurs du Cap de Bonne-Espérance et du détroit de Magellan.
Ce n'est pas du marketing multiculturel. Ce n'est pas de la diplomatie commerciale. C'est une déclaration philosophique gravée dans l'or : toutes les grandes civilisations humaines méritent d'être transmises. Aucune n'est supérieure. Toutes ont produit quelque chose qui vaut la peine d'être porté, de génération en génération, avec le même soin.
Le sphinx de Tanis et le zodiaque chinois sur le même établi genevois. L'empire perse et la Rome d'Auguste sur la même collection. Vacheron Constantin n'a pas de civilisation de référence. Elle les a toutes comme référence. Parce qu'elle a compris que les grandes civilisations, comme les grands patrimoines, ne meurent pas. Elles se transmettent.
À l'UNPI 95, je reçois chaque semaine la même démonstration en version immobilière. Des propriétaires venus des quatre coins du monde, dont les familles ont traversé des continents, des régimes, des guerres, et qui ont tous, sans exception, fait la même chose en arrivant en France : acheter de la pierre. Pas des actions. Pas de l'or papier. De la pierre. Un T2 à Sarcelles. Un pavillon à Eaubonne. Un immeuble à Cergy. Parce que dans toutes les cultures humaines, sans exception, depuis que l'homme s'est sédentarisé, constituer un patrimoine immobilier transmissible est une valeur cardinale. Ce n'est pas une invention occidentale. Ce n'est pas un produit de la finance moderne. C'est quelque chose d'aussi ancien et d'aussi universel qu'une Vacheron au poignet d'un roi de Siam.
Meyer Lansky, ou la preuve par le parrain
Revenons à notre liste. Et attardons-nous sur le cas le plus éloquent : Meyer Lansky.
Meyer Lansky n'est pas simplement un gangster. C'est l'homme qui a inventé le blanchiment d'argent moderne, qui a financé la construction de Las Vegas, qui a géré les caisses noires de la mafia américaine pendant quatre décennies avec la rigueur d'un directeur financier de cabinet d'audit. Le FBI l'a traqué pendant trente ans sans jamais réussir à l'emprisonner sérieusement. Il est mort à 80 ans, dans son lit, à Miami. Ce que beaucoup de gens parfaitement respectables n'arrivent pas à faire.
Et cet homme-là portait une Vacheron Constantin. Qu'il a offerte à son petit-fils Gary pour ses 21 ans, en 1976, avec le bracelet qu'il portait lui-même depuis des années.
La montre est aujourd'hui estimée entre 18 000 et 25 000 dollars par University Archives, maison de ventes basée dans le Connecticut, fondée par John Reznikoff, l'un des experts en authentification les plus réputés du monde anglo-saxon, et qui a déjà vendu le masque mortuaire de Lénine et la première voiture d'Obama sans jamais sembler à court de surprises. Les enchères n'ont pas encore eu lieu. Ce que vaudra finalement la Vacheron d'un parrain de la mafia au poignet, seul le marché le dira. Mais qu'elle soit mise aux enchères soixante ans après la mort de son propriétaire en dit déjà long sur la nature de cet actif.
Meyer Lansky avait compris une chose que beaucoup d'investisseurs légaux n'ont toujours pas comprise : la vraie valeur ne se trouve pas dans les actifs liquides, nerveux, volatils, qui suivent les indices et tremblent à chaque discours de banquier central. La vraie valeur se trouve dans les actifs qui traversent tout.
Dans le Val-d'Oise, des biens s'acquièrent à des prix que Paris a définitivement oubliés, avec des rendements locatifs qui peuvent atteindre deux chiffres avant la virgule. Ce que votre livret A contemple avec résignation : même dans les années 80, quand il tutoyait les deux chiffres, l'immobilier et une Vacheron le doublaient déjà dans la ligne droite.
En LMNP au régime réel, l'amortissement comptable du bien et des meubles permet d'effacer légalement ses revenus locatifs imposables pendant dix à quinze ans. Pas de les réduire. De les effacer. L'administration fiscale a validé ce mécanisme. Elle ne s'en vante pas, mais elle l'a validé.
L'immobilier bien pensé ne choisit pas son propriétaire. Il ne vote pas. Il ne se convertit pas. Il ne panique pas. Il attend, avec la patience souveraine des choses qui savent qu'elles seront encore là quand vous ne serez plus là pour signer des actes.
Le chef spirituel de l'Église catholique et le parrain de la mafia américaine l'avaient compris. Ce n'est pas rien. Et si ces deux-là tombent d'accord sur quelque chose, je vous suggère humblement de les écouter.
L'immobilier d'abord, la Vacheron ensuite
Permettez-moi d'être précis sur un point, parce que c'est mon rôle de l'être.
Vacheron Constantin est une extraordinaire leçon de philosophie patrimoniale. Mais c'est une leçon de connaisseur, pas un point de départ. On n'achète pas une Vacheron avant d'avoir constitué les fondations de son patrimoine. On l'achète quand les fondations sont solides, quand les murs sont montés, quand la transmission est anticipée. Elle est la cerise, pas le gâteau.
L'immobilier, lui, est accessible à presque tout le monde. Avec un apport raisonnable, un crédit bien structuré et les bons conseils, un premier bien locatif dans le Val-d'Oise peut se financer en grande partie par les loyers, s'optimiser fiscalement pendant une décennie via le LMNP au régime réel, et se transmettre dans des conditions qui n'ont rien à envier aux grandes fortunes. Pas besoin d'être Rockefeller pour commencer. Rockefeller, lui, a commencé quelque part.
Une Métiers d'Art à 200 000 euros ne s'achète qu'au comptant. Un appartement à 200 000 euros dans le Val-d'Oise s'achète à crédit, se rembourse en grande partie grâce aux loyers, et peut générer un rendement à deux chiffres chaque année. L'un couronne un patrimoine déjà constitué. L'autre permet de le constituer.
Et si d'aventure vous êtes déjà l'heureux propriétaire des deux, l'UNPI 95 sera ravie de vous accueillir également. Même le pape qui portait une Vacheron Constantin avait un conseiller.
"Faire mieux si possible, ce qui est toujours possible"
Il est une dernière chose que je dois vous dire sur Vacheron Constantin, et elle concerne une lettre.
Le 5 juillet 1819, François Constantin écrit à son associé Jacques-Barthélemy Vacheron. Dans cette lettre, il formule ce qui deviendra la devise de la maison, toujours en vigueur deux siècles plus tard : "Faire mieux si possible, ce qui est toujours possible."
Une phrase. Deux siècles. Zéro ride.
Je l'ai lue un soir en préparant un dossier de transmission patrimoniale particulièrement complexe. Un de ces dossiers où un propriétaire du Val-d'Oise découvre trop tard qu'un immeuble reçu en héritage sans structure juridique adaptée peut coûter plus cher en droits de succession qu'il n'en rapportera jamais. Ce genre de dossier qui vous rappelle que l'improvisation patrimoniale est un sport de haut niveau, pratiqué sans filet, devant le notaire, avec des conséquences qui se mesurent en décennies.
Et j'ai réalisé que l'UNPI 95 essayait, dans la même philosophie que Vacheron Constantin, de conseiller ses adhérents au mieux, sans compromis ni compromission. Faire mieux si possible dans la gestion de votre patrimoine. Faire mieux si possible dans l'optimisation de votre fiscalité locative, en exploitant les mécanismes que la loi met à votre disposition et que personne ne vous explique spontanément. Faire mieux si possible dans l'anticipation de votre transmission, dans la lecture de votre règlement de copropriété avant que le syndicat ne vous présente une facture que vous n'aviez pas vue venir, au détour d'une assemblée générale un mardi soir pluvieux à Cergy.
Ce qui est toujours possible.
Un horloger genevois du XIXe siècle a écrit la devise de l'immobilier patrimonial du XXIe siècle. Je lui en suis sincèrement reconnaissant.
Ce que l'UNPI 95 fait pendant que vous lisez cet article
L'UNPI 95, dont j'ai l'honneur et le plaisir un peu masochiste d'assurer la présidence, est l'association des propriétaires et copropriétaires du Val-d'Oise. Concrètement, elle est ce que vous auriez voulu avoir depuis le début : un avocat disponible sans vous ruiner, un juriste qui connaît votre bail mieux que votre locataire, un réseau de professionnels qui ne vous prend pas pour un pigeon parce que vous ne savez pas ce qu'est une clause résolutoire.
Nous proposons des consultations juridiques gratuites, parce que votre temps est précieux et que les problèmes immobiliers, eux, n'attendent pas. Fiscalité locative, baux d'habitation, charges de copropriété, contentieux, expulsions, optimisation patrimoniale : l'UNPI 95 est votre mouvement rétrograde, 365 jours par an, sans phase de lune défavorable. Nous vous aidons à avancer, à anticiper, et nous vous remettons à l'heure quand ça déraille.
Vous êtes primo-bailleur à Sarcelles, investisseur confirmé à Cergy, ou copropriétaire perdu dans un règlement de copropriété rédigé par quelqu'un qui semble avoir été payé au nombre de virgules ? Nous sommes là. Faire mieux si possible, ce qui est toujours possible.
UNPI 95 - Chambre des Propriétaires et Copropriétaires Associés 5 avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles Tél. : 09 73 51 14 60 | Mobile : 06 95 98 98 78 Site : 95sarcelles.unpi.org
Épilogue
Un jour, un client m'a posé une question en apparence naïve, avec ce bracelet cuir au poignet que les initiés reconnaissent immédiatement :
"Maître, c'est quoi finalement un bon actif ?"
J'ai réfléchi une seconde. Puis j'ai répondu :
"Un bon actif immobilier, c'est un actif qui rapporte de l'argent. Pendant que vous dormez, pendant que vous travaillez, pendant que vous regardez votre Vacheron. De l'argent. Chaque mois. Sans vous demander la permission."
Il a souri. Son patrimoine était parfaitement structuré. Sa montre avait appartenu à son père. Les deux prenaient de la valeur pendant que nous parlions.
"Une Vacheron, ça se transmet. Un immeuble aussi. C'est peut-être pour ça qu'on les appelle tous les deux des biens."
Le pape, le parrain et le tsar avaient compris. Il n'est pas trop tard pour vous.
Maître Thomas CARBONNIER est avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95. Il défend les propriétaires avec la même constance qu'une montre mécanique : sans pile, sans pause, et avec le sentiment tranquille d'être du bon côté de l'histoire.
Image générée par intelligence artificielle. Cette montre n'existe pas. Du moins, pas encore. Si les équipes de Vacheron Constantin tombent sur cet article et souhaitent nous proposer une meilleure illustration, voire une Métiers d'Art dédiée à l'immobilier, nous sommes naturellement disponibles pour toute collaboration créative. Nous avons les adhérents. Ils ont les montres. Il doit bien y avoir un accord possible.
Dans l'attente de ce coup de téléphone que nous n'attendons pas vraiment, mais qui nous ferait sincèrement plaisir.
