EXPULSION : Vous Avez Gagné Votre Procès ? Formidable ! Maintenant, Bonne Chance pour l'Appliquer.

Scène 1 : Vous sortez de l'audience au tribunal. Votre avocat est confiant. Trois semaines plus tard, le jugement tombe : le juge a tranché, votre locataire doit partir. Vous exultez. Victoire ! Justice est faite ! Scène 2 : Trois ans plus tard, vous payez toujours le crédit d'un appartement que vous ne pouvez pas récupérer, pendant que votre locataire y vit gratuitement. Entre les deux scènes ? Le préfet. Bienvenue dans le seul pays au monde où gagner un procès est... optionnel.

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Récapitulons le scénario digne d'une pièce de Ionesco :

Acte I - Le Pouvoir Judiciaire : Vous passez devant le juge (pas de marteau qui claque, on n'est pas dans une série américaine). L'audience se termine. Le juge se retire pour délibérer. Trois à six semaines plus tard, le jugement tombe : oui, effectivement, un locataire qui ne paie pas doit partir. L'expulsion est ordonnée. Vous recevez le jugement par courrier. Vous exultez.

Acte II - Le Pouvoir Exécutif : Le préfet (en coulisses, invisible, insaisissable) reçoit la demande de concours de la force publique. Il évalue. Il réfléchit. Il a trois enfants scolarisés ? Ah. Il fait froid dehors ? Hmmm. C'est bientôt Noël ? Aïe.

Pendant ce temps, les forces de l'ordre sont très occupées :

• À planquer derrière des arbres pour vérifier si le chien du voisin aboie (vécu)
• À gérer des plaintes pour "escroquerie" déposées par des touristes agresseurs contre une polytechnicienne propriétaire qui refuse de se faire arnaquer via une plateforme de location (vécu aussi)
• À réprimer des Français en détresse financière (gilets jaunes)
• À empêcher des agriculteurs au bord de la faillite de manifester contre le Mercosur

Exécuter une décision de justice pour qu'un propriétaire récupère son bien ? Ah non, désolé, pas de forces disponibles pour ça.

Le préfet garde le silence. Deux mois passent. Silence vaut refus.

Rideau.

Résultat des courses ? En 2024 : 171 000 commandements de payer, 81 000 commandements de quitter les lieux, mais seulement 24 556 expulsions effectives OGFA.

Taux d'exécution : 30 %.

Traduction : Sur dix propriétaires qui gagnent leur procès, sept repartent les mains vides. Avec leur jugement sous le bras. Et leur crédit dans le rouge.

C'est un peu comme gagner au loto et découvrir que le chèque n'est qu'une "recommandation morale" de vous verser l'argent.

Bienvenue dans le triste pays dans lequel nous vivons. Où les décisions de justice attendent sagement leur tour. Pendant que le deal de drogue s'étend tranquillement. Pendant que des propriétaires se font agresser et finissent accusés. Pendant que ceux qui travaillent, qui paient, qui respectent les règles, se retrouvent punis pour avoir osé faire confiance au système.

Le Parcours du Combattant : Manuel de Survie Juridique

Étape 1 : Le Commandement de Payer (Ou : "Donnez-lui 6 Semaines, Ça Va S'Arranger")

Premier impayé. Vous paniquez. On vous dit : "Calme-toi, envoie un commandement de payer."

Article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée en 2023) : Vous devez faire signifier par commissaire de justice un commandement donnant 6 semaines au locataire pour payer.

Coût : 150 à 280 € (que vous ne reverrez jamais).

Détail croustillant : Oubliez d'envoyer une copie à la CCAPEX et au préfet (article 24-III) ? Votre procédure sera annulée. Parce que dans ce pays, la forme prime souvent sur le fond. C'est beau, la rigueur administrative française.

Spoiler : Au bout de 6 semaines, il ne paiera toujours pas.

Étape 2 : L'Assignation en Justice (Ou : "Attendez Gentiment 18 Mois")

Six semaines sont passées. Toujours rien. Vous devez assigner en justice pour que le juge constate la résiliation du bail (article 61 de la loi du 9 juillet 1991).

"Constate" est un joli euphémisme. Le juge ne fait qu'entériner ce que votre clause résolutoire avait déjà prévu. Mais bon, il faut passer par là. Parce que la Justice, c'est sacré. Et lent.

Délais d'audience en Île-de-France (données Ministère de la Justice 2023-2024) :

• Pontoise : 14 à 18 mois
• Bobigny : 16 à 22 mois
• Paris : 12 à 16 mois

Pendant ce temps, votre locataire habite chez vous. Gratuitement. Et vous payez pour lui.

Certains appellent ça de la "solidarité nationale". Vous, vous appelez ça votre découvert bancaire.

Étape 3 : Le Jugement (Ou : "Vous Avez Gagné ! Mais Attendez Encore 24 Mois")

L'audience a eu lieu. Votre avocat était convaincant. Le locataire n'est pas venu (ou est venu avec des excuses préfabriquées).

Le juge met l'affaire en délibéré. Traduction : il va réfléchir et vous enverra sa décision par courrier dans 3 à 6 semaines.

Le jugement tombe. Miracle ! Le juge vous donne raison. Il ordonne l'expulsion.

Mais attention. Le juge peut aussi accorder au locataire des délais de grâce. Jusqu'à 3 ans (article 1343-5 du Code civil).

Depuis 2023, il faut quand même que le locataire ait repris le paiement du loyer courant et prouve qu'il fait des efforts. Mais dans la vraie vie ? Les juges accordent régulièrement 12 à 24 mois de plus.

Parce que "c'est dur, la vie". On est d'accord. Pour tout le monde.

Étape 4 : La Trêve Hivernale (Ou : "Vous Avez Gagné en Octobre ? Revenez en Avril")

Votre jugement est définitif. Vous l'avez reçu en octobre. Vous allez enfin...

STOP.

Article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution : Du 1er novembre au 31 mars, toute expulsion est suspendue. Sauf si c'est un squat ou un péril imminent.

5 mois incompressibles.

Si votre jugement arrive en octobre, votre locataire vient de gagner 5 mois gratuits. Automatiquement. Légalement. Joyeux Noël.

Et vous ? Vous payez toujours votre crédit. Joyeux Noël aussi.

Étape 5 : Le Concours de la Force Publique (Ou : "Le Préfet Est Très Occupé, Rappelez Plus Tard")

1er avril. Trêve terminée. Le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux.

Nouveau délai : 2 mois (article L. 412-1 du CPCE).

Au bout de 2 mois, si le locataire ne part pas, le commissaire doit demander le concours de la force publique au préfet.

Le préfet a 2 mois pour répondre. S'il ne répond pas ? Ça vaut refus.

Pourquoi il peut refuser ?

• Il y a des enfants scolarisés
• Le locataire est âgé
• Il n'a pas de solution de relogement
• C'est compliqué socialement
• Les forces de l'ordre sont occupées ailleurs : à surveiller si un chien aboie, à poursuivre des propriétaires victimes d'agression qui se font accuser par leurs agresseurs, à disperser des manifestations d'agriculteurs au bord du gouffre financier...
• Il fait encore froid (le réchauffement climatique n'a pas encore fait suffisamment effet pour qu'il fasse 35°C en hiver)
• C'est bientôt les vacances scolaires
• Mercure est rétrograde

Bref. Il refuse.

Pendant ce temps, le deal de drogue continue tranquillement. Les jeunes femmes se font agresser la nuit dans les rues d'Île-de-France. Les priorités, quoi.

Le Secret Bien Gardé : L'État Peut Vous Payer (Si Vous Savez Demander)

Ici, ça devient intéressant.

Article L. 153-1 du CPCE : "L'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements. Le refus de l'État ouvre droit à réparation."

Traduction : Si le préfet refuse (ou fait semblant de ne pas voir votre demande), l'État doit vous indemniser.

Ce n'est pas nouveau. Les préfectures le savent. Elles proposent régulièrement des transactions : vous renoncez à attaquer l'État en justice, et en échange, vous recevez une indemnité mensuelle couvrant les loyers impayés.

Le décret du 3 novembre 2025 vient préciser les modalités de calcul OGFAQalimo, mais le principe existait déjà.

Ce Que Vous Pouvez Réclamer (Article R. 154-7 du CPCE)

• Les loyers que vous ne percevez plus
• Les charges que vous continuez à payer
• Les dégradations du logement
• Les frais de procédure
• Dans certains cas, le préjudice moral (parce que oui, ne pas pouvoir disposer de son bien pendant 5 ans, ça use)

Comment Faire ?

Étape 1 : Le préfet refuse ou ne répond pas
Étape 2 : Vous attendez 2 mois (la responsabilité de l'État s'engage)
Étape 3 : Vous saisissez le préfet d'une demande d'indemnisation
Étape 4 : Le préfet propose une transaction
Étape 5 : Vous négociez (ou vous refusez et allez au tribunal administratif)

Petit détail important : En signant la transaction, vous renoncez à tout recours et l'État se subroge dans vos droits contre l'occupant OGFA. Autrement dit, c'est lui qui tentera de récupérer l'argent auprès de votre ex-locataire. Bonne chance à lui.

Les Chiffres qui Font Mal

En 2024 (Ministère de l'Intérieur) :

• 171 000 commandements de payer (+11 %) OGFA
• 81 000 commandements de quitter les lieux (+9,3 %) OGFA
• 24 556 expulsions effectives (+29 %) OGFA

Durée moyenne réelle : 3 à 5 ans du premier impayé à l'expulsion effective.

Pendant 3 à 5 ans, vous :

• Payez votre crédit
• Payez les charges de copropriété
• Payez la taxe foncière
• Ne percevez rien
• Voyez votre bien se dégrader
• Accumulez du stress, de la fatigue, de l'incompréhension

Et pendant ce temps, on vous explique que "le logement, c'est un investissement sûr".

L'UNPI 95 : Parce Que Vous N'Êtes Pas Seul Face à l'Absurde

L'UNPI 95 ne peut pas changer la loi. On aimerait bien, croyez-nous. Mais on peut faire quelque chose de concret : vous éviter de perdre 2 ans et 10 000 € à cause d'une erreur procédurale.

Parce que dans ce labyrinthe juridique, une virgule mal placée peut tout faire capoter.

On vous met en relation avec :

✅ Des commissaires de justice qui connaissent chaque piège de la procédure
✅ Des avocats spécialisés qui savent négocier avec les préfectures
✅ Des assureurs GLI pour ne plus jamais vivre ça
✅ De l'information juridique claire : on traduit le jargon en français compréhensible
✅ Des formations régulières : parce que la loi change tous les 6 mois et que personne ne vous prévient

Notre objectif : Que votre dossier soit blindé dès le départ. Parce qu'une procédure bien menée, c'est 2 ans de gagnés. Et des milliers d'euros économisés.

Nos coordonnées :

UNPI 95
5 avenue Paul Herbé
95200 Sarcelles

09 73 51 14 60
06 95 98 98 78
95sarcelles.unpi.org

Permanences juridiques : Contactez-nous pour ne pas vous retrouver seul face au système.

Conclusion : Propriétaire, Pas Pigeon

Remettons les pendules à l'heure.

Vous n'êtes pas un "rentier". La richesse aujourd'hui est mobilière, pas immobilière. Vous avez un crédit à rembourser, des charges qui tombent chaque trimestre, une taxe foncière qui ne disparaît pas parce que votre locataire ne paie plus.

Et pendant qu'il ne paie plus, vous payez pour deux.

Pire : si ça dure trop longtemps, votre banque peut vous saisir. Vous perdez votre bien. Tout en étant encore légalement propriétaire d'un appartement que vous ne pouvez pas récupérer.

Savoureux paradoxe, non ?

La procédure d'expulsion en France essaie de concilier deux droits légitimes : le vôtre (disposer de votre bien) et celui du locataire (avoir un toit). Noble intention.

Mais entre l'intention et la réalité, il y a 70 % de décisions judiciaires qui ne donnent pas lieu à expulsion avec concours de la force publique.

Le droit à indemnisation existe. Les préfectures transigent régulièrement. Mais encore faut-il le savoir. Et savoir comment le demander.

L'UNPI 95 est là pour ça.

Parce que défendre vos droits, ce n'est pas être insensible à la détresse d'autrui. C'est simplement faire respecter la loi. Et accessoirement, ne pas finir ruiné par un système qui vous donne raison... sur le papier.

Dans ce triste pays où les forces de l'ordre planquent pour savoir si un chien aboie pendant que les décisions de justice attendent, où des polytechniciennes agressées se retrouvent accusées par leurs agresseurs, où les gilets jaunes et les agriculteurs en détresse se font réprimer pendant que le deal s'étend et que des jeunes femmes se font agresser la nuit dans les rues d'Île-de-France, où on soupçonne une grande fortune (100 millions d'euros de patrimoine) de tenter d'escroquer un locataire de 100 euros... ça aussi, ça occupe beaucoup les forces de l'ordre.

Être propriétaire bailleur en 2025, c'est un peu comme être arbitre de foot : tout le monde a un avis sur ce que vous devriez faire, mais personne ne veut être à votre place.

Rejoignez-nous. Au moins, vous ne serez plus seul à vous demander si vous rêvez.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste - Barreau de Paris
Président UNPI 95
Spécialiste du combat judiciaire perdu d'avance (mais qu'on mène quand même)

Toutes les références législatives sont vérifiables sur Legifrance.gouv.fr
L'humour noir, lui, est gratuit.