Le propriétaire français : le seul animal qu'on tond, qu'on régule et qu'on culpabilise - simultanément.

Il existe en France une espèce animale particulièrement remarquable. On la tond régulièrement. On réglemente ses mouvements avec une créativité sans limites. Et quand elle se plaint, on lui explique qu'elle devrait avoir honte - parce que se plaindre quand on possède quelque chose, c'est franchement indécent.

Cette espèce, c'est le propriétaire immobilier français.

Et ce qui est fascinant - fascinant au sens scientifique, entomologique, presque admiratif - c'est que ce système ne date pas d'hier. Il n'a pas été inventé par le dernier gouvernement en date. Il n'est pas le fruit d'une idéologie récente ou d'une mauvaise passe conjoncturelle.

Il a été perfectionné sur mille ans.

Voilà ce que personne ne vous dit. L'acharnement fiscal et réglementaire que vous subissez aujourd'hui n'est pas une anomalie. C'est l'aboutissement logique, cohérent, presque élégant d'une tradition nationale ininterrompue. La France a toujours su, avec un génie constant, trouver dans la pierre une ressource à exploiter, un symbole à stigmatiser, et une cible à réguler.

La preuve ? Elle est partout dans l'Histoire. Et l'Histoire, en l'occurrence, est hilarante - si vous arrivez à rire de votre propre situation.

Premier constat : on a juste changé les mots.

Taille. Champart. Cens. Formariage. Mainmorte.

Ces mots du Moyen Âge sonnent comme des sortilèges de Donjons & Dragons. Mais derrière eux se cache une mécanique d'une modernité saisissante : le seigneur vous accordait le droit d'habiter sa terre — et en échange, vous lui versiez une fraction de ce que vous produisiez, une taxe pour transmettre votre bien, une redevance pour moudre votre blé, une autre pour vous marier sans son autorisation.

Propriété éminente pour lui. Propriété utile pour vous. Toi tu entretiens, moi j'encaisse.

Aujourd'hui, on appelle ça taxe foncière, droits de mutation, droits de succession, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, et IFI. Les noms ont changé. L'architecture, non.

La mainmorte médiévale - cette règle qui vous imposait une taxe pour transmettre votre bien à vos héritiers - est devenue nos droits de succession. Entre un concubin survivant taxé à 60% à la mort de son partenaire et un serf médiéval devant quémander l'autorisation seigneuriale pour hériter, la différence est surtout esthétique. Le serf avait au moins affaire à quelqu'un en personne.

Deuxième constat : la Révolution française a été la plus grande mystification immobilière de l'Histoire.

Le 4 août 1789, l'Assemblée abolit les privilèges féodaux. Tonnerre d'applaudissements. La Déclaration des Droits de l'Homme proclame la propriété "droit naturel et imprescriptible". Sacré. Inviolable. Les propriétaires exultent.

Ils exultèrent trois semaines.

Parce que les révolutionnaires avaient un problème : la République coûte cher. Et leur solution fut d'une originalité déconcertante - ils inventèrent les "Quatre Vieilles", quatre contributions directes dont la base était, naturellement, la propriété immobilière. Avec un détail qui mérite qu'on s'y arrête : la principale d'entre elles était calculée sur la valeur locative cadastrale - c'est-à-dire les revenus hypothétiques, théoriques, imaginaires que vous pourriez potentiellement tirer de la location de votre bien.

Qu'il soit loué ou non. Vide ou habité. En état ou en ruine.

1789 : on taxait déjà un revenu fictif sur un bien réel. Et ce système fut immédiatement qualifié de "source de grandes injustices" — par ceux qui venaient de l'inventer. C'est beau comme du Molière.

Le Code civil de Napoléon écrira ensuite que la propriété, c'est le droit de jouir et disposer "de la manière la plus absolue". Phrase magnifique. Immédiatement suivie, en tout petit : "sous les modifications établies par les lois." Même Bonaparte avait compris qu'il fallait se ménager une sortie.

Troisième constat : Bastiat avait tout prévu. On l'a ignoré avec constance.

Frédéric Bastiat, économiste français du XIXe siècle, regardait nos gouvernants avec la patience résignée d'un chercheur observant une espèce incurable. Il notait qu'ils considèrent l'impôt comme une "rosée fécondante" — une pluie bénie qui irrigue l'économie et fait pousser des fonctionnaires heureux.

Il leur répondait, avec une douceur assassine : "Vous devriez vous demander où sont les sources de cette pluie — et si ce n'est pas précisément l'impôt qui pompe l'humidité du sol et le dessèche."

C'était en 1850. On croit lire le rapport de la Cour des Comptes de l'an dernier.

L'État, ajoutait-il, c'est "la grande fiction à travers laquelle tout le monde s'efforce de vivre aux dépens de tout le monde." Chaque groupe vient lui chuchoter : "Prenez chez les autres, et nous partagerons." Et l'État, composé d'hommes qui "portent au cœur le désir de voir grandir leur influence", comprend vite le parti à tirer de ce rôle.

Résultat, cent soixante-quinze ans plus tard : 57% du PIB en dépenses publiques. Record d'Europe. Médaille d'or. Podium incontesté.

Quatrième constat : Henri Guillemin avait un contre-argument. Il était brillant. Et partiellement faux.

Il faut évoquer Henri Guillemin — historien catholique, socialiste, inclassable, et probablement le conférencier le plus jouissif du XXe siècle. Il aurait toisé cette tribune avec son ironie savoureuse :

"Le propriétaire qui se plaint de l'État ? Mais c'est le successeur du seigneur qui pleure sur ses héritiers ! C'est l'héritier du système qui se plaint du système !"

Guillemin adorait retourner les indignations comme des crêpes. Et sur l'histoire longue, il n'a pas tort : la pierre a longtemps été l'instrument du pouvoir, pas sa victime.

Mais il a tort sur le présent. Parce que le propriétaire bailleur de 2025 n'est plus le rentier oisif qui "s'enrichit en dormant". C'est le médecin de province qui a acheté un T2 pour sa retraite. C'est l'artisan qui a hérité d'un appartement et qui découvre qu'il doit le rénover entièrement avant de pouvoir le louer - sans pouvoir financer les travaux parce que le bien est vide. C'est l'institutrice qui ne comprend pas pourquoi son DPE F la transforme soudainement en délinquante du logement.

L'État a si bien appris des seigneurs d'antan qu'il les a entièrement remplacés. Et dans ce transfert impeccable, le propriétaire est passé du côté du serf - sans jamais avoir signé pour.

Cinquième constat : 2025, et la valeur locative cadastrale date de 1970.

Prenons un moment pour savourer ceci.

La base de calcul de votre taxe foncière - la valeur locative cadastrale - repose sur des évaluations réalisées en 1970. Avant l'iPhone. Avant internet. Avant l'Euro. Avant la naissance de la quasi-totalité de vos locataires.

Une révision est annoncée pour 2026. Après cinquante-six ans durant lesquels chaque génération de responsables a reconnu l'absurdité du système, promis de le réformer, et transmis le dossier à son successeur avec le sourire soulagé de quelqu'un qui passe un colis piégé. On appréciera la réactivité institutionnelle.

Pendant ce temps, la taxe foncière a augmenté de 37% en moyenne nationale en dix ans. Avec des sommets à 88% dans certaines communes. Sans que les services rendus n'aient suivi la même courbe — mais ça, c'est une autre conversation.

Et puis il y a le DPE - cette innovation qui mérite une mention spéciale dans le grand musée de l'absurde administratif français. Au Moyen Âge, une lettre royale vous accordait des droits. Aujourd'hui, une lettre F ou G vous retire celui de louer votre propre bien. On a juste inversé le sens de la correspondance. L'arbitraire, lui, est resté.

Le propriétaire doit rénover pour pouvoir louer. Mais pour rénover, il lui faut les revenus locatifs qu'il ne percevra plus s'il ne rénove pas. Ce syllogisme kafkaïen est, je vous le confirme en qualité d'avocat, parfaitement légal. Et présenté, en prime, comme une politique de transition écologique. Chapeau.

La conclusion que personne ne formule.

Reconnaissons-le honnêtement : l'impôt finance de vraies choses. Les routes qui valorisent vos biens. Les écoles qui attirent des familles dans vos logements. Le propriétaire bénéficie, qu'il le veuille ou non, d'un écosystème public qui soutient la valeur de son patrimoine. Ce serait malhonnête de ne pas le dire.

Mais voilà la question que personne ne pose officiellement :

À quel niveau de prélèvements, de normes et de contraintes cumulées, la propriété immobilière cesse-t-elle d'être un droit pour devenir une concession administrative révocable ?

Parce que regardons les faits en face. Depuis mille ans, la réponse de l'État français à la question "comment financer nos ambitions ?" a toujours été la même : taxer la pierre. Parce que la pierre ne fuit pas. Elle ne se délocalise pas aux Caïmans. Elle ne réorganise pas sa structure en holding luxembourgeois. Elle est là, visible, cadastrée, parfaitement immobile — et donc parfaitement imposable.

Le serf du XIIe siècle et le propriétaire du XXIe partagent une fraternité que personne n'enseigne à l'école : tous deux ont consacré l'essentiel de leur énergie à entretenir un patrimoine dont une fraction significative alimente, par des mécanismes toujours plus sophistiqués, une autorité dont la légitimité est posée comme axiome.

La différence ?

Le serf savait au moins qu'il était serf.

? L'UNPI 95 : parce que le propriétaire mérite un avocat dans ce grand jeu féodal.

Dans ce paysage où le propriétaire navigue seul entre normes contradictoires, injonctions paradoxales et hausse fiscale permanente, l'Union Nationale de la Propriété Immobilière du Val-d'Oise représente ce que le Moyen Âge n'a jamais offert à ses serfs : un défenseur compétent, structuré, et politiquement audible.

Information juridique actualisée en permanence. Consultations avec des praticiens qui connaissent les textes et leurs exceptions. Réseau de propriétaires qui mutualisent leurs expériences. Et surtout : une voix collective là où se décident les normes qui vous contraindront demain.

Président : Maître Thomas CARBONNIER ? 5 avenue Paul Herbé — 95200 Sarcelles ? 09 73 51 14 60 · ? 06 95 98 98 78 ✉️ unpi95sarcelles@unpi.fr ? 95sarcelles.unpi.org ⏰ Ouvert du lundi au vendredi de 9h à 19h — consultations avec ou sans rendez-vous

Parce que posséder un bien, ce n'est pas un crime. Même si certains textes semblent sincèrement en douter.

Maître Thomas CARBONNIER est avocat au Barreau de Paris et Président de l'UNPI 95. Ses opinions sont les siennes. Ses avis d'imposition, non.