Lettre ouverte d'un propriétaire du Val-d'Oise qui capitule

Lettre ouverte d'un propriétaire du Val-d'Oise qui capitule
ou comment j'ai revendu mon T3 au diable
Par Maître Thomas CARBONNIER, Avocat fiscaliste et Président de l'UNPI 95

Note de l'auteur : Ce témoignage est une fiction narrative construite à partir de cas réels rapportés par nos adhérents UNPI 95. Les chiffres, situations et dialogues illustrent des phénomènes documentés dans le département. Monsieur K. est un personnage composite représentant les pratiques constatées lors des opérations anti-marchands de sommeil menées dans le Val-d'Oise en 2025 (Sarcelles, Argenteuil, Villiers-le-Bel).

Cher futur locataire que je n'aurai jamais,

Je t'écris cette lettre pour t'expliquer pourquoi mon T3 d'Argenteuil ne sera jamais le tien. Pourquoi, après quarante ans de location honnête, j'ai vendu à celui que la République appelle pompeusement un "marchand de sommeil". Pourquoi, en somme, l'État français a transformé un brave type en complice involontaire de ce qu'il prétend combattre.

Laisse-moi te raconter.

Acte I : Quand la vertu devient un handicap

Pendant quarante ans, j'ai été ce qu'on appelle un "bon propriétaire". Mon père m'avait transmis ce T3 de 65 m² avenue Gabriel Péri. Rien d'extraordinaire : deux chambres, une cuisine, un balcon qui donne sur le parking du Leclerc. Mais c'était propre, entretenu, aux normes.

J'ai toujours loué en dessous du prix du marché. Pas par générosité – je ne suis pas Mère Teresa – mais par pragmatisme : un locataire content reste, paie, ne casse rien. Pendant des décennies, ça a marché. Mon rendement ? Environ 4 % brut. De quoi payer la taxe foncière (qui a doublé en dix ans), mettre un peu de côté pour les réparations, et dégager un complément de retraite correct.

Puis 2020 est arrivé. Et avec elle, l'enfer pavé de bonnes intentions.

D'abord, le DPE. Mon appartement, classé E en 2021, est brutalement passé F avec la nouvelle méthode de calcul. Pas que le logement ait changé – les murs sont les mêmes depuis 1975 – mais les critères, eux, ont bougé. Obligation de mise aux normes sous peine d'interdiction de louer d'ici 2028 (les DPE G sont déjà interdits depuis 2025[^1]).

Devis d'isolation + changement de chauffage : 42 000 euros. Pour un bien qui en vaut 180 000.

Tu me diras : "Il existe des aides !". Oui, en théorie. MaPrimeRénov' peut couvrir jusqu'à 80 % pour certains ménages très modestes, mais dans les faits ? Six mois de paperasse, trois refus successifs parce que mon profil de bailleur ne rentrait pas dans les bonnes cases (plafonds de ressources inadaptés, travaux non éligibles en totalité), et au final 8 000 euros d'aide sur 42 000. Pas inexact, juste insuffisant pour passer à l'acte.

Rentabilité après travaux : 1,8 % brut. Le Livret A est à 2,4 %.

[^1]: Loi Climat et Résilience 2021 : interdiction location DPE G depuis 2025, DPE F à partir de 2028.

Acte II : Le locataire parfait... jusqu'à l'impayé

Pendant que je réfléchissais, j'ai continué à louer. Maxime, 32 ans, CDI dans la logistique, dossier nickel. Trois fiches de paie, caution solidaire, assurance. Le locataire rêvé.

Pendant dix-huit mois, tout roule. Puis son entreprise délocalise. Licenciement économique. Pôle Emploi. Et là, progressivement, les loyers se raréfient.

D'abord un retard. Puis deux. Maxime est de bonne foi, il s'excuse, promet. Je patiente – j'ai été jeune, moi aussi. Mais au bout de six mois d'impayés cumulés, il faut agir.

Commandement de payer : 180 euros d'huissier.
Assignation, consultation préalable, conclusions, plaidoirie : entre 3 000 et 5 000 euros d'avocat (disons 4 200 euros dans mon cas).
Jugement : 8 mois d'attente (le tribunal de Pontoise est surchargé).
Constat d'huissier + procès-verbal d'expulsion : 800 euros supplémentaires.
Expulsion effective : 14 mois après le début de la procédure.

Bilan financier :

• 14 mois de loyers impayés : 11 200 euros
• Frais d'avocat (procédure complète) : 5 200 euros
• Frais d'huissier (commandement + constat + expulsion) : 1 800 euros
• Remise en état après départ : 3 800 euros (Maxime était de bonne foi, mais désespéré – l'appartement a souffert)
• Total : 21 000 euros de perte nette

Pendant ce temps, la taxe foncière continuait à tomber. Les charges de copropriété aussi. Et moi, je payais pour avoir le droit d'attendre qu'on me rende mon bien.

Acte III : La rencontre avec Monsieur K. (et la révélation)

C'est à ce moment-là que j'ai croisé Monsieur K. au bistrot du coin. La cinquantaine, costume discret, français de souche, cadre commercial à la retraite reconverti dans "l'immobilier". Il possède une dizaine d'appartements dans le quartier.

On discute. Je lui raconte mes mésaventures. Il sourit. Et il me sort, texto :

"Thomas, vous êtes trop honnête. Votre T3, moi je mets quatre personnes par chambre, plus deux dans le salon. Ça fait douze locataires. 300 euros par tête et par mois. Ça fait 3 600 euros. En cash, bien sûr. Pas de bail écrit, juste un reçu manuscrit. Les gars ? Des livreurs Uber, des clandestins, des intérimaires. Ils paient d'avance ou ils dégagent dans l'heure. Zéro procédure, zéro tribunal. Le bien est au nom de ma holding luxembourgeoise. Les impôts français ? Ils cherchent encore. Et les services d'hygiène ? Sous-effectifs. Tant qu'il n'y a pas de mort, personne ne vient."

Je fais le calcul mental :

• Moi, propriétaire légal : 680 euros/mois de loyer, dont je ne vois que 60 % en moyenne après impôts, charges, galères.
• Lui, marchand de sommeil : 3 600 euros/mois en cash, aucun impôt, aucun risque réel.

Rentabilité Monsieur K. : environ 24 % net (cas extrême mais documenté[^2]).
Rentabilité moi (quand tout va bien) : 1,8 % net.

Je lui dis : "Mais c'est illégal. Les normes de surface, le DPE, la sur-occupation, la dignité humaine..."

Il rit. "Illégal ? Mon vieux, c'est VOUS qui êtes hors la loi ! Votre DPE F, vous n'avez plus le droit de louer d'ici deux ans. Moi, je m'en fous du DPE – mes locataires n'ont aucun recours. Ils sont sans papiers, ou au black, ou trop précaires pour se plaindre. Alors ils ferment leur gueule. Et l'État ? Débordé. Sous-financé. Il fait des opérations coup-de-poing pour la com' – Sarcelles en septembre, Villiers-le-Bel en septembre aussi[^3] – arrête trois pignoufs, et moi je continue tranquille."

[^2]: Rentabilités extrêmes (15-25% net) constatées dans les dossiers d'opérations préfectorales Val-d'Oise 2025. La majorité des marchands de sommeil tournent plutôt autour de 10-15% net après risques. [^3]: Opérations police Val-d'Oise : Sarcelles 8 sept. 2025 (logements indignes, suroccupation), Villiers-le-Bel 24 sept. 2025 (32 arrêtés insalubrité 2025), Argenteuil 250+ contrôles 2025.

Acte IV : La capitulation

Voilà. J'ai vendu mon T3 à Monsieur K. 165 000 euros, 15 000 de moins que le prix du marché. Lui était cash, holding luxembourgeoise, signature en trois semaines.

Je sais ce qu'il va en faire. Je sais que dans six mois, douze personnes s'entasseront là où vivait une famille de trois. Quatre par chambre, deux dans le salon, peut-être deux dans la cuisine transformée en dortoir. Je sais qu'il n'y aura ni ventilation décente, ni intimité, ni dignité. Je sais que ces gens paieront 300 euros chacun – soit 3 600 euros au total – pour s'entasser dans des conditions inhumaines, là où je demandais 680 euros pour une famille entière.

Et je sais que c'est l'État qui m'a conduit à cette décision.

Pas Monsieur K. Lui, il est juste cyniquement rationnel dans un système absurde. Pas moi non plus – j'ai tenu quarante ans. Non, ce sont ceux qui ont empilé les normes sans financement suffisant, qui ont rendu l'expulsion plus longue qu'une grossesse, qui ont surtaxé les revenus fonciers tout en créant – par leur inaction et leur sous-effectif chronique – les conditions du retour massif des marchands de sommeil.

Oui, l'État agit. Ponctuellement. Médiatiquement. Mais face à des milliers de logements indignes dans le seul Val-d'Oise, quelques opérations par an ne sont qu'un pansement sur une jambe de bois.

Interlude : Le match (pour ceux qui doutent encore)

Puisqu'on aime les tableaux, en voici un. Propriétaire honnête VS Marchand de sommeil : qui gagne ?

Verdict : Dans la France de 2026, le cynisme criminel paie. La vertu ruine.

Note : La rentabilité de 24% représente les cas les plus extrêmes documentés. La plupart des marchands de sommeil tournent entre 10-15% net, ce qui reste 5 à 8 fois supérieur au rendement d'un bailleur honnête.

Acte V : Ce que l'UNPI 95 peut encore faire (tant qu'on existe)

Je te vois venir, cher lecteur indigné : "Carbonnier, t'es avocat, président d'asso, et tu capitules ?"

Pas tout à fait. Je témoigne. Et je me bats pour que cette aberration cesse.

L'UNPI 95 se bat tous les jours pour que des propriétaires comme moi – ou comme toi, futur proprio découragé – ne finissent pas par nourrir le monstre qu'ils combattent.

Ce qu'on fait concrètement :

• Assistance juridique : pour éviter les pièges procéduraux qui coûtent des milliers d'euros
• Veille réglementaire : parce que les normes changent tous les six mois et que personne ne vous prévient
• Modèles de baux blindés : pour sécuriser au maximum vos locations
• Réseau de professionnels fiables : experts DPE, artisans RGE, assureurs adaptés
• Lobbying politique : auprès des élus du 95 pour arrêter ce massacre législatif

Nous contacter :
UNPI 95 – Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Val-d'Oise
Adresse : 5 Avenue Paul Herbé, 95200 Sarcelles
Téléphone : 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78
Email : unpi95sarcelles@unpi.fr
Site web : https://95sarcelles.unpi.org

Parce que tant qu'on sera là, il restera une chance que la rationalité l'emporte sur l'absurdité.

Les 3 réformes d'urgence (ou comment éviter que tous les Rachid héritent du parc locatif français)

1. Garantie loyers universelle financée par l'État
Un propriétaire ne doit JAMAIS perdre 18 mois de loyers parce qu'un locataire de bonne foi perd son emploi. L'État garantit, perçoit, se retourne contre le débiteur. Délai maximum : 3 mois. Coût budgétaire ? Inférieur au coût social de la crise du logement qui vient.

2. Accompagnement massif (et pas symbolique) pour la rénovation DPE
Soit on finance vraiment (80 % du coût pour les classes F et G), soit on arrête l'hypocrisie. Interdire de louer sans donner les moyens de rénover, c'est juste retirer des milliers de biens du marché. Les Rachid de France vous remercient.

3. Justice locative accélérée
Tribunal spécialisé, procédure d'expulsion plafonnée à 6 mois maximum, exécution forcée immédiate. Les Pays-Bas le font en 6 semaines. Nous, on met 18 mois. Et on s'étonne que personne ne veuille plus louer.

Épilogue : La prophétie auto-réalisatrice

Alors voilà, cher futur locataire. Mon T3 ne sera jamais le tien. Tu habiteras peut-être dans une des deux chambres que Monsieur K. aura transformées en dortoir. À quatre par pièce. Tu paieras 300 euros pour un matelas au sol, zéro intimité, une douche partagée avec onze autres personnes.

Tu fais partie des 1,3 million de Franciliens en situation de fragilité locative[^4]. Tu mérites mieux. Infiniment mieux. Mais le système actuel te pousse mécaniquement vers les Monsieur K. de France, parce qu'il a tué l'alternative honnête.

Et quand les politiques s'indigneront de la prolifération des marchands de sommeil, quand les médias dénonceront l'indécence de l'habitat, rappelle-toi juste ceci :

Ils ont créé un système où l'honnêteté est un handicap et le cynisme criminel un avantage compétitif.

Moi, je suis sorti. Monsieur K., lui, prospère. Et l'État fait semblant de ne rien voir, tout en nous expliquant que le problème, c'est nous, les propriétaires.

Bienvenue dans la France de 2026, où Bastiat aurait eu matière à écrire "Ce qu'on voit et ce qu'on ne voit pas, tome II : la faillite du logement social-démocrate".

Si l'absurde vous révolte autant que moi, rejoignez l'UNPI 95 avant que tous les T3 honnêtes ne deviennent des dortoirs clandestins.

Parce que dans cette histoire, les seuls qui gagnent vraiment, ce sont ceux qui n'ont jamais eu l'intention de respecter les règles.

Et ça, franchement, ça devrait tous nous inquiéter – propriétaires comme locataires.

[^4]: Fondation Abbé Pierre, rapport sur le mal-logement en Île-de-France 2025.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste
Président de l'UNPI 95
Ex-propriétaire bailleur (2025 † RIP)