Le propriétaire immobilier français est-il le Meyer Lansky de la République ?

Le propriétaire immobilier français est-il le Meyer Lansky de la République ?
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste, Président de l'UNPI 95

Meyer Lansky. Pour ceux qui auraient passé leur vie à réviser le Code général des impôts plutôt qu'à regarder le Parrain, sachez qu'il s'agissait du cerveau de la mafia américaine, le "Mastermind of the Mob". Partenaire de Lucky Luciano, de Bugsy Siegel et de Frank Costello dans une discrétion savamment entretenue, cet homme élégant, toujours impeccablement vêtu, une Vacheron Constantin au poignet, avait compris avant tout le monde une vérité que les économistes mettraient des décennies à formaliser : l'argent bien investi dans la pierre et le divertissement ne dort jamais. Il co-finança le Flamingo à Las Vegas, déploya un empire du jeu à Cuba avant que Castro ne vienne gâcher l'ambiance, aux Bahamas, à Londres, et partout où un homme de goût pouvait transformer des billets sales en actifs présentables.

Eh bien, figurez-vous que le propriétaire immobilier français lui ressemble de plus en plus. Pas par le crime, rassurez-vous. Pas par l'élégance non plus, hélas. Mais par le traitement qu'on lui inflige.

Le grand récit du "rentier parasite"

Depuis une décennie, une doxa s'est installée dans le paysage politique français avec la discrétion d'un bulldozer Liebherr sur un terrain constructible : le propriétaire bailleur serait un prédateur social. Un Lansky du parpaing. Un gangster en pantoufles qui thésaurise sur le dos des locataires vertueux pendant que la France manque cruellement de logements.

Cette narration est à la vérité ce que le foie gras en poudre serait à la gastronomie : une idée tellement mauvaise qu'elle n'existe même pas, et pourtant quelqu'un y a visiblement travaillé.

Car rappelons quelques vérités que l'on chuchote rarement dans les amphithéâtres de Sciences Po : en France, 96% des bailleurs sont des particuliers. Pas des fonds vautours domiciliés aux Caïmans. Des Françaises et des Français qui ont épargné, souvent pendant des décennies, pour acquérir un bien locatif et préparer leur retraite dans un pays où la pension moyenne donne envie de pleurer dans son café allongé. Ces gens-là financent 65% du parc locatif privé. Sans eux, l'État devrait construire des millions de logements sociaux. Ce qu'il ne fait pas. Ce qu'il ne sait pas faire. Ce qu'il ne veut visiblement pas faire non plus.

La fiscalité, ou l'art de tirer sur l'ambulance en flammes

Lansky savait structurer. Il savait optimiser. Il avait compris une chose fondamentale que nos législateurs semblent avoir oublié entre deux amendements : on ne tue pas la poule aux oeufs d'or. On la soigne. On lui donne du grain. On lui construit un poulailler décent avec isolation thermique aux normes RE2020. Quand Bugsy Siegel dépensait sans compter pour bâtir le Flamingo, Lansky, lui, regardait les chiffres, structurait le financement et s'assurait que l'investissement serait rentable sur le long terme. C'était, toutes proportions gardées et activités criminelles mises à part, un vrai professionnel de l'immobilier.

Le propriétaire bailleur français, lui, reçoit un traitement légèrement différent. Prenons les joies de la fiscalité immobilière, ce sport de combat où l'État fait figure de champion du monde poids lourd en catégorie "créativité confiscatoire". Revenus fonciers imposés au barème de l'IR qui culmine à 45%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2%, sans oublier l'IFI pour les plus audacieux, les droits de succession pour leurs héritiers, et la taxe foncière pour tout le monde, soit dans les cas les plus défavorables une ponction qui peut atteindre 81% selon mes propres calculs publiés dans Atlantico. Quatre-vingt-un pour cent. Lansky lui-même, qui n'était pourtant pas un enfant de choeur en matière de prélèvements forcés, aurait trouvé cela non seulement excessif, mais franchement vulgaire.

Lansky, lui, aurait pris un bon avocat fiscaliste et viré ses liquidités aux Bahamas, où il possédait déjà de confortables intérêts dans les casinos de Paradise Island. Le propriétaire bailleur français, lui, n'a ni paradis caribéen, ni casino, ni même le luxe de l'opacité : ses loyers sont déclarés, ses revenus traçables, ses quittances signées, et les plateformes numériques dénoncent automatiquement ses recettes au fisc. Il est, paradoxe absolu, le contribuable le plus transparent de France. Et pourtant le plus suspecté de tous. Lansky portait une Vacheron Constantin et blanchissait des millions dans une discrétion absolue. Le bailleur français porte une convocation du fisc et déclare jusqu'au dernier euro de sa caution. Lequel des deux ressemble vraiment à un gangster ?

L'UNPI 95 : parce que tous les propriétaires ne s'appellent pas Meyer Lansky, et qu'ils méritent mieux que le silence

C'est précisément pour ces propriétaires ordinaires, souvent désorientés face à un corpus juridique et fiscal d'une complexité kafkaïenne, que l'UNPI 95 existe. L'Union Nationale de la Propriété Immobilière du Val-d'Oise, c'est le bouclier que vous n'avez peut-être pas encore pensé à saisir. Consultations juridiques gratuites avec ou sans rendez-vous, accompagnement fiscal personnalisé, défense de vos droits de propriétaire face aux dérives d'un système qui oublie trop souvent que sans investisseur privé, il n'y a pas de logement. Que vous soyez primo-bailleur à Sarcelles ou investisseur chevronné à Cergy-Pontoise, nos équipes vous apportent les clés que l'administration se garde bien de vous remettre spontanément. L'UNPI 95, c'est aussi une voix collective. Parce qu'un propriétaire seul face à l'État, c'est Tintin face à Stalingrad. Ensemble, c'est différent.

UNPI 95 : 5 avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles. Tél. : 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78

La leçon finale de Meyer Lansky

On prête à Lansky cette phrase, dont on ne sait si elle est vraie ou inventée, peu importe : "Nous sommes plus grands que l'US Steel." Il disait ça de la mafia. Permettez-moi de retourner la formule pour la propriété privée en France : nous sommes plus indispensables que les grands discours sur le "choc de l'offre". Car sans propriétaires privés consentants, sans rentabilité suffisante pour justifier l'investissement, sans cadre juridique stable et prévisible, c'est tout l'immobilier qui vacille : le logement d'abord, vidé de ses bailleurs par une fiscalité punitive, mais aussi les bureaux que le télétravail a transformés en vastes déserts climatisés, et les commerces de centre-ville que le e-commerce achève méthodiquement pendant que les élus inaugurent des rues piétonnes. La politique immobilière française ressemble alors à ce qu'elle est en train de devenir : une grande opération de communication sur fond de pénurie structurelle généralisée.

Meyer Lansky a fini sa vie à Tel Aviv, sans extradition, avec suffisamment d'argent pour dormir tranquille et, sans doute, une belle montre au poignet. Le propriétaire bailleur français, lui, n'a ni île de repli ni réseau de protection ni comptable mafieux pour optimiser sa situation. Il n'a que ses impôts, ses obligations, et l'espoir tenace que quelqu'un, un jour, reconnaîtra ce qu'il fait vraiment.

Car loger une famille, ce n'est pas spéculer. C'est assumer, chaque mois, chaque année, une responsabilité concrète et silencieuse : un toit sur la tête d'enfants qui vont à l'école, d'un couple qui construit sa vie, d'un senior qui vieillit avec dignité. Aucune loi de finances ne dira jamais merci pour cela. Mais c'est pourtant là, dans cette responsabilité ordinaire et ignorée, que se joue une bonne partie du pacte social français.

Maître Thomas CARBONNIER est avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95.