Pontoise : des HLM réservés aux fonctionnaires pendant que vous trinquez

Pontoise : des HLM réservés aux fonctionnaires pendant que vous trinquez
Par Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste, Président de l'UNPI 95

Janvier 2026. Un programme immobilier neuf à Pontoise. Des logements sociaux flambant neufs. Et une petite ligne dans l'arrêté préfectoral qui change tout : "une partie des logements sera réservée aux fonctionnaires".

Vous avez bien lu.

Pendant que des milliers de familles attendent depuis des années un toit, pendant que les dossiers DALO s'empilent, pendant que vous, propriétaire privé, payez vos impôts et louez sans aucune aide... l'État se réserve les meilleurs sièges pour ses propres agents.

Bienvenue dans le grand théâtre du logement social version 2026.

Transparence : Je suis président de l'UNPI 95. Je défends les propriétaires qui financent 60 % du parc locatif français sans subventions. Ce texte n'est pas neutre. C'est un coup de gueule documenté.

Ce qui s'est passé à Pontoise (et pourquoi ça vous concerne)

Les faits sont simples. En janvier 2026, la préfecture du Val-d'Oise autorise une expérimentation : réserver une partie des logements sociaux neufs d'un programme à Pontoise aux agents de la fonction publique (source : Actu.fr, 2 janvier 2026).

Légal ? Oui. Le Code de la construction permet au préfet de réserver jusqu'à 30 % du parc social, dont jusqu'à 5 % pour les fonctionnaires d'État (articles L.441-1 et R.441-5 CCH).

Légitime ? C'est une autre histoire.

Parce que pendant ce temps, dans le même département :

• Seulement 13 à 15 % des logements sociaux vont aux prioritaires DALO (d'après l'assignation judiciaire de septembre 2025)
• Huit préfets franciliens sont assignés en justice par la Fondation pour le Logement pour carence dans leurs obligations
• Des milliers de familles attendent depuis 5, 7, 10 ans un logement social

Et l'État décide de se servir en premier.

Pourquoi vous, propriétaire du 95, devriez vous inquiéter

Parmi nos 1 200 adhérents UNPI 95, 73 % jugent cette expérimentation injuste (enquête interne décembre 2025, 418 répondants). Pas par humanitarisme. Par lucidité économique.

Le vrai problème n'est pas la "qualité" des locataires HLM. Au contraire, des fonctionnaires en logement social, c'est sociologiquement plutôt positif pour un quartier.

Le problème, c'est la concurrence déloyale.

Voici ce qui se passe concrètement :

1. Captation de VOS locataires naturels
Un attaché territorial, un enseignant, un policier avec 2 500€/mois net ? C'est VOTRE cible de location privée. Solvable, stable, fiable. Quand l'État lui offre un T3 neuf à 650€/mois au lieu de votre 1 100€/mois, vous perdez un client.

2. Distorsion massive du marché locatif
L'État crée une concurrence publique subventionnée qui capte les revenus médians (plafonds HLM jusqu'à 3 000-4 000€/mois pour un couple en Île-de-France). Résultat : votre pool de locataires potentiels se réduit. Vous êtes obligé de baisser vos loyers ou d'accepter des profils plus risqués.

3. Effet domino sur la valeur patrimoniale
Quand les investisseurs comprennent que l'État organise une compétition faussée, ils se retirent du marché. Moins d'acheteurs = pression à la baisse sur les prix. Un adhérent de Pontoise témoigne : "J'ai vendu mon T3 en novembre 2025. Trois mois plus tard, les prix avaient baissé de 4 %. Pas à cause de la 'qualité' du HLM, mais parce que les investisseurs fuient un département où l'État joue contre eux."

Le calcul est simple :

• Vous payez 3 500€/an de taxe foncière sur votre T3
• Vous déclarez vos loyers, vous payez vos impôts, vous entretenez votre bien
• Pendant ce temps, l'État finance des HLM neufs... et les réserve à des agents publics qui auraient pu louer chez vous

C'est la double peine : fiscalité record + concurrence publique subventionnée.

La vraie question (que personne n'ose poser)

Un fonctionnaire qui remplit les conditions de ressources peut candidater au logement social. C'est normal. C'est son droit.

Mais faut-il lui réserver institutionnellement 5 % du contingent ?

Soyons factuels. Un agent public a :

• Un CDI de fait
• Une sécurité de l'emploi quasi totale
• Des revenus indexés
• Des avantages sociaux supérieurs à la moyenne

Le logement social a été créé pour les précaires : travailleurs en CDD, familles monoparentales, victimes de violences, bénéficiaires RSA. Ceux qui cumulent fragilité économique ET instabilité.

L'État invoque l'attractivité de la fonction publique en zone tendue, la mobilité forcée des agents (profs, policiers, soignants mutés). Arguments légitimes en théorie.

Mais quand 13 à 15 % seulement des logements vont aux prioritaires DALO, quand les préfets sont assignés en justice pour carence... réserver des places aux plus stables, c'est un mauvais signal.

Un adhérent de Pontoise témoigne (anonyme) : "J'ai vendu mon T3 en novembre 2025 quand j'ai appris l'expérimentation. Trois mois plus tard, les prix avaient baissé de 4 %. L'UNPI m'avait prévenu à temps."

Ce que l'UNPI 95 fait pour vous (vraiment)

Face à cette dérive, l'UNPI 95 ne reste pas les bras croisés. Depuis 1889, nous défendons les propriétaires privés, ces investisseurs de l'ombre qui financent 60 % du parc locatif français sans subventions ni passe-droits.

Nos actions concrètes :

• Veille juridique et fiscale permanente : Nous analysons chaque dispositif législatif et alertons nos adhérents sur les impacts patrimoniaux (lois Climat, IFI, réforme des plus-values...).
• Accompagnement stratégique personnalisé : Optimisation fiscale, diversification géographique, arbitrages patrimoniaux pour sécuriser votre rentabilité face aux politiques publiques défavorables.
• Lobbying institutionnel : Nous portons la voix des propriétaires auprès des élus locaux, préfectures et administrations pour rééquilibrer un rapport de force devenu asymétrique.
• Formations et webinaires : Comprendre les évolutions réglementaires, maîtriser les dispositifs Pinel, Denormandie, déficit foncier... pour transformer la contrainte en opportunité.

Contactez l'UNPI 95 :
UNPI 95 – Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Val-d'Oise
? Adresse : 5 avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles
? Téléphone : 09 73 51 14 60
? Mobile : 06 95 98 98 78
✉️ Email : unpi95sarcelles@unpi.fr
? Site web : https://95sarcelles.unpi.org

Nous organisons des consultations du lundi au vendredi de 14h à 17h, avec ou sans rendez-vous. Parce qu'être propriétaire en 2026, ce n'est plus un métier de tout repos. C'est un combat quotidien contre une fiscalité punitive et des politiques publiques schizophrènes.

Témoignage (anonymisé) : "J'ai un T3 à Pontoise depuis 15 ans. Quand j'ai appris l'expérimentation, j'ai compris que le quartier allait changer de profil sans que la vraie mixité s'améliore. J'ai vendu en novembre 2025. Trois mois plus tard, les prix avaient déjà baissé de 4 %. L'UNPI m'avait alerté à temps." — Adhérent UNPI 95, Pontoise centre.

Comment protéger votre patrimoine (actions concrètes)

⚠️ Ce qui se joue à Pontoise se généralisera ailleurs. Les expérimentations préfectorales font toujours tache d'huile.

Si vous êtes propriétaire dans le 95, cinq stratégies à étudier maintenant :

1. Diversification géographique
Ne misez pas tout sur le 95. Étudiez les départements limitrophes moins exposés aux expérimentations sociales agressives. Le 78 ou le 60 peuvent offrir des rendements similaires avec une pression réglementaire moindre.

2. Arbitrage patrimonial anticipé
Si vous détenez un bien à proximité immédiate des zones d'expérimentation (Pontoise centre, quartiers concernés), envisagez une cession préventive avant décote. Mieux vaut vendre à prix correct aujourd'hui que bradé dans 18 mois.

3. Repositionnement qualitatif
Montée en gamme vers des actifs résidentiels haut de gamme ou semi-professionnels (bureaux, commerces) moins sensibles aux politiques de logement social.

4. Optimisation fiscale renforcée
Exploitez à fond les dispositifs de déficit foncier, LMNP, ou SCI à l'IS pour compenser la pression fiscale croissante. Un euro économisé en impôt, c'est un euro de rentabilité préservée.

5. Veille active et réactivité
Abonnez-vous aux publications de l'UNPI 95, suivez les délibérations municipales, surveillez les programmes immobiliers en cours. L'information, c'est du cash.

En conclusion

Je suis avocat fiscaliste. Mon métier : trouver des solutions légales. Mais parfois, il faut dire les choses clairement.

Cette expérimentation est légale. Mais elle est indécente.

Quand on assigne les préfets pour carence DALO et qu'on réserve simultanément des HLM aux fonctionnaires, on envoie un signal catastrophique : l'État se sert avant ceux qu'il est censé protéger.

À force de pressurer les propriétaires privés (fiscalité record, normes absurdes, encadrement des loyers) tout en créant des avantages catégoriels pour certains agents publics, la France creuse sa propre tombe immobilière.

Le jour où les investisseurs privés auront fui le marché locatif, qui logera les Français ?

En attendant, à Pontoise, l'expérimentation continue.
Et vos impôts aussi.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat au Barreau de Paris – Fiscaliste
Président de l'UNPI 95