MUNICIPALES 2026 : La chasse au bailleur est ouverte

MUNICIPALES 2026 : La chasse au bailleur est ouverte
Spoiler : vous êtes le gibier
Par Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste & Président de l'UNPI 95

DISCLAIMER : Cet article reflète l'état des déclarations au 6 février 2026. Les propositions évoluent vite en campagne. Dépôt officiel des candidatures : 26 février. 

Chers propriétaires bailleurs,

Vous pensiez être un investisseur ? Erreur. Aux yeux de certains candidats aux municipales 2026, vous êtes devenu un suspect.

Votre crime ? Avoir osé acheter un bien immobilier, le louer, payer des impôts dessus, l'entretenir, subir la vacance locative, gérer les impayés, et accessoirement... loger des gens. Scandaleux, n'est-ce pas ?

Entre Sarcelles, Cergy, Argenteuil et Pontoise, la campagne s'embrase sur le logement. Et devinez qui tient le rôle du méchant dans ce théâtre électoral ? Pas les copropriétés publiques qui tombent en ruines. Pas les procédures administratives interminables. Non. Vous.

Décryptage sans anesthésie de ce qui se prépare.

Acte I : La "police du logement" débarque (si, si, c'est sérieux)

Ian Brossat, sénateur PCF parisien, martèle dans ses propositions de campagne début février 2026 : "Nous irons encore plus loin, avec la création d'une police du logement."

Une. Police. Du. Logement.

Parce qu'entre le GIGN, la BAC et les brigades cynophiles, il manquait visiblement une unité d'élite pour traquer le propriétaire qui ose demander 750€ au lieu de 720€ pour son 40m² à Sarcelles.

À Drancy, Gokhan Unver (LFI) renchérit : "Nous créerons une brigade du logement pour identifier les marchands de sommeil et vérifier l'encadrement des loyers."

Traduisons : des agents municipaux (payés avec vos impôts locaux) débarqueront pour vérifier que votre studio est conforme, que le loyer ne dépasse pas le plafond, que les toilettes fonctionnent, que vous n'êtes pas un affreux profiteur.

À Sarcelles, où Patrick Haddad (PS) affronte une liste LFI galvanisée par ses 67,8% aux législatives, ce discours fait mouche. Normal : les Flanades et leurs problèmes d'insalubrité font régulièrement la une. Le marché des Lochères aussi (Le Parisien, 2 février 2026).

Le hic : Sarcelles, c'est 57% de logement social. Les vrais marchands de sommeil y sont marginaux. Mais qu'importe : en campagne électorale, un bouc émissaire visible vaut mieux qu'un problème complexe.

Petit paradoxe savoureux : Le Canard enchaîné (5 février) révèle que le Conseil d'État vient d'annuler près de 500 dossiers d'encadrement des loyers à Paris pour vices de procédure. Autrement dit, le dispositif est juridiquement bancal. Réaction des candidats ? Promettre de le renforcer. Évidemment.

Acte II : L'encadrement des loyers, ou comment perdre 15% de rendement légalement

Cergy a rejoint le club très fermé des villes à encadrement des loyers. Concrètement ? Votre loyer à la relocation ne peut dépasser un plafond préfectoral (sauf si votre bien a vue sur la Tour Eiffel et jacuzzi en marbre de Carrare).

Impact mesuré : baisse de rendement de 10 à 15% selon nos retours terrain UNPI 95 et les observations des agences locales.

D'autres communes du Val-d'Oise pourraient suivre si les listes de gauche l'emportent. La promesse est simple : "On va encadrer les loyers pour protéger les locataires."

Traduction pour vous : "On va plafonner vos revenus pendant que vos charges, elles, continuent de grimper."

Notre position : Nous ne contestons pas la légitimité de lutter contre les abus. Nous contestons qu'on traite tous les bailleurs comme des abuseurs par défaut.

Acte III : Les fonds de rénovation (le cadeau empoisonné)

Bonne nouvelle ! Certains candidats proposent des aides à la rénovation. Patrick Haddad à Sarcelles vante les programmes ANRU. Philippe Doucet à Argenteuil promet des fonds pour remettre aux normes.

Youpi !

Maintenant, la vraie question : combien ça coûte, combien vous touchez, et surtout... quelles sont les contreparties ?

Réponse (basée sur notre analyse de dossiers ANRU 2023-2025 dans le 95) :

• Reste à charge : 50 à 70% du coût total
• Délais : 12 à 36 mois de traitement administratif
• Contreparties : plafonds de loyers post-rénovation, relogement temporaire à votre charge, contrôles techniques sans fin

Bilan : Pour toucher 10 000€ d'aide, vous dépensez 30 000€, vous attendez deux ans, et vous vous engagez à louer en-dessous du marché.

C'est comme gagner au loto... et découvrir que vous devez partager avec le fisc, votre ex, et votre belle-mère.

Acte IV : Le plan "Relance Logement" (ou la bouée en plomb)

Le gouvernement, conscient que taper uniquement sur les bailleurs finit par assécher le marché locatif, a sorti son arme secrète en janvier 2026 : le plan "Relance Logement" du Premier ministre Sébastien Lecornu.

Objectif : 2 millions de logements d'ici 2030 via une niche fiscale pour bailleurs privés.

Le deal : Vous investissez, vous louez en résidence principale, avec loyers plafonnés à prix "social" voire "très social", pour 9 ans minimum, sans louer à un proche. En échange... vous amortissez fiscalement.

Pardon pour l'enthousiasme débordant, mais quand même : vous mobilisez votre capital, vous acceptez un rendement plafonné, vous vous engagez sur une décennie, et en échange vous avez le droit de... payer un peu moins d'impôts.

Ah, et j'oubliais le meilleur : selon les modalités classiques de ce type de dispositifs (Pinel, Denormandie...), il faudra réintégrer l'amortissement à la plus-value à la revente. Autrement dit, ce que vous avez "économisé" pendant 9 ans en impôts, vous le rendrez au fisc au moment de vendre. Les détails précis du dispositif "Relance Logement" sont encore en cours de finalisation post-49.3 du PLF 2026, mais l'historique des niches locatives ne prête pas à l'optimisme.

Sans entrer dans les détails techniques (je vous épargne l'analyse fiscale complète), ce dispositif a tout pour devenir un fiasco. Un piège fiscal doré qui vous coûtera plus cher qu'il ne vous rapportera.

Pendant ce temps, les prélèvements sociaux restent à 17,2%, la taxe foncière explose, et la réglementation se durcit chaque année.

Notre lecture : Sauf situation patrimoniale très spécifique (que nous pouvons analyser avec vous), abordez ce dispositif avec une extrême prudence. Faites-vous impérativement accompagner par un fiscaliste avant de vous engager.

Entracte : Ce que fait l'UNPI 95 pendant que Rome brûle

Assez parlé des problèmes. Parlons solutions.

L'UNPI 95, ce n'est pas un club de pleureuses. C'est votre syndicat de combat. Voici ce qu'on fait concrètement :

1. On défend vos intérêts auprès des candidats
En mars 2026, nous interpellerons publiquement chaque liste sur ses propositions logement. Leurs réponses seront publiées sur notre site. Transparence totale.

2. On vous forme pour optimiser (et éviter les pièges)
Formation spéciale "niche Relance Logement : opportunité ou piège fiscal ?" le 15 mars à Cergy. Parce qu'entre subir la fiscalité, l'optimiser, et tomber dans un piège déguisé en cadeau, il y a nos experts-comptables partenaires.

3. On vous défend juridiquement
Litiges locatifs, fiscalité, réglementation... Nos juristes et avocats (dont votre serviteur) assurent des permanences gratuites pour adhérents.

4. On vous tient informés
Newsletter hebdomadaire sur l'actu réglementaire. Parce que dans ce métier, l'information, c'est le pouvoir.

5. On crée du réseau
Agences, notaires, experts-comptables, autres bailleurs... Ensemble, on est moins seuls face à l'administration.

UNPI 95 – Vos intérêts, notre combat

Président : Thomas CARBONNIER
Adresse : 5 avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles
Téléphone : 09 73 51 14 60
Mobile : 06 95 98 98 78
Email : unpi95sarcelles@unpi.fr
Site web : 95sarcelles.unpi.org
Permanences : Lundi, mardi, mercredi, jeudi et vendredi de 09h à 17h

Final : Et maintenant, vous faites quoi ?

Les dés sont jetés. Mars 2026 redéfinira les règles du jeu locatif dans le Val-d'Oise.

Certaines mesures annoncées répondent à de vrais problèmes (oui, l'insalubrité existe). D'autres sont du pur clientélisme électoral. Et certaines, comme la niche "Relance Logement", sont potentiellement des pièges fiscaux déguisés en cadeaux.

Mais une chose est sûre : le bailleur privé sera au centre de toutes les attentions. Pas forcément pour les bonnes raisons.

Vous avez trois options :

1. Subir : attendre que les nouvelles réglementations tombent et s'adapter tant bien que mal
2. Fuir : vendre et placer votre argent ailleurs (beaucoup le font déjà)
3. Agir : vous organiser, vous informer, peser dans le débat

L'UNPI 95, c'est l'option 3.

On ne vous promet pas de miracles. On ne vous dit pas que tout ira bien. On vous dit qu'ensemble, on a plus de poids qu'isolés.

Parce qu'entre le marteau municipal et l'enclume fiscale, mieux vaut ne pas être seul.

Rejoignez-nous. Pas par militantisme. Par pragmatisme.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat au Barreau de Pontoise
Président de l'UNPI 95

P.S. : Les programmes définitifs des candidats seront connus après le 26 février. On les décortiquera pour vous. Abonnez-vous à notre newsletter pour ne rien rater.

Sources (avec liens directs pour traçabilité) :

Déclarations candidats :

• Ian Brossat : Propositions campagne Paris 2026 (x.com/IanBrossat - déclarations vidéo Facebook novembre 2025 réactivées, pétition campagne)
• Gokhan Unver (Drancy) : L'Insoumission, 4 février 2026
• Le Canard enchaîné : "Le Conseil d'État met l'encadrement des loyers à la rue", 5 février 2026

Encadrement loyers :

• Qlower : https://www.qlower.com/blog/quelles-sont-les-villes-ou-lencadrement-des-loyers-est-applique
• Meilleurs Agents : https://edito.meilleursagents.com/conseils-d-experts/louer/encadrement-loyers-nouvelles-villes-concernees-2025-26-article-19786.html

Sarcelles :

• Le Parisien : "Le marché des Lochères, un géant devenu casse-tête", 2 février 2026 - https://www.leparisien.fr/elections/municipales/municipales-2026-a-sarcelles-le-marche-des-locheres-un-geant-devenu-casse-tete-02-02-2026-NYGKETAVXZGVFAKZYNS74R5WXE.php
• Données logement social : Insee, Ville de Sarcelles

Argenteuil :

• Actu.fr : https://actu.fr/ile-de-france/argenteuil_95018/municipales-2026-a-argenteuil-georges-mothron-vs-philippe-doucet-la-der-des-der_63724104.html
• Le Parisien : campagne municipales Argenteuil, janvier 2026

Plan gouvernemental :

• FFB (2-3 février 2026) : x.com/FFBatiment
• Sébastien Lecornu (25 janvier 2026) : x.com/SebLecornu
• Préfet Vendée (4 février 2026) : x.com/PrefetVendee

Estimations chiffrées UNPI 95 :

• Impact encadrement (10-15%) : retours terrain adhérents + observations agences immobilières Cergy-Pontoise
• Reste à charge ANRU (50-70%) : analyse dossiers traités Val-d'Oise 2023-2025
• Délais administratifs (12-36 mois) : retours adhérents sur dossiers accompagnés