Les Immortels : Milliardaires malgré eux

Les Immortels : Milliardaires malgré eux
Quand l'élite intellectuelle française gère 1,5 milliard d'euros... avec un tableur Excel de 1987
Par Maître Thomas Carbonnier, avocat fiscaliste et président de l'UNPI 95

Ils défendent le subjonctif imparfait mais ratent leur bilan comptable. Ils incarnent l'excellence française mais accumulent les carences de gestion. Bienvenue dans le grand écart français : quarante génies en habit vert assis sur un pactole immobilier qu'ils ne savent pas gérer.

Acte I : La Coupole dorée cache une mine d'or

Scène surréaliste, quai Conti. Sous la Coupole de l'Institut de France, quarante Académiciens débattent avec componction : faut-il féminiser "auteur" en "auteure" ? Pendant ce temps, trois étages au-dessus, dans l'un des quarante immeubles parisiens leur appartenant, un locataire règle son loyer. Sans alexandrin, sans rime, juste un virement SEPA.

Voilà le paradoxe français dans toute sa splendeur absurde : six institutions vouées au désintéressement intellectuel (l'Institut de France, ses cinq Académies, plus l'Académie nationale de médecine, farouchement indépendante) qui prêchent la pensée pure... tout en empochant les loyers d'un empire immobilier et financier dont le patrimoine global dépasse 1,5 milliard d'euros (estimation Cour des comptes, agrégation de patrimoines financiers, immobiliers locatifs et culturels).

Le portefeuille ? Digne d'un oligarque russe en exil fiscal :

• Château de Chantilly (7 800 hectares, oui, vous avez bien lu, merci duc d'Aumale, 1886)
• Musée Marmottan Monet (cadeau de Paul Marmottan, 1932)
• Villa Ephrussi de Rothschild à Saint-Jean-Cap-Ferrat (palais rose, vue mer, neuf jardins à thème, instagrammable à souhait)
• Château d'Abbadia surplombant l'océan basque
• Maison de Monet à Giverny
• Forêts, terres agricoles, immeubles parisiens...

La pierre philosophale des Lumières. Littéralement.

Acte II : Comment devient-on milliardaire quand on est payé pour penser ?

Simple : quatre siècles d'héritage.

Depuis le XVIIe siècle, les Académies récoltent les dons de nobles et bourgeois éclairés qui veulent acheter l'éternité à crédit. Un duc par-ci (Chantilly), une baronne par-là (Villa Ephrussi), un savant ici (château d'Abbadia). Accumulation après accumulation, l'Institut de France est devenu le landlord (pardon pour l'anglicisme) de la République.

L'intention était louable : financer les prix littéraires, l'entretien du Dictionnaire, la recherche, le rayonnement culturel, sans dépendre de l'État. Une forme d'indépendance financière par la rente foncière. Très XIXe siècle. Très Balzac.

Le résultat ? Des institutions incarnant l'immatériel (langue, sciences, arts) qui s'appuient sur le plus matériel qui soit : la pierre. Im-mobilier : ce qui ne se meut pas. Pendant que le français mute, évolue, se créolise, l'Académie reste ancrée sur ses hectares.

Pierre Bourdieu aurait adoré : le capital culturel qui se matérialise en capital économique, siècle après siècle. Le génie qui paie son loyer.

Acte III : Quand la Cour des comptes passe l'inspection... et sort le carton rouge

Tout irait pour le mieux dans le meilleur des mondes académiques si la Cour des comptes ne s'était pas invitée.

Rapport 2015 : gestion "peu rigoureuse", patrimoine immobilier parisien évalué à environ 341 millions d'euros par France Domaine (estimation partielle, hors domaines historiques et collections).

Rapport 2021 : sites patrimoniaux "en partie laissés à l'abandon" (Villa Ephrussi, manoir de Kerazan, domaine de Chaalis), agence comptable "défaillante", gouvernance qualifiée d'"archipel peu navigable", gestion "au fil de l'eau".

Traduction en français courant : ces gens qui maîtrisent l'imparfait du subjonctif ont du mal avec la gouvernance patrimoniale moderne.

Le problème structurel ? Sept personnes morales juridiquement distinctes (Institut + 5 Académies + Académie de médecine indépendante), chacune jalouse de son autonomie, allergique à toute gouvernance unifiée. Résultat : pas de stratégie patrimoniale coordonnée, pas de mutualisation des moyens, pas de schéma directeur pluriannuel. Très françaises, nos Académies : excellentes pour débattre de l'accord du participe passé, moins douées pour la professionnalisation gestionnaire.

Les Académies se défendent : leur mission est culturelle, pas gestionnaire. Elles ont besoin d'indépendance pour penser librement. Des efforts de professionnalisation ont été engagés depuis 2021 (mutualisation, structures financières renforcées), bien qu'aucun audit public exhaustif n'ait été publié depuis, ce qui laisse planer un doute : progrès réels ou omerta stratégique ?

Acte IV : Le Dictionnaire des propriétaires terriens

Ici, l'ironie culmine.

L'Académie française, dans son Dictionnaire (9e édition, 60 000 mots peaufinés sur dix ans), définit avec soin :

• "Patrimoine" : "Biens de famille, biens que l'on a hérités de ses ascendants"
• "Loyer" : prix de location d'un bien immobilier
• "Immobilier" : qui concerne les biens immeubles

Pendant ce temps, elle co-gère un parc locatif parisien rapportant des loyers... que la Cour des comptes critique pour gestion approximative.

L'Académie des sciences morales et politiques compte des économistes de premier plan, Prix Nobel d'économie, sommités de la finance publique. Les magistrats de la rue Cambon pointent pourtant des "carences dans la gestion des legs" et une "agence comptable sinistrée".

Moralité : on peut être un génie en théorie et perfectible en gestion pratique. On peut définir le mot "rigueur" et manquer de rigueur dans l'organisation de ses structures patrimoniales.

C'est même très français.

Acte V : Loft, penthouse, cash-flow ou la revanche des anglicismes

Pendant que l'Académie française traque l'anglicisme avec la rigueur d'un douanier, le marché immobilier français s'est joyeusement mondialisé sous son nez distingué.

Rendez-vous dans n'importe quelle agence parisienne (peut-être même dans un immeuble appartenant à l'Institut !). Vous y entendrez : loft, penthouse, home staging, cash-flow, yield, prime location, ROI, listing...

Face à cette invasion linguistique, l'Académie publie mollement des recommandations dans sa rubrique "Dire, ne pas dire". Mais pour le secteur immobilier, ce temple du franglais triomphant ? Silence radio.

Peut-être est-ce gênant de critiquer un secteur dont on tire confortablement ses revenus locatifs. Ou peut-être les Immortels considèrent-ils que défendre "appartement avec vue dégagée" contre "penthouse with skyline view" est un combat perdu d'avance.

La langue évolue, certes. Les emprunts enrichissent, c'est vrai. Mais quelle délicieuse ironie : l'institution incarnant le purisme linguistique français vit de loyers perçus dans un marché qui parle anglais.

Les Académiciens sont assis sur un empire immobilier qu'ils gèrent en amateur... tout en donnant des leçons de langue à la nation.

Acte VI : Du quai Conti à la Côte d'Azur, Visite guidée de l'empire

Pour comprendre l'ampleur du phénomène, quelques repères visuels :

Le Palais de l'Institut (quai Conti) : Coupole dorée visible depuis la Seine. Symbole architectural de la République des Lettres. Mais aussi siège d'un empire foncier méconnu.

Le Château de Chantilly : 7 800 hectares, musée Condé (deuxième collection de peintures anciennes de France après le Louvre), 350 000 visiteurs/an. Évalué à plusieurs centaines de millions. Un Versailles privé pour cinq Académies.

La Villa Ephrussi de Rothschild : Palais rose à l'italienne sur la Côte d'Azur, neuf jardins à thème, vue panoramique sur la Méditerranée. Problème : la Cour des comptes la cite comme patrimoine "laissé à l'abandon". Même en immobilier de luxe, l'entretien compte.

L'Hôtel de l'Académie de médecine (rue Bonaparte) : Édifice Art nouveau construit spécialement pour l'institution (1899-1902), bibliothèque de 400 000 volumes dont 113 incunables. L'indépendance s'incarne aussi dans la pierre.

Ces biens ne sont pas de simples placements. Ils sont ouverts au public, contribuent au tourisme culturel, incarnent une continuité historique. Mais leur entretien coûte une fortune, d'où les tensions.

Acte VII : Missions indispensables, gestion perfectible

Soyons honnêtes : ces institutions sont indispensables.

Sans l'Académie française, qui défendrait encore la clarté de la langue face au jargon mondialisé ? Qui décernerait ces prix littéraires qui révèlent des talents ?

Sans l'Académie des sciences, qui encouragerait la recherche fondamentale sans rentabilité immédiate ?

Sans l'Académie des beaux-arts, qui soutiendrait la création artistique dans un monde où tout se monétise ?

Sans l'Académie de médecine, qui conseillerait le gouvernement en santé publique de manière indépendante ? 

Sans les Académies des inscriptions et des sciences morales et politiques, qui préserverait notre mémoire historique et penserait les enjeux sociétaux ?

Leur mission culturelle justifie leur financement. La question n'est donc pas de les supprimer (ce serait absurde), mais de moderniser leur gouvernance patrimoniale :

• Unifier la gestion immobilière sous une direction professionnelle commune
• Transparence accrue sur les revenus locatifs et leur affectation
• Stratégie patrimoniale de long terme : conserver, vendre, mutualiser ?
• Reporting public régulier (l'absence d'audit depuis 2021 interroge)

Pendant ce temps, dans le Val-d'Oise : l'UNPI 95 gère le réel

Contrairement aux Académies qui pilotent des milliards avec une "gouvernance au fil de l'eau" (dixit la Cour des comptes), l'UNPI 95 vous offre ce que les Immortels ne maîtrisent pas : une gestion concrète, réactive et professionnelle de votre patrimoine immobilier.

Ce que nous vous apportons :

✅ Conseils juridiques personnalisés : Baux, litiges locatifs, impayés, congés. Nous maîtrisons le code civil mieux que l'Académie ne maîtrise sa compta.

✅ Expertise fiscale pointue : Optimisation fiscale, déclarations, niches. Notre spécialité, c'est votre rentabilité.

✅ Veille réglementaire active : DPE, décence énergétique, réformes locatives. On suit l'actualité pour que vous restiez en conformité.

✅ Défense collective : Lobbying auprès des élus locaux et nationaux pour défendre les propriétaires bailleurs face à une législation de plus en plus contraignante.

✅ Réseau local : Échanges entre propriétaires, recommandations d'artisans de confiance, retours d'expérience.

Pourquoi adhérer maintenant ?

Parce que 2026 est une année charnière pour les propriétaires :

• Durcissement des normes énergétiques (interdiction de location des passoires thermiques F en 2028, G déjà interdits)
• Pression fiscale accrue sur les revenus locatifs
• Multiplication des contentieux locatifs dans un contexte économique tendu
• Réformes en cours sur les baux, les charges, les expulsions

Seul, vous subissez. Ensemble, nous défendons.

Nos coordonnées :

UNPI 95 (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers du Val-d'Oise)
Chambre des Propriétaires et Copropriétaires Associés
5 Avenue Paul Herbé
95200 Sarcelles

Téléphone : 09 73 51 14 60 / 06 95 98 98 78
Email : unpi95sarcelles@unpi.fr

Permanences juridiques gratuites : Tous les jours de la semaine sur rendez-vous
Cotisation annuelle : À partir de 50€ (déductible fiscalement pour les bailleurs)

L'Institut de France met 10 ans à actualiser son Dictionnaire.
L'UNPI 95 vous répond sous 48h.

Faites le bon choix. Rejoignez-nous.

Conclusion : Le grand écart assumé

Les Académies françaises nous offrent ce spectacle fascinant d'institutions vouées à l'immatériel qui doivent s'appuyer sur le matériel pour survivre.

C'est un paradoxe structurel, pas une hypocrisie. Toute institution culturelle de long terme doit résoudre cette équation impossible : comment financer le désintéressement intellectuel sans compromettre son indépendance ?

Les legs séculaires ont résolu le problème... tout en en créant un nouveau : comment gérer efficacement un empire immobilier quand votre métier est de penser, pas de louer ?

Jacques Derrida nous l'avait appris : impossible de séparer l'immatériel du matériel. Pour défendre la langue (chose volatile), il faut des bâtiments (chose fixe). Pour penser l'universel, il faut des revenus particuliers. Pour soigner (mission humaniste), il faut un patrimoine (réalité économique).

Les Académies incarnent cette vérité dérangeante : même le génie a besoin d'un toit. Même la pensée désintéressée repose sur des fondations économiques. Même l'universel s'ancre dans le particulier.

Les critiques de la Cour des comptes sont légitimes. Les réformes doivent se poursuivre. Mais gardons-nous de l'angélisme : la gestion parfaite d'un patrimoine éclaté, légué sur quatre siècles, par des institutions jalouses de leur autonomie, relève de la gageure.

En attendant, si vous cherchez quelqu'un pour gérer votre patrimoine immobilier (celui que vous avez construit, pas celui hérité de ducs du XIXe siècle), mieux vaut vous tourner vers des professionnels du terrain que vers les Immortels du quai Conti.

Eux savent définir "loyer" dans le Dictionnaire.
Nous savons le percevoir efficacement.
Ce n'est pas tout à fait le même métier.

Maître Thomas CARBONNIER
Avocat fiscaliste
Président de l'UNPI 95